時(shí)下的房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)回到2008年。比如，買(mǎi)房不限購，甚至還有財政補貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結清購房貸款的家庭購買(mǎi)改善型二套住房執行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門(mén)檻，提高貸款限額；營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改為2年等等。政策背后的實(shí)質(zhì)還是通過(guò)房地產(chǎn)調控政策的放松來(lái)鼓勵民眾買(mǎi)房，從而穩定住房消費。
　　松綁調控的目的有兩個(gè)：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對低迷的情形下，將行政性調控手段回歸到市場(chǎng)化運行；二是政府希望以“穩樓市”來(lái)“穩增長(cháng)”。
　　“穩增長(cháng)”才能“穩就業(yè)”，自不必說(shuō)，但還有更重要的。那就是，當前擺在中國經(jīng)濟面前的現實(shí)問(wèn)題是必須趕在人口老齡化到來(lái)之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標就是要保持6%到7%的經(jīng)濟增長(cháng)，為中國經(jīng)濟結構轉型和全面深化改革贏(yíng)取時(shí)間和空間。
　　總體來(lái)看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵一套房剛需拓展到二套改善型需求，無(wú)論是房貸政策還是稅收政策的調整，都是為改善型需求提供最大的便利，堅持“穩定住房消費需求”的大方向還沒(méi)有改變。但是，這并不代表鼓勵投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，要視經(jīng)濟未來(lái)的走勢而定，如果未來(lái)2到3個(gè)月中國經(jīng)濟的宏觀(guān)層面繼續承壓，則樓市寬松政策將會(huì )進(jìn)一步“發(fā)酵”。
　　首先是繼續釋放流動(dòng)性。市場(chǎng)普遍預計我國已經(jīng)進(jìn)入降息降準周期，年內估計還會(huì )有2到3次降息，1到2次降準。不管是定向還是不定向，降息降準對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調的空間已經(jīng)不大，因為銀行在利差的約束下動(dòng)力已顯不足。目前貸款基準利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開(kāi)之后，部分銀行5年期存款利率已經(jīng)達到5.2%，打7折的話(huà)，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10％會(huì )逐漸取消。
　　其次是限購政策會(huì )進(jìn)一步修正。目前還執行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個(gè)城市了。三亞年內很可能會(huì )動(dòng)搖，其他四個(gè)城市估計會(huì )小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調非戶(hù)籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對于其他三線(xiàn)以下小城市，有可能會(huì )允許外籍人士在國內買(mǎi)房，也會(huì )有越來(lái)越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補貼的隊伍。
　　再次是調整購房稅收政策。營(yíng)業(yè)稅免征已經(jīng)從5年改為2年，進(jìn)一步下調的空間基本沒(méi)有了。暫停執行對非唯一住房征收20％的個(gè)稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續執行，也會(huì )不再按差額的20％征收，而是按交易總額的1％簡(jiǎn)易稅率征收，這在年內是大概率事件。
　　最后，也是最重要的一個(gè)政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關(guān)于國家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開(kāi)發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過(guò)發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購房者和開(kāi)發(fā)商提供資金支持；另一種是類(lèi)似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過(guò)購買(mǎi)商業(yè)銀行的住房抵押貸款來(lái)支持個(gè)人住房市場(chǎng)(即個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來(lái)看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設立初衷和資金規模上有一定的區別，但其本質(zhì)仍是給中低收入家庭融資買(mǎi)房，這一政策對未來(lái)住房消費的撬動(dòng)作用不可估量。