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| 2007-01-18 社論 來(lái)源:南方都市報 |
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在不去除房地產(chǎn)泡沫將威脅中國經(jīng)濟健康與金融安全已成為決策層共識的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控業(yè)已演變?yōu)橐粓?chǎng)擠泡運動(dòng)。政府所提出的調整住房結構滿(mǎn)足中低收入階層的住房需求，以及抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)的目標，在擠泡與滿(mǎn)足住房需要雙重目標難以同時(shí)滿(mǎn)足的情況下，在實(shí)踐過(guò)程中也主要變成單向度的抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的規模擴張。
在這場(chǎng)擠泡運動(dòng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)因噎廢食，或者手段與目標背離的案例已有很多，最新的案例是土地增值稅從預征制改為清算制。國稅總局近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從下月起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。把一顆捏在手中已久的石子丟進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的水中。這項1993年出臺的稅種長(cháng)期以來(lái)因為服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展這一大目標，而在具體的執行過(guò)程中被化骨綿掌化于無(wú)形。
土地增值稅屬于地稅，此前國內各地區對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(銷(xiāo))售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預征，部分地區尚未開(kāi)始預征，這與通知所強調的30%-60%的累進(jìn)稅率，不可同日而語(yǔ)。以往土地增值稅的結算一般以開(kāi)發(fā)項目公司注銷(xiāo)稅務(wù)登記作為結算節點(diǎn)，只要項目公司不注銷(xiāo)，公司就可以長(cháng)期不進(jìn)行土地增值稅的結算，但新規使單期項目也成為結算單位，可見(jiàn)政府要求執行增值稅征收的態(tài)度非常明確。
土地增值稅重劍出擊，一個(gè)顯而易見(jiàn)的結果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開(kāi)發(fā)成本也就越高。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科三年前開(kāi)始為土地增值稅的清算提留準備金，從2004-2006年三年，提留的準備金從4000萬(wàn)提高到9000萬(wàn)，直至3個(gè)億。不用多費神就能想得出這些成本將如何消化，如果可以轉嫁到房?jì)r(jià)上，房地產(chǎn)商絕對不會(huì )好心降低運營(yíng)成本。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項目包括了土地價(jià)格與開(kāi)發(fā)、配套設施等成本，反而給開(kāi)發(fā)商提供了抬高成本的足夠動(dòng)力。
回過(guò)頭來(lái)看，土地增值稅這一稅收是對地方政府收入的補償。由于此前地方政府未實(shí)行或未嚴格實(shí)行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商土地獲得成本極低，如果政府不通過(guò)稅收彌補這塊收入，將使地方政府收入銳減，造成嚴重的財政赤字。通過(guò)追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價(jià)地獲得了與目前的高價(jià)地一樣的收入。
征收土地增值稅對于建立公共財政有利，以稅收方式獲得的財政收入將納入預算內，而不會(huì )像以往一樣土地收入在預算外或者制度外流轉，導致中央政府完全無(wú)法掌控。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂，以往誰(shuí)能圈到大量廉價(jià)土地誰(shuí)就能食地而肥的情況有可能得到改觀(guān)，地方政府在征稅時(shí)繼續通過(guò)或明或暗的優(yōu)惠政策對有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開(kāi)一面的成本將上升。
政府的調控目標遠不止此，可能還包括抑制房地產(chǎn)商的土地投機，通過(guò)累進(jìn)稅制鼓勵房地產(chǎn)商將目光從高端住宅轉向中低收入能夠消費的普通住宅，將無(wú)法承擔稅收成本的弱質(zhì)房地產(chǎn)驅除出房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)由有信譽(yù)、資金來(lái)源充裕的大房地產(chǎn)商主導市場(chǎng)等等。
可以肯定的是，通過(guò)土地增值稅這一項政策要達到數利并收的目標是不現實(shí)的，也顯得過(guò)于貪婪。按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯，由于土地增值稅抬高了商人的成本，因此商人會(huì )選擇多報成本減少征稅額、擴大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤回報等方式抵消政策的不利影響。只要有需求，房地產(chǎn)商就沒(méi)必要改變目前的贏(yíng)利模式。
土地增值稅能帶來(lái)土地市場(chǎng)的嬗變，能彌補地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應量與提升普通購房者的利益。事實(shí)上，要讓住房滿(mǎn)足大眾購房者的需求，政府需要的是給中低價(jià)位商品房交易減稅，是少征甚至停征經(jīng)濟適用房的土地增值稅，是鼓勵民間個(gè)人集資建房的努力，是嚴格甄別經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)對象。只有如此，才能培育普通住宅市場(chǎng)，盤(pán)活存量的房地產(chǎn)資源擴大供應量，使房地產(chǎn)商樂(lè )于建造普通商品房，并鼓勵房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)主體的競爭行為沖擊商人對超額利潤的攫取，而所有這些行為的出發(fā)點(diǎn)都是讓利于民、放松對具體市場(chǎng)行為的管制。政府能做到嗎？ |
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