經(jīng)濟參考報

無(wú)需逼問(wèn)開(kāi)發(fā)成本小產(chǎn)權房挑明樓市真相

2007-06-22 作者：葉檀來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞

　　以非法之身在市場(chǎng)熱銷(xiāo)的小產(chǎn)權房無(wú)意間挑開(kāi)了高房?jì)r(jià)真相。
　　圍繞高房?jì)r(jià)的無(wú)數調控政策與無(wú)數爭議，似乎只是證明了一點(diǎn)，房?jì)r(jià)是無(wú)法調控的。但這是重重煙霧掩蓋下的假相。
　　所謂“小產(chǎn)權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅，按現行法律，這類(lèi)土地只能用于農業(yè)生產(chǎn)或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。許多媒體、部門(mén)急人所急，大聲呼吁小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權，不受法律保護，遭遇糾紛，購房者很可能成為無(wú)處聲冤的苦主。建設部已提示風(fēng)險，國土資源部也拆除沒(méi)收了一些小產(chǎn)權房以儆效尤。
　　難道購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人都是不知道保護自己利益的非理性人嗎？
　　購買(mǎi)的理由只有一個(gè)，便宜。統計顯示，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，房?jì)r(jià)多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jì)r(jià)格的25%至30%，同一地區的小產(chǎn)權房比大產(chǎn)權房?jì)r(jià)格降低在30%左右。這比政府推出的僅比周邊房?jì)r(jià)下降10%-15%、數量稀少的限價(jià)房更具吸引力。對于大多數購房只為自住的中低收入者而言，他們愿意以低價(jià)、產(chǎn)權殘缺的方式，換回一套體面的住房，過(guò)上有尊嚴的生活。在他們的價(jià)值系統中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權更重要。并且，從披露的事實(shí)來(lái)看，小產(chǎn)權房的交易市場(chǎng)正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就會(huì )起到替補作用，以雙方認可的潛規則貫穿其間。
　　另一方面來(lái)看，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格如此之低，反證了我國的房?jì)r(jià)不是不能低。
　　據報道，小產(chǎn)權房省去的費用主要是兩部分，一是土地出讓金，二是各種稅費。事實(shí)證明，刨去這兩塊費用，住房?jì)r(jià)格可以壓低70%左右。我們一直爭論房地產(chǎn)商應不應該公布開(kāi)發(fā)成本，沒(méi)有必要了，小產(chǎn)權房已經(jīng)讓真相大白于天下。
　　對于地價(jià)在推高房?jì)r(jià)中的作用，各利益方從來(lái)就沒(méi)有得出過(guò)一致的結論。國土資源部副部長(cháng)贠小蘇去年6月表示，國土資源部組織有關(guān)單位對40個(gè)樓盤(pán)作了典型分析，結果顯示，不論是協(xié)議供地方式還是“招拍掛”，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例平均在25%至30%左右。僅隔一月，國研中心宏觀(guān)部的一份研究報告卻顯示，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)因。
　　稅費問(wèn)題更是如此，房地產(chǎn)稅費已成為抑制房?jì)r(jià)的常用武器，雖然稅費大增而房?jì)r(jià)大漲，但那些信奉房?jì)r(jià)上漲是因為打壓不夠的人還在游說(shuō)稅務(wù)部門(mén)源源不斷地出臺新的稅收政策。我國房地產(chǎn)三級市場(chǎng)上的稅收幾乎是世界上稅負最重的，從30%到60%稅率為四級累進(jìn)稅率的土地增值稅，稅率為3%的契稅，稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅（單位和個(gè)人轉讓房屋按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計征營(yíng)業(yè)稅），稅率為營(yíng)業(yè)稅7%的城市維護建設稅，稅率為3%教育費附加稅，稅率為0.5‰的印花稅。房屋銷(xiāo)售所得稅：在核定征收方式下的應納稅所得額為房屋轉讓收入，核定征收率為1%；在查實(shí)征收方式下的應納稅所得額為財產(chǎn)轉讓所得，即轉讓收入額減除財產(chǎn)原值、合理費用和繳納相關(guān)稅費后的余額，稅率為20%�，F在又按折算計在累進(jìn)稅率為5%-45%的個(gè)人所得稅中征稅。上百項稅費的結果必然是房?jì)r(jià)居高不下。
　　增加土地與房屋供應、少收甚至不收稅費，會(huì )房?jì)r(jià)應聲急落，這是小產(chǎn)權房告訴我們的事實(shí)。
　　對于小產(chǎn)權房應該如何處置？堵不如疏。我們一直在呼吁建造中國的萊維特小鎮，滿(mǎn)足民眾的住房需求，現在，中國的萊維特小鎮從民間出現了，政府不如順勢而為，讓這些住房盡快合法化。
　　所以好的辦法應該是：以更多的樓盤(pán)降低房地產(chǎn)的利潤空間；以低息暢通的融資渠道盡可能地擴大中低收入購房者的貸款之路；減少低價(jià)房的稅費，還利于民；阻止國際資本大規模購買(mǎi)房產(chǎn)，緩解供需壓力；建立賦權于購房者的質(zhì)量監管體系，以培育房屋審核質(zhì)量的獨立中介機構，使民眾住上安全房；向所有人開(kāi)放市場(chǎng)，解決小產(chǎn)權房對開(kāi)發(fā)主體的不公平難題。