●政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機需求的提前進(jìn)場(chǎng)。
●我國產(chǎn)業(yè)結構正面臨深刻轉型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線(xiàn)城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線(xiàn)城市的重要經(jīng)濟支柱，這種產(chǎn)業(yè)結構轉型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市的人口分布藍圖。
●下半年一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)企業(yè)將率先加大補充庫存力度，帶動(dòng)一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)回暖和開(kāi)發(fā)投資回升，這對宏觀(guān)經(jīng)濟增速將有一定的拉動(dòng)效應。
2015年上半年，中國樓市在金融顯著(zhù)寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，經(jīng)歷了由全局性低迷到銷(xiāo)量顯著(zhù)回升、局部房?jì)r(jià)反彈的轉折。由于不同區域市場(chǎng)住房庫存下降速度不一，下半年中國樓市存在結構性的房?jì)r(jià)快速上漲風(fēng)險。
上半年樓市回顧：銷(xiāo)量逐步回升，房?jì)r(jià)局部反彈
2015年上半年，在宏觀(guān)刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，房地產(chǎn)交易回升。一二線(xiàn)城市率先完成去庫存過(guò)程，房?jì)r(jià)止跌反彈。三四線(xiàn)城市由于前期庫存過(guò)高、需求相對疲軟，房?jì)r(jià)仍延續2014年的跌勢。由于總體庫存較高，開(kāi)發(fā)投資仍慣性下滑，拖累了宏觀(guān)經(jīng)濟增速。在熱點(diǎn)城市，投資投機者也開(kāi)始提前進(jìn)場(chǎng)。
一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)率先反彈，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)延續調整。隨著(zhù)宏觀(guān)刺激力度的加大，2015年5月，中國大中城市房?jì)r(jià)扭轉了自2014年5月以來(lái)的跌勢，出現了一定程度的價(jià)格反彈。100個(gè)大中城市樣本住宅平均價(jià)格上漲為10569元，比3月份上漲了46元。從環(huán)比看，2015年3月，100個(gè)大中城市中，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的有43個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅55個(gè)。到2015年5月，環(huán)比上漲的城市增至48個(gè)，房?jì)r(jià)環(huán)比下降的城市降為52個(gè)。從同比看，2015年5月，房?jì)r(jià)同比下降的城市為87個(gè)，同比上漲的城市為13個(gè)，房?jì)r(jià)突破上年同期高點(diǎn)的城市個(gè)數與3月份相比未發(fā)生變化。
在宏觀(guān)需求刺激下，不同城市庫存去化速度不一。一二線(xiàn)城市庫存去化速度較快，房?jì)r(jià)結束調整率先反彈。三四線(xiàn)城市庫存仍然較高，延續2014年二季度以來(lái)的跌勢。2015年3月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)微漲，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)齊跌。100個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比上漲0.03%，同比下降1.73%；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比下降0.35%，同比下降5.58%；三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲速加快，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)止跌反彈，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續下跌。100個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比上漲1.48%，同比下降0.05%，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比上漲0.25%，同比下降5.11%，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比下降0.35%，同比下降6.29%。
銷(xiāo)量逐步回升，庫存增速減緩。2015年下半年，中國商品住房銷(xiāo)售量增速顯著(zhù)回升。2015年3月，中國商品住房累計銷(xiāo)售面積為16，078.80萬(wàn)平方米，同比下降9.8%。商品住房累計銷(xiāo)售額為10，062.17億元，同比下降9.1%。到2015年5月，中國商品住房累計銷(xiāo)售面積為31935萬(wàn)平方米，同比持平，表明二季度銷(xiāo)售速度加快。商品住房累計銷(xiāo)售額為20732億元，同比增長(cháng)5.1%。隨著(zhù)銷(xiāo)量回升，庫存增速減緩。2015年3月底，中國新建商品住房待售面積42，817萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.5%。到2015年5月底，中國新建商品住房待售面積增加至43，025平方米，同比增長(cháng)21.9%，增速比3月底下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。
