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| 2007-03-02 章劍鋒 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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土地供應的收緊被認為是城市房?jì)r(jià)出現劇烈漲幅的根本因素，最近一位明星開(kāi)發(fā)商在其就今年房?jì)r(jià)走勢所作的分析文章里面提到這一點(diǎn)，引發(fā)激烈爭議。他認為，土地出讓的減少直接導致房屋的建設和供應亦相應減少，“物以稀為貴”，高房?jì)r(jià)局面只好長(cháng)久維持。
不僅是商人，包括一些經(jīng)濟學(xué)家在內的很多人也一直對政府的緊縮地根政策持有異議，他們一般都強調，政府應該大量向開(kāi)發(fā)商供應建設用地，越多越好，最好干脆不要進(jìn)行土地調控和管理。如此一來(lái)，土地供應放開(kāi)，建設用地增量提升，房屋越蓋越多，就能夠在最大程度上滿(mǎn)足購買(mǎi)需求，相應地，房屋價(jià)格就不會(huì )出現過(guò)高漲幅，甚至還可能下降。
把土地供應與房?jì)r(jià)走勢直接劃上等號，認為擴大土地供給就可以平抑房?jì)r(jià)，這無(wú)疑有些天真。商人這樣主張尤可理解，畢竟他們是局中利益者，不能接受緊縮地根所導致的“斷糧斷炊”式的現實(shí)打擊。因此難免跑出來(lái)施放一些煙霧彈，好教大家被誤導，以為只有增加土地供應才是有效抑制房?jì)r(jià)的辦法，以便影響輿論，實(shí)現自身的“要地”訴求。
客觀(guān)、正常的市場(chǎng)規律的確是這樣，當一種商品供給數量增加，其價(jià)格必然會(huì )下降；當一種商品供給數量緊張，價(jià)格又必然會(huì )上調�？墒�，現在我們一頭鉆進(jìn)了“土地供給數量緊張、接著(zhù)帶來(lái)房屋供給數量緊張、再接著(zhù)帶來(lái)房屋價(jià)格高企”這樣一種推算模式里面，卻忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)里那些非客觀(guān)、非正常規律與混亂態(tài)勢對房?jì)r(jià)的主導和影響，把土地供應與房?jì)r(jià)走勢聯(lián)系起來(lái)的論斷就難免欠妥和牽強。
在目前的市場(chǎng)形勢下，土地供應與房?jì)r(jià)走勢并不存在必然關(guān)聯(lián)，甚至可以說(shuō)沒(méi)有什么聯(lián)系。為什么呢？因為眼下的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格走勢并不一定取決于土地供給，在很大程度上只取決于某些人為因素，比如開(kāi)發(fā)商的操控、腐敗官員的做局、投資炒作的盛行等。
單就存在于市場(chǎng)當中的開(kāi)發(fā)商操控現象而言，假設政府有朝一日真的打破緊縮地根政策，平均每年無(wú)條件地向全國開(kāi)發(fā)商出讓一億平米住宅建設用地，看起來(lái)是很慷慨的，土地供應量無(wú)形中大大增加，可是，當這些土地到了開(kāi)發(fā)商手里，可能馬上就會(huì )被囤掉五千萬(wàn)平米，只拿出其中的另外五千萬(wàn)平米慢慢規劃和開(kāi)發(fā)。
這樣一來(lái)，本來(lái)已經(jīng)增加的土地供給實(shí)際上在開(kāi)發(fā)商環(huán)節就被轉移了，被做了手腳。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商所能做的，除了一邊用國家的供地蓋房子大把賺錢(qián)，另一邊還是會(huì )強調土地不夠用，資源緊張。這是一個(gè)目前無(wú)法打破的壞規律，即在開(kāi)發(fā)商那里，再多的用地都是不夠和不能滿(mǎn)足的。增加土地供應并不能堵住開(kāi)發(fā)商的嘴，借此來(lái)降低房?jì)r(jià)也只會(huì )徒勞無(wú)功。
這些年，土地調控政策被開(kāi)發(fā)商紛紛當作抬升房?jì)r(jià)的借口和幌子，從而轉移自己操控價(jià)格的“罪責”。一些學(xué)者也被誤導，認為唯有放松地根、增大用地供給才能使房屋供需矛盾出現改善，以此促使房?jì)r(jià)松動(dòng)，殊不知正中商人圈套。所謂“成也開(kāi)發(fā)商，敗也開(kāi)發(fā)商”，土地放量再大，最終要進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現由用地到房屋供應的轉化，仍需要開(kāi)發(fā)商完成，政府可以盡最大努力放地，但具體到開(kāi)發(fā)商怎么用地、怎么建設和安排，這就是政府鞭長(cháng)莫及的事情了。
當務(wù)之急恐怕并非大量出讓土地，而須加強土地的監察和管理，提升存量建設用地在開(kāi)發(fā)商使用環(huán)節的公開(kāi)、透明流向。 |
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