今年一季度我國宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力明顯增加，穩定經(jīng)濟增長(cháng)成為當前宏觀(guān)經(jīng)濟政策重要取向。而支持基本住房需求和改善性住房需求，不僅可以有效刺激住房消費，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且還可以緩沖經(jīng)濟下行壓力。近期，國家有關(guān)部委聯(lián)合出臺了一系列政策“組合拳”，從土地供應源頭調節、降低二套房貸首付比、縮短二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限等，鼓勵剛性住房需求和改善性住房需求入市。預期未來(lái)一段時(shí)間，我國住房市場(chǎng)交易被激活的可能性非常大，將對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定增長(cháng)起到一定支撐作用。但同時(shí)還要考慮到“政策組合拳”可能會(huì )對市場(chǎng)主體行為產(chǎn)生中長(cháng)期影響，需要根據市場(chǎng)演變及時(shí)作好政策預調和微調，避免政策滯后影響與未來(lái)供求關(guān)系產(chǎn)生共振作用。

　　政策是樓市運行重要外生變量

　　從1998年我國住房制度改革啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今，政策變量在很大程度上主導了房地產(chǎn)市場(chǎng)運行方向，對市場(chǎng)運行軌跡也產(chǎn)生重要影響。2003年和2009年以及其他時(shí)候房地產(chǎn)調控政策變化，成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量急劇上升或急劇下跌的主要原因和動(dòng)力。政策外生變量不僅影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的資金面環(huán)境，而且還會(huì )決定土地市場(chǎng)供求關(guān)系，成為市場(chǎng)預期的主要參數。當然，政策對市場(chǎng)的影響并不總是穩定的，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)規模日益壯大，政策“有形之手”對市場(chǎng)的影響將會(huì )逐漸下降。即使如此，市場(chǎng)主體行為及心理預期存在路徑依賴(lài)。就目前環(huán)境而言，政策外生變量依然能夠對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)施加重要影響，預期未來(lái)一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，去庫存化進(jìn)程將會(huì )加快。據中國指數研究院百城價(jià)格指數，今年3月份有43個(gè)城市環(huán)比上漲，較上個(gè)月增加4個(gè)。政策刺激預期是一個(gè)重要的推動(dòng)因素。

　　滯后效應與供求關(guān)系將形成共振

　　以熨平市場(chǎng)波動(dòng)為主要目的的宏觀(guān)政策，主要采取了反周期思路。通過(guò)改變政策環(huán)境，防止樓市大幅波動(dòng)，是有效防控風(fēng)險的必然要求。但在這個(gè)過(guò)程中，需要高度關(guān)注政策滯后效應對未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系的共振作用。

　　刺激性房地產(chǎn)政策出臺后的市場(chǎng)短期繁榮，可能會(huì )進(jìn)一步強化市場(chǎng)主體樂(lè )觀(guān)預期，特別是市場(chǎng)“惜售”的行為將會(huì )增強，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )積極拿地，而地價(jià)上漲并進(jìn)一步強化市場(chǎng)上漲預期。與此同時(shí)，也需要注意，從中長(cháng)期看，住宅市場(chǎng)需求釋放應屬于漸進(jìn)過(guò)程，一方面是住房市場(chǎng)需求積累是一個(gè)緩慢過(guò)程，另一方面是潛在住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力也是一個(gè)緩慢過(guò)程。但土地一級開(kāi)發(fā)到住宅建成大約需要一年到一年半時(shí)間，未來(lái)新建住宅供應量上升與住宅需求相對平穩回落有可能會(huì )形成巨大矛盾，帶來(lái)高住宅庫存問(wèn)題。2013年上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)28.7%。在商品房銷(xiāo)售火熱帶動(dòng)下，全國住宅投資同比增長(cháng)20.8%，土地成交價(jià)款同比增長(cháng)7.5%。但下半年開(kāi)始，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急劇變化，市場(chǎng)需求快速回落加上宏觀(guān)經(jīng)濟面增長(cháng)前景不樂(lè )觀(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量快速萎縮。2013年全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)17.3%，較上半年大幅回落11.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　關(guān)注短期刺激對需求時(shí)間分布的影響

　　政策刺激具備脈沖響應效應，政策出臺后短期內效果最大，隨時(shí)間流逝，政策效應逐漸衰減。就房地產(chǎn)調控政策而言，主要是刺激政策改變了住宅需求釋放的時(shí)間分布函數。這意味著(zhù)相當部分需求將會(huì )提前入市。國外購買(mǎi)房產(chǎn)人群多集中在40歲后，而我國新參加社會(huì )工作年輕人購買(mǎi)房產(chǎn)的比例較大，住房需求在房?jì)r(jià)上漲預期下前移。從政策短期效應分析，住宅需求提前入市可以帶動(dòng)住宅成交量顯著(zhù)上升，刺激其他相關(guān)領(lǐng)域消費。但同時(shí)，未來(lái)一段時(shí)間的住宅需求釋放將會(huì )受到?jīng)_擊。住宅需求萎縮而市場(chǎng)供應上升，有可能會(huì )帶來(lái)新的住宅庫存問(wèn)題。因此，在落實(shí)政策同時(shí)，也需要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系演變和矛盾，及時(shí)預調和微調，讓供給與需求在時(shí)間上做到基本吻合，在地理位置上大體匹配，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康穩定發(fā)展。

　　提高政策實(shí)施效果還需要更加深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢。落實(shí)好“政策組合拳”，激活住房消費，還需要一系列配套政策措施，以及相關(guān)部門(mén)提高執行力。同時(shí)，也需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應政策環(huán)境加快住宅去庫存進(jìn)度，非理性提價(jià)或放慢銷(xiāo)售節奏營(yíng)造供不應求假象等，都會(huì )削弱政策刺激實(shí)際效果。這些都是政策執行層面需要考慮的。但關(guān)鍵還是要深入把握房地產(chǎn)形勢，這是因為科學(xué)決策是以深入調查研究為前提。而調查研究必須要立足于數據分析。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前最難以把握的是市場(chǎng)需求狀況。地方政府不掌握當地城鎮居民實(shí)際住房狀況及住宅需求缺口，就難以有針對性地供應住宅用地，也很難針對市場(chǎng)變化及時(shí)調整政策。從這一點(diǎn)考慮，住宅不動(dòng)產(chǎn)全國統一登記意義非常重大。此外，還要掌握城鎮居民擁有二套房以上狀況。二套以上住房將構成市場(chǎng)潛在供給，必須要納入政策考慮范圍。還有，要規范治理住房租賃市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)是滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的重要途徑。只有綜合考慮市場(chǎng)需求與供給各方面因素，科學(xué)決策，及時(shí)調整，才能有效避免政策效應與未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系形成共振作用。