總體住房庫存仍處高位，開(kāi)發(fā)投資增速慣性下滑。由于總體住房庫存水平仍處較高位，二季度開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，對于投資購地積極性不高，開(kāi)發(fā)投資增速慣性下降，對宏觀(guān)經(jīng)濟增速形成拖累。2015年3月，中國商品住宅開(kāi)發(fā)投資累計額為11156.219億元，同比增長(cháng)5.9%。到2015年5月，中國商品住宅開(kāi)發(fā)投資額累計為21，645.00億元，同比增長(cháng)2.9%，增速比3月份下降3個(gè)百分點(diǎn)。2015年3月，中國商品住宅累計新開(kāi)工面積為16，791.32萬(wàn)平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中國商品住宅累計新開(kāi)工面積為35，091.00萬(wàn)平方米，同比下降17.6%。
政策刺激力度加大，投資投機需求進(jìn)場(chǎng)。政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機需求的提前進(jìn)場(chǎng)。宏觀(guān)政策刺激是促成2015年下半年住房銷(xiāo)售速度顯著(zhù)提升的重要原因。2015年1季度，中國GDP同比增速降至6.95%，為2009年2季度以來(lái)的最低點(diǎn)。出于對宏觀(guān)經(jīng)濟不景氣的擔憂(yōu)，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信貸政策顯著(zhù)趨于寬松。
當前主要問(wèn)題：區域市場(chǎng)發(fā)展失衡結構性過(guò)剩與結構性短缺并存
當前我國住房市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，區域住房市場(chǎng)發(fā)展嚴重失衡，結構性過(guò)剩與結構性短缺并存。一二線(xiàn)城市住房供求矛盾突出房?jì)r(jià)畸高，三四線(xiàn)及以下城市住房階段性過(guò)剩庫存高企。不恰當的宏觀(guān)刺激政策，一方面可能引發(fā)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，另一方面還將加劇三四線(xiàn)城市未來(lái)的過(guò)剩。
三四線(xiàn)城市短期供過(guò)于求，去庫存將是首要任務(wù)。過(guò)去十年，在快速城鎮化與工業(yè)化浪潮的強力推動(dòng)下，城鎮住房整體呈現供不應求的態(tài)勢。一方面，大量農村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟起飛所帶來(lái)的國民家庭收入快速增長(cháng)，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我國原有的城市規模狹小、住房老舊，無(wú)法滿(mǎn)足爆發(fā)性增長(cháng)的住房需求。但2014年以來(lái)，住房“總量供不應求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結構性過(guò)�！睍r(shí)代已經(jīng)到來(lái)。城鎮化與工業(yè)化作為過(guò)去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟結構正面臨著(zhù)巨大的轉型升級壓力。由于收入增長(cháng)決定人口流向，經(jīng)濟減速也意味著(zhù)城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國城鎮住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長(cháng)。特別在一些三、四線(xiàn)城市，商品住房積壓現象已經(jīng)很?chē)乐亍?014年，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調。這表明，住房市場(chǎng)形勢正由總量供不應求進(jìn)入結構性過(guò)剩階段。此外，過(guò)去十年，各地方政府通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設了數量龐大的新城。隨著(zhù)房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。
一二線(xiàn)城市住房仍將供不應求，擴大供給仍是主線(xiàn)。雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，三四線(xiàn)城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二線(xiàn)城市住房仍將存在一定程度短缺。我國產(chǎn)業(yè)結構正面臨深刻轉型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線(xiàn)城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線(xiàn)城市的重要經(jīng)濟支柱，這種產(chǎn)業(yè)結構轉型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市的人口分布藍圖。未來(lái)一段時(shí)間三、四線(xiàn)城市人口總體將持續外流，而一、二線(xiàn)城市人口總體將繼續保持流入態(tài)勢。三、四線(xiàn)城市目前商品住房高庫存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴重，而其未來(lái)一段時(shí)間內的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結構性過(guò)剩問(wèn)題必將會(huì )更加突出。而一二線(xiàn)城市隨著(zhù)人口的繼續流入住房仍將供不應求，擴大供給仍是樓市發(fā)展主線(xiàn)。
