| |
|
| 限價(jià)房為什么沒(méi)有贏(yíng)得喝彩 |
|
|
|
|
|
|
| 2007-06-04 作者：章劍鋒 來(lái)源:上海證券報 |
|
|
北京下決心要讓購房人得實(shí)惠，接二連三推出限價(jià)房用地，動(dòng)靜很大。舉國看去，此舉也頗有些燎原之勢�？上迌r(jià)房橫空出世，卻沒(méi)能博取多少認同和響應，反而倒彩聲四起。慣常左右搖擺、首鼠兩端的評論家對此紛紛搖頭。他們先是懷疑這項舉措能不能被堅持和實(shí)踐，接著(zhù)又批評推行得不夠徹底。
怎樣才叫做徹底？例如一個(gè)城市，平均房?jì)r(jià)每平方米一萬(wàn)元，按照他們的限價(jià)思路，必定要把價(jià)格的浮動(dòng)上限壓制到三千元或者更低，似乎最好是可以齊根削平，這樣才徹底了。否則便不是一項令人歡欣鼓舞的措施。
免費的午餐誰(shuí)都樂(lè )意吃，我們歡迎白送。非常同意這樣的思路———如果可行的話(huà)。但是可能嗎？這類(lèi)極端的動(dòng)議若被采納，幾乎可以肯定，將不會(huì )有人去建設限價(jià)房。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力這樣做，地方政府同樣如此，因為那時(shí)候他們連僅剩的逐利動(dòng)機都沒(méi)有了，只好尋求退出或抵制。檢討一下我們過(guò)往的一系列政策性房屋建設，不難得出這個(gè)結論。
要認識清楚，限價(jià)政策是要對開(kāi)發(fā)商集團和價(jià)格紊亂的市場(chǎng)下重藥，而不是下死手。這要求我們把握住一點(diǎn)，就是在向開(kāi)發(fā)商集團發(fā)出嚴厲警告的同時(shí)，重新去平衡和調整一下利益分配。這種平衡或調整要求建立在多方主體都能接受的水平之上。也就是說(shuō)，當將開(kāi)發(fā)商集團的獲利水平往下壓一壓的時(shí)候，不至于出現太大挫折感，以至產(chǎn)生望而卻步、負隅頑抗的消極心態(tài)。
就這方面而言，開(kāi)發(fā)商集團顯然是接受限價(jià)政策的。只要有利潤，就會(huì )有動(dòng)力。這是規律。雖然他們總要在口頭上做出種種反對表示，但并沒(méi)有拒絕去競標限價(jià)地塊。他們以自己的實(shí)際行動(dòng)告訴外界，雖然限了價(jià)，卻依然能夠從中獲利，限價(jià)對他們的發(fā)展沒(méi)有任何阻礙。
無(wú)疑，限價(jià)政策是對各方利益的一次平衡，而且是平衡在各方都樂(lè )意接受的基準上的。這時(shí)候我們不妨來(lái)為開(kāi)發(fā)商、地方政府和購房人各算一筆賬，看看限價(jià)之后是多贏(yíng)還是多輸吧。
開(kāi)發(fā)商方面。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，歷年來(lái)都賺取了絕不少于100%的利潤。在一些大型城市，一個(gè)總投資不超過(guò)10億的項目，總銷(xiāo)售額超過(guò)20億是綽綽有余的，不會(huì )有任何問(wèn)題（而且根本不用鋌而走險，人人都坦然）。在最近的幾年間，這種利潤遞增更出現畸型波幅（有人說(shuō)因為供不應求，開(kāi)發(fā)商都在趁火打劫），至于這種波幅到底是200%還是更多，不需要去理會(huì )。我們姑且依然通情達理地將之看作是100%吧。此時(shí)，限價(jià)政策要求開(kāi)發(fā)商毫無(wú)條件地削減20%的利潤率，轉而只賺取80%的利潤，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商讓了一回利，既可以平息一下民憤，又沒(méi)有任何折損，還能更好地做他們的長(cháng)遠生意，這不仍然很劃算么？
在地方政府那里，看上去似乎是在做一筆吃力不討好的生意。誰(shuí)出的價(jià)錢(qián)低就將珍貴遠勝黃金的土地拍賣(mài)給誰(shuí)，還要迫使開(kāi)發(fā)商在地塊上建設小戶(hù)型、低價(jià)位的房屋出售，這本來(lái)是不可能被接受的事實(shí)。因為人人都明白，土地資源是拉動(dòng)一地經(jīng)濟發(fā)展的命脈，廉價(jià)賣(mài)掉會(huì )無(wú)異糟賤和損失；而建設小戶(hù)型（定位于工薪階層市場(chǎng)）遠不如建設大戶(hù)型（定位于富有階層市場(chǎng)）那樣具備利潤規模，于個(gè)別幕后官員的分紅或者地方財政的貢獻也將相應縮水不小。
但是不要忘記，地方政府一方面可以趁著(zhù)推出限價(jià)房的舉措來(lái)改變自身的形象，以此顯示他們是如何地照顧購房人的意愿與呼聲。另一方面，他們向來(lái)的利益鏈條還是被繼續維持了的，不曾掐斷。都說(shuō)兩者一榮俱榮一損俱損，只要能使開(kāi)發(fā)商的利潤空間被維系在一個(gè)相當的程度，沒(méi)有被削平，就會(huì )是共贏(yíng)。
再說(shuō)購房人。多年以來(lái)他們就希望制止房?jì)r(jià)上漲，限價(jià)政策開(kāi)啟了政府直接出面控制價(jià)格的大門(mén)，購房人沒(méi)有不歡迎的道理。雖然猶有一些人心不足蛇吞象，得寸便要求進(jìn)尺的，但畢竟是少數。按照目前的限價(jià)標準，相信都還可以接受。唯一的問(wèn)題是有憂(yōu)慮，如果限價(jià)房建設最終又是經(jīng)濟房或廉租房的翻版，價(jià)格被操控、銷(xiāo)售被扭曲、適用對象遭到排擠，那該怎么辦？
現在還沒(méi)有答案�？蛇@恰恰是關(guān)鍵。沒(méi)有限價(jià)房的實(shí)施細則，也沒(méi)有建設監核的后續措施，更沒(méi)有購買(mǎi)者準入的制約規則。從來(lái)不說(shuō)限價(jià)房是賣(mài)給低收入者還是高收入者的，也不說(shuō)如果限價(jià)房被建設成抬價(jià)房后誰(shuí)來(lái)負責。建設也好，銷(xiāo)售也罷，都可能授開(kāi)發(fā)商以柄，變數多多。如此一來(lái)，購房人在限價(jià)政策中是否得了實(shí)惠、得多大實(shí)惠，這筆賬只怕就不好算了。
自這一層來(lái)說(shuō)，限價(jià)政策只照顧到了購房人的情緒，但是還沒(méi)有照顧徹底。這恐怕是一大缺憾。不過(guò)這缺憾并非不可彌補，限價(jià)政策才開(kāi)始，后續工作的完善也需假以時(shí)日吧。這里只是預先提個(gè)醒。 |
|
|
|
|
|
|
|