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| 2007-03-12 周金海 來(lái)源:上海證券報 |
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在兩會(huì )上，全國人大代表、武漢大學(xué)教授，博士生導師洪可柱建議取消商品房預售制度，“制定一個(gè)時(shí)間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預售條件”。理由是，預售制度使投機房地產(chǎn)資金增多，部分購房者投機鉆營(yíng)，轉手牟利，使得部分城市房?jì)r(jià)上漲迅速，擾亂了社會(huì )的安定和諧。
洪可柱所言是事實(shí)。預售房制度對消費者的危害非常大。預收款等于讓開(kāi)發(fā)商從購房人手中獲取了一筆沒(méi)有任何利息也沒(méi)有任何風(fēng)險的貸款，這其實(shí)是對購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開(kāi)發(fā)商在房?jì)r(jià)上漲之后頻頻違約，有的甚至攜款潛逃。在預售制度下，一些開(kāi)發(fā)商提前收回了部分甚至全部投資（我國開(kāi)發(fā)商的自有資金非常低），他們在沒(méi)有任何后顧之憂(yōu)下，逐步推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
因此，取消商品房預售的呼聲日益高漲。2005年8月，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》。報告中指出：“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售�！�2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。
但是，一些既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對取消預售房制度。其實(shí)，這些既得利益者所說(shuō)的國際慣例是被他們篡改過(guò)的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”。以美國為例，美國也有商品房預售制度，但預售所占比例很小。根據美國法律的規定，住房在沒(méi)有正式竣工、沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗收的情況下，還沒(méi)有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)，而未成形的不動(dòng)產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開(kāi)發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶(hù)簽訂正式合同，收取商品房的銷(xiāo)售款。即使有些州準許商品房預售，也有許多非常嚴格的規定和限制，與我們現在所實(shí)行的商品房預售制度完全是兩個(gè)不同的概念。
在美國，所謂的預售其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買(mǎi)意向協(xié)議，并不是真正意義上的銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)雙方只是根據意向簽訂“商品房預訂協(xié)議書(shū)”。根據美國法律，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開(kāi)發(fā)商，而是由第三方來(lái)保管，第三方包括具有合法執照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務(wù)的政府有關(guān)部門(mén)等等。而且，如果買(mǎi)房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無(wú)條件退回。
不難看出，美國的預售房與我們有本質(zhì)不同，他們的制度設計能夠更好地保護消費者的權益，而且，由于購房者的訂金被第三方保管，不會(huì )被開(kāi)發(fā)商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所謂國際慣例其實(shí)是被“改裝”過(guò)的———只留下對自己有利的一面而遮掩了對自己不利的因素。
我們的預售房制度把消費者的權益裸露在開(kāi)發(fā)商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團抬高房?jì)r(jià)，侵害消費者權益的工具，本著(zhù)公平的原則，也應該盡快取消商品房預售。 |
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