在中央及地方系列穩定住房消費政策刺激下，今年4月份以來(lái)全國樓市出現了明顯回暖態(tài)勢。據國家統計局發(fā)布的數據，今年1-5月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1-4月減緩1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年前5個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6個(gè)百分點(diǎn);5月份商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)15.0%。盡管如此，在樓市整體回暖同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)區域分化、產(chǎn)品分化、供應結構調整等矛盾較為突出，值得高度關(guān)注。

　　樓市區域分化較為明顯。一線(xiàn)城市率先回暖，以北京、深圳為代表的一線(xiàn)城市住宅交易量激增。據北京統計局發(fā)布的數據，北京市商品住宅銷(xiāo)售面積從今年1月開(kāi)始連續5個(gè)月增長(cháng)，前5個(gè)月同比增長(cháng)8.9%。據報道，繼深圳樓市領(lǐng)漲全國后，前些天廣州某樓盤(pán)上市后一小時(shí)內200多套房售罄，熾熱的銷(xiāo)售場(chǎng)面仿佛回到了樓市最火熱的年代。同時(shí)，據中國指數研究院數據，今年5月份，全國百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比由跌轉漲，上漲0.45%;其中，48個(gè)城市環(huán)比上漲。但同時(shí)也應該看到，部分二線(xiàn)、三線(xiàn)城市因為住宅庫存規模巨大仍存在深度調整壓力。今年前5個(gè)月，東部地區商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)0.2%，中部地區商品房銷(xiāo)售面積下降2.7%，西部地區商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)1.5%。從商品房庫存情況看，截至2015年5月末，全國商品房待售面積為6.56億平方米，去庫存壓力主要仍集中于二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。

　　商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩風(fēng)險需要高度關(guān)注。當前我國城市商業(yè)地產(chǎn)投資上升與住宅投資出現背離需要引起高度關(guān)注。2015年1-4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較一季度回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增長(cháng)速度分別達到了13.6%和13.9%。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩風(fēng)險開(kāi)始顯現。據物業(yè)機構萊坊統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。2014年，國內主要城市綜合體個(gè)數達885個(gè)，較2013年增長(cháng)24.47%;2015年主要城市綜合體數量將突破1000個(gè)。即使是一線(xiàn)城市北京，在住宅成交回暖同時(shí)，也能感覺(jué)到商業(yè)地產(chǎn)的涼意。今年前5個(gè)月，北京商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.8%，而住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8.9%，已經(jīng)充分反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷(xiāo)風(fēng)險，值得高度關(guān)注。

　　隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現出需求不足的狀況。特別是在二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，城市商鋪、寫(xiě)字樓空置現象非常普遍�？傮w來(lái)看，我國商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)風(fēng)險已經(jīng)顯現。雖然商業(yè)銀行已經(jīng)普遍抬高商業(yè)地產(chǎn)項目融資門(mén)檻，但大多數商業(yè)地產(chǎn)項目借助影子銀行體系進(jìn)行融資，融資利率普遍超過(guò)10%，存在巨大的壞賬風(fēng)險。

　　二手住宅供應激增增加新房去庫存壓力。2015年4月，北京二手住宅網(wǎng)簽達17191套，創(chuàng )出近25個(gè)月以來(lái)新高;廣州市中心六區二手住宅交易由市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積和簽約面積環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長(cháng)33%;溫州市區二手住宅交易量環(huán)比上漲超過(guò)50%。而二手住房交易量明顯超過(guò)新房。隨著(zhù)未來(lái)二手住房供應規模大幅增加，將對當前以新房為主的住宅去庫存進(jìn)程帶來(lái)巨大壓力。

　　當前樓市運行的結構性矛盾，是過(guò)去長(cháng)期矛盾的進(jìn)一步深化，反映出供求關(guān)系錯位、失衡的特點(diǎn)，這些結構性矛盾有進(jìn)一步加劇態(tài)勢，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期的穩健運行。當前我國刺激房地產(chǎn)政策的基本面已發(fā)生重大變化，政策刺激持續性仍待觀(guān)察，當前樓市回暖短期特征較為明顯。隨著(zhù)我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構成潛在需求群體，市場(chǎng)有效購買(mǎi)能力總體呈下降趨勢。雖然當前部分一線(xiàn)、二線(xiàn)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲，但需求集中超前釋放必導致后續需求萎縮。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，抑制地方政府“賣(mài)地沖動(dòng)”、避免過(guò)度開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)、穩定住房?jì)r(jià)格，有助于調節供求關(guān)系，避免市場(chǎng)供給與需求在時(shí)間、空間、產(chǎn)品上出現大面積錯位與失衡。