近日有媒體報道，北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行五成;廣東省金融監管部門(mén)日前發(fā)布的《關(guān)于在廣東貫徹落實(shí)銀發(fā)(2015)98號文有關(guān)事宜的通知》中，規定省內除廣州外，二套房貸首付比例下調至四成;而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執行。

　　也就是說(shuō)，上海、廣州和深圳這三個(gè)一線(xiàn)城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態(tài)。但根據經(jīng)驗看，這三個(gè)城市或將在后續執行二套房貸首付五成的政策。

　　如果一線(xiàn)城市執行二套房貸首付五成，則意味著(zhù)“3·30”二套房貸新政在實(shí)踐中貫徹了李克強總理在“兩會(huì )”上就房地產(chǎn)市場(chǎng)提出的“落實(shí)地方政府主體責任”，以及銀發(fā)(2015)98號文提出的“因地施策，分類(lèi)指導”。從取消行政干預的角度看，國家希望各地都要退出限購政策，但是一線(xiàn)城市在人口管理、公共服務(wù)供給、環(huán)境治理上的壓力在中短期內難以改觀(guān)，在“地方主體責任”的壓力下，繼續堅持限購是一個(gè)不得已的選擇，首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。

　　本次一線(xiàn)城市之所以實(shí)行了差別化的二套房貸政策，也是從自身樓市運行的現狀出發(fā)的。首先，在“3·30”新政之前，一線(xiàn)城市樓市回升趨勢已經(jīng)確立。2014年，盡管全國主要城市房?jì)r(jià)明顯下滑，但一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)卻逆勢上漲。百城房?jì)r(jià)顯示，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)在2014年上漲0.58%，主流中介統計的二手房?jì)r(jià)格漲幅在7%~20%;根據國家統計局70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據，2015年以來(lái)，一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格止跌趨勢明顯，樓市風(fēng)向標深圳的新房?jì)r(jià)格已經(jīng)連續3個(gè)月(2014年12月~2015年2月)環(huán)比上漲。

　　此外，北上廣深四個(gè)城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消了“90/70”政策、營(yíng)業(yè)稅免征期“5改2”，這都非常有利于需求入市，特別是剛性需求集中且規模很大的一線(xiàn)城市。

　　一線(xiàn)城市樓市回升，對于帶動(dòng)二線(xiàn)、三四線(xiàn)和全國樓市去庫存，助推居民自住性和改善性住房需求，穩定經(jīng)濟增長(cháng)有積極貢獻。筆者認為，一線(xiàn)城市樓市回升具有強大的外溢效應，應該予以鼓勵。但同時(shí)，不可忽視一線(xiàn)城市樓市在供求方面的獨特性，在政策刺激下可能會(huì )出現過(guò)快上漲的可能，這反而會(huì )傷害到剛性需求的釋放和外溢效應的發(fā)揮。

　　因此，不管是北京還是廣州，近期“落地”的二套房貸政策，盡管下調了貸款的首付比例，但利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度卻再次擴大。

　　筆者認為，這樣的差別化是一個(gè)好的跡象：二套房貸利率上浮，在需求已經(jīng)很旺的情況下，有利于控制需求過(guò)旺對于價(jià)格的推動(dòng)，而且也有利于控制對于廉價(jià)和稀缺信貸資源的占用，而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

　　綜上所述，二套房貸在一線(xiàn)城市的“差異化”落地，適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平，有利于控制可能出現的過(guò)旺需求，使得房?jì)r(jià)不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實(shí)現。

　　這樣，一線(xiàn)城市的樓市穩步回升了，才能有效發(fā)揮帶動(dòng)二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市樓市“去庫存”和“促消費”，以及全國樓市的穩定。