房地產(chǎn)庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)�；夥康禺a(chǎn)庫存，當務(wù)之急是在源頭上切斷土地無(wú)效供應，接著(zhù)是清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應，然后是提振需求，消化存量的有效供應部分，主要手段就是降低購房成本，特別是貸款成本。
3月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”。先是公積金新政，住建部3月20日召開(kāi)公積金工作會(huì )議，強調“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進(jìn)異地支取使用和貸款”;然后是3月27日，國土部和住建部下發(fā)通知，要求住房供應明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應量，調整用地規劃滿(mǎn)足自住和改善性需求，未開(kāi)發(fā)的甚至可以轉做產(chǎn)業(yè)用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源;最后是3月30日，央行、銀監會(huì )降低二套房貸首付成數、財政部將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年降到2年。
能將這一連串的政策“串起來(lái)”的這個(gè)點(diǎn)就是“去庫存”。目前，不管是國家統計局還是研究機構，披露的庫存數據嚴重偏低。國家統計局的數據是，去年末，全國商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增長(cháng)26%，比2011年增長(cháng)2.2倍，相當于2008年的銷(xiāo)售面積。但這僅是達到銷(xiāo)售條件的待售存量，在建但未達到銷(xiāo)售條件、已出讓未建設的用地更多。據住建部政策研究中心主任秦虹的統計，在建房屋中90%的部分未賣(mài)出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒(méi)有包括已出讓、未開(kāi)發(fā)的土地。
房地產(chǎn)庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。2009年以來(lái)，地方政府大規模上基建項目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”�；椖恳巹澓吐涞�(如地鐵、商務(wù)區、廣場(chǎng)等)提升了片區地價(jià)，成為繼續出讓土地并開(kāi)展新一輪基建的砝碼�；椖慷唐诂F金流不足以?xún)斶�債務(wù)，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣(mài)出去、賣(mài)個(gè)高價(jià)，又取決于所在片區的規劃和公共設施水平，反過(guò)來(lái)又逼迫政府增加片區公共項目投入，而這又加重地方債務(wù)，于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán)。根據國家發(fā)改委“城市和小城鎮改革發(fā)展中心”去年的調查，各地規劃的各種新城、新區建成后，可容納34億人，多出來(lái)的無(wú)效供應可見(jiàn)一斑。
巨大無(wú)效供應的另一面，就是債務(wù)壓頂。經(jīng)過(guò)甄別清理后，顯化的地方政府債務(wù)超過(guò)40萬(wàn)億，足足比2013年末審計出的規模翻倍。這樣來(lái)看，若房地產(chǎn)無(wú)效供應消化不了，無(wú)論對財政、還是銀行來(lái)說(shuō)，這40萬(wàn)億債務(wù)都是顆定時(shí)炸彈。因此，化解房地產(chǎn)庫存迫在眉睫，當務(wù)之急是在源頭上切斷土地無(wú)效供應。3月27日，國土部和住建部下發(fā)通知，目的就在于此。
從源頭上“卡死”了新增無(wú)效土地供應后，接下來(lái)就要清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應。首先，對于未開(kāi)發(fā)的、已出讓的住宅開(kāi)發(fā)用地，通知提出可轉作國家支持的產(chǎn)業(yè)用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市，政府好大喜功規劃了很多CBD、綜合體、商務(wù)區等用地，需轉作他用;其次，調整現有未開(kāi)發(fā)住宅的套型結構，以滿(mǎn)足自主性和改善性住房需求;最后，商品住宅開(kāi)發(fā)用地被整體購買(mǎi)用于棚改安置房和公租房的，可調整規劃建設條件、優(yōu)化戶(hù)型結構。
卡死了新增無(wú)效供應、消化了存量無(wú)效供應后，接下來(lái)就要提振需求，消化存量的有效供應部分，主要手段是降低購房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監會(huì )相繼“喊話(huà)”，要求銀行支持合理住房需求，到9月
“央四條”，放松首套房認定標準、降低首套房貸利率，降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險的考量，商業(yè)性房貸利率并無(wú)顯著(zhù)下降，基本上在基準利率附近小幅浮動(dòng)。
因此，今年以來(lái)，管理層除了通過(guò)降息來(lái)直接降低房貸基準利率水平外，將注意力更多轉向了公積金。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當于商業(yè)貸款基準利率打了6.8折。于是，“兩會(huì )”一結束，住建部便馬不停蹄地召開(kāi)公積金會(huì )議，內容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數、推進(jìn)公積金異地流轉。
但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調劑余缺，愿望雖好，但難以實(shí)現。越大的城市住房需求越強烈，再加上公積金提取、貸款門(mén)檻越來(lái)越低，公積金“水位”經(jīng)�！案婕薄�，特別是在松綁政策后。因此，筆者認為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬(wàn))難以實(shí)現。如果提高公積金貸款額度實(shí)現不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。
因此，筆者以為當下最有效的政策，還是直接降低商業(yè)房貸首付成數和稅費。二套房貸首付降到40%后，相當于首次付款金額降低了33%，確實(shí)有助于改善性住房需求的實(shí)現。目前，很多發(fā)達國家或地區(如美國、澳洲、我國香港等)房貸首付比例往往在10%，我國不存在房貸證券化和衍生品，房貸風(fēng)險可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國城鎮居民負債僅占GDP的31%，遠低于發(fā)達國家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質(zhì)量較低，有待通過(guò)貸款支持來(lái)改善。
營(yíng)業(yè)稅金及附加合計約占房?jì)r(jià)5.5%，約占二手房交易總稅費的一半。目前，無(wú)論因家庭人口擴大、梯次改善居住面積、工作調動(dòng)換房等，均不會(huì )在首套房購置5年后發(fā)生，故營(yíng)業(yè)稅全額繳納免征期從5年調回到2年是合理的。從宏觀(guān)調控“逆風(fēng)向而動(dòng)”的特征、回歸樓市新常態(tài)、支持改善性需求并助力穩增長(cháng)，同時(shí)對于緩解地方債務(wù)，從而避免未來(lái)樓市“硬著(zhù)陸”，造成地方債務(wù)風(fēng)險、金融風(fēng)險和樓市風(fēng)險疊加爆發(fā)來(lái)說(shuō)也是必要的。筆者認為，從因城施策、樓市分化、一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已開(kāi)始上漲的市場(chǎng)現狀來(lái)看，建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線(xiàn)和三四線(xiàn)城市“落地”，而一線(xiàn)城市則保持原有政策不變。
