昨日（30日），央行、住建部、銀監會(huì )三部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。同一天，財政部、稅務(wù)總局同步調整了個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策。市場(chǎng)猜測多日的救市組合拳終于重拳出擊。

　　從2月份房地產(chǎn)行業(yè)數據出臺后，市場(chǎng)就紛紛傳出包括房貸、公積金、稅收等政策進(jìn)一步放寬的消息。房貸政策的核心在兩點(diǎn)：首要的是首付款比例，這決定房貸在量上是否寬松，即貸款的絕對金額能達到多少;次要的是利率，決定著(zhù)貸款價(jià)格高低，即成本大小。

　　這兩點(diǎn)相比較，首付款比例比利率還重要，房貸政策松緊的關(guān)鍵還得看首付款比例的寬嚴。

　　從2014年9月底開(kāi)始，央行拉開(kāi)新一輪放松房貸政策的序幕。當時(shí)央行、銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。

　　而本次三部門(mén)在此基礎上更大力度放松了首付款比例。昨日的通知規定：“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%”——這一新規大大超出市場(chǎng)預期，比此前的60%直降20個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)此前預期第二套住房首付款比例可能放松到50%。

　　此外，三部門(mén)明確規定未結清首套房貸款就可以貸款購買(mǎi)第二套住房，實(shí)質(zhì)上是允許居民貸款購買(mǎi)兩套住房。

　　同時(shí)，公積金貸款的放松程度也大大超過(guò)市場(chǎng)預期。購買(mǎi)首套普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降為20%，超過(guò)商業(yè)銀行作為風(fēng)險衡量的30%底線(xiàn);對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　首付款比例大幅度下調，商業(yè)銀行執行和落實(shí)上要比降低利率有主動(dòng)性。降低房貸利率的話(huà)，是讓銀行讓利給購房者，銀行不會(huì )有積極性;而降低首付款比例，是擴大銀行房貸規模，有助于增加收入和利潤，銀行當然樂(lè )意和積極貫徹落實(shí)。

　　房貸政策歷來(lái)是刺激樓市的猛藥，此前也屢成房?jì)r(jià)上漲的“核武器”。

　　按照一般的邏輯，房地產(chǎn)刺激政策會(huì )對市場(chǎng)復蘇和房?jì)r(jià)上漲起到助推作用。不過(guò)，這一次的新政是否還會(huì )起到同樣的效果呢，筆者倒認為未必會(huì )如此。

　　對于房貸政策接連祭出大招，市場(chǎng)可能會(huì )有另一種解讀，那就是折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)低迷到非常嚴重的程度，甚至折射出房?jì)r(jià)下跌的大勢不可逆轉。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理之下，也許會(huì )出現越跌越不買(mǎi)，越救市購買(mǎi)力越不買(mǎi)賬的情況。絕對不能排除市場(chǎng)出現類(lèi)似心理反應和預期的可能性。

　　還需要考慮的是，本次房貸政策首付款比例大幅度降低的同時(shí)，住房稅收政策也在同步放松。財政部、國稅總局3月30日下發(fā)了《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。房貸和稅收組合拳出擊，市場(chǎng)應該會(huì )迅速做出反應。

　　但該政策的效果同樣具有復雜性。按照常理，房地產(chǎn)市場(chǎng)和二手房?jì)r(jià)將會(huì )出現復蘇和反彈。但另一方面，這畢竟是政府向購房者作出了讓利，二手房購房者實(shí)際的負擔將有所降低，同時(shí)又無(wú)需由售房者承擔成本，因此對市場(chǎng)真實(shí)的效果還有待觀(guān)察。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)對這次超預期的組合重拳仍然不買(mǎi)賬的話(huà)，未來(lái)不排除會(huì )有措施更硬的調控舉措繼續出臺。

　　但也有幾個(gè)擔憂(yōu)不免浮現出來(lái)：在房?jì)r(jià)本來(lái)就未現多大幅度下跌的情況下，房貸、稅收政策全方位放松，假如出現房?jì)r(jià)報復性反彈，工薪階層會(huì )更買(mǎi)不起住房，這一現實(shí)將如何解決?貨幣信貸繼續大幅流向房地產(chǎn)領(lǐng)域后，一旦金融泡沫風(fēng)險加大，又該如何應對和化解?在信貸、稅收組合重拳刺激下，可能會(huì )使得房地產(chǎn)成為最吸金的行業(yè)之一，疊加當前股市走牛的因素，假如大量資本都流向房地產(chǎn)行業(yè)和股市，會(huì )進(jìn)一步加劇實(shí)體經(jīng)濟融資難，經(jīng)濟結構調整和轉型無(wú)疑會(huì )受到影響和干擾，這又該怎么辦?

　　對于上述三個(gè)問(wèn)題，還需要相關(guān)管理部門(mén)拿出更大的智慧來(lái)加以應對和解決。