該來(lái)的還是來(lái)了。昨日，滬深股市地產(chǎn)股幾乎全線(xiàn)跌停，事件的導火索就是國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)。
　　事實(shí)上，關(guān)于土地增值稅的清算問(wèn)題，國家有關(guān)部門(mén)一直在未雨綢繆，早在1993年，國務(wù)院就發(fā)布了138號令(即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》)，只是由于成本核算存在困難，一直只按預征收方式征稅。而本次《通知》的核心恰恰是明確了成本核算方法，在最大程度上消除了138號令的模糊空間，細化清算辦法，大大加強了征收土地增值稅的可操作性。
　　股市為什么對《通知》如此敏感？市場(chǎng)的判斷是國家對土地增值稅進(jìn)行清算將極大影響房地產(chǎn)上市公司的利潤率。這是一種投資層面的認識。而把《通知》放到國家對房地產(chǎn)進(jìn)行的四年宏觀(guān)調控這個(gè)大進(jìn)程中來(lái)看，此舉有更深一層的含義。在接下來(lái)論述之前，我們再回顧幾個(gè)事件：
　　一、2006年10月30日，北京市銀監局召集北京16家商業(yè)銀行個(gè)人金融部負責人，斷然叫停未封頂樓盤(pán)個(gè)人按揭貸款的舉動(dòng)。事實(shí)上，早在2003年，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下稱(chēng)“121文件”)，就對此有了明確規定。
　　二、去年國家出臺“70/90”政策，強化中小房型建設，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房。而早在1998年，我國實(shí)行住房制度改革時(shí)，國務(wù)院發(fā)布的23號文就提出，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”是房改的主要目標。
　　三、2007年1月9日，建設部發(fā)布《90平方米以下住宅設計要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》，僅過(guò)了十幾個(gè)小時(shí)又廢除了。無(wú)論是房地產(chǎn)商還是普通消費者，都隨著(zhù)政策的突然變動(dòng)坐了一回“過(guò)山車(chē)”。
　　以上三個(gè)方面的事件加本次《通知》的出臺，看似彼此獨立，實(shí)質(zhì)上反映了政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控的決心。筆者用兩個(gè)詞來(lái)概括：回歸和堅定。
　　北京三年后重操“121文件”是對金融緊縮政策的重新肯定和回歸；國家強制規定戶(hù)型面積及比例是對住房問(wèn)題的重新認識，更是某種意義上責任的回歸；建設部《設計要點(diǎn)》政策“對沖”事件顯示了中央對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的決心之堅定；本次《通知》在這個(gè)敏感的時(shí)機下發(fā)，更是傳遞了這樣一個(gè)信息：中央在2007年對房地產(chǎn)進(jìn)行調控依然保持壓力，態(tài)度更加堅決。
　　值得注意是，在2007年的開(kāi)局之時(shí)，經(jīng)歷了四年調控政策的洗禮，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)比較微妙的時(shí)刻。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重、成交量萎縮、部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。國家在這個(gè)時(shí)候發(fā)布土地增值稅新政，除了在宏觀(guān)層面傳遞緊縮信息外，在實(shí)際操作層面對市場(chǎng)影響更是立竿見(jiàn)影。從短期看，土地增值稅清算將對那些資金鏈緊繃的中小開(kāi)發(fā)商和來(lái)不及進(jìn)行準備金提留的企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從長(cháng)期看，國家出臺的政策日益觸及房地產(chǎn)企業(yè)的核心神經(jīng)，房?jì)r(jià)在國家的嚴密監視下不可能再次出現大幅上漲，土地增值稅的清算將極大壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤空間。
　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，消費彈性增大，房地產(chǎn)企業(yè)轉嫁稅費的能力被大大削弱。因此，筆者認為，地產(chǎn)股全線(xiàn)跌停，以及政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控態(tài)度的再次明確，也許意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將不可避免地發(fā)生重大改變。

(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所研究員)