出現過(guò)剩的主要是區位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經(jīng)出現結構性過(guò)剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著(zhù)人們收入的增長(cháng)和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩步增長(cháng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。
當前住房需求刺激政策將加劇住房市場(chǎng)結構失衡。歷史經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟增速下降的條件下，政府容易走上利用過(guò)刺激住房需求保住經(jīng)濟增速的舊路。當前中國經(jīng)濟的增長(cháng)主要靠投資拉動(dòng)，而住房投資當前固定資產(chǎn)投資的主體。如果再考慮到上下游產(chǎn)業(yè)的作用，住房產(chǎn)業(yè)對宏觀(guān)經(jīng)濟的拉動(dòng)作用舉足輕重，是名副其實(shí)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農民工就業(yè)，具有極重要的社會(huì )穩定意義。此外，住房市場(chǎng)的景氣度將直接影響公眾的經(jīng)濟信心。在目前全球經(jīng)濟不景氣，中國經(jīng)濟增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)保證經(jīng)濟增長(cháng)與社會(huì )底層就業(yè)，提振經(jīng)濟信心。刺激住房市場(chǎng)成為政府保證經(jīng)濟增長(cháng)的一個(gè)重要籌碼。
但是，單一住房需求刺激政策將加大宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險和房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩定性，使一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)短期飛漲，三四線(xiàn)城市過(guò)�，F象更加嚴重，從而阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的深化。在市場(chǎng)相對過(guò)剩時(shí)代，住房市場(chǎng)仍蘊含著(zhù)巨大的潛在需求，需要通過(guò)深化供給機制改革才能加以釋放。讓城鎮居民能夠較低成本地獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的住房，是啟動(dòng)住房改善性需求的關(guān)鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴大住房投機，加大住房過(guò)剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來(lái)通脹、金融不穩定等嚴重后果。
下半年樓市展望：一二線(xiàn)城市快速上漲三四線(xiàn)城市相對穩定
總體而言，2015年下半年，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)可能加速上漲，三四線(xiàn)城市穩中有降或穩中有升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資緩慢回升，帶動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增速向好。
一二線(xiàn)城市去庫存速度加快，存在快速上漲風(fēng)險。在宏觀(guān)金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財富效應等的綜合作用下，預計下半年一二線(xiàn)城市住房銷(xiāo)售將繼續加速。由于2014年以來(lái)住房開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)入階段性低谷，短期后繼供應難以迅速放大。當庫存被消耗到低于合理值時(shí)，住房將出現短期供不應求的局面，房?jì)r(jià)有可能加速上漲。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的慣性將進(jìn)一步推動(dòng)住房交易的放大。這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)大約在2015年3季度未到2015年4季度。
三四線(xiàn)及以下城市以去庫存為主，房?jì)r(jià)相對穩定。三四線(xiàn)及以下城市面臨著(zhù)住房庫存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結構轉型困難、需求增速較低等問(wèn)題。即使銷(xiāo)售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內。穩價(jià)走量將仍是三四線(xiàn)及以下城市2015年下半年的主線(xiàn)。具體到不同的城市，房?jì)r(jià)可能小幅上漲或下跌。
開(kāi)發(fā)投資緩慢回升，帶動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增速觸底回升。隨著(zhù)銷(xiāo)售速度加快庫存水平降低，下半年一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)企業(yè)將率先加大補充庫存力度，帶動(dòng)一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)回暖和開(kāi)發(fā)投資回升，這對宏觀(guān)經(jīng)濟增速將有一定的拉動(dòng)效應。
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