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| 2007-07-11 作者：葉檀 來(lái)源:北京青年報 |
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重慶榮任全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區以來(lái)，伴隨著(zhù)各種城市化規劃的披露，有兩個(gè)現象讓人難以忽視。
一是沾到重慶板塊的上市公司股價(jià)總體飆升，二是重慶的主城區房?jì)r(jià)急劇上漲，最為人樂(lè )道的一個(gè)數字是9天之內房?jì)r(jià)上漲7.6％。另?yè)爸性禺a(chǎn)”等房地產(chǎn)調查機構估計，重慶成為“試驗區”后，全市有超過(guò)60%的在售樓盤(pán)漲了價(jià)或正在醞釀漲價(jià)，平均漲幅在每平方米200元－300元。
很快，房?jì)r(jià)飆升被指責為開(kāi)發(fā)商玩弄概念游戲的一個(gè)陽(yáng)謀。即便我們承認這是個(gè)陽(yáng)謀，也應該看看陽(yáng)謀出爐的條件是什么，政府才能對癥下藥，而非指東打西。
首先，我們必須承認，在試驗區的名義下，有關(guān)重慶概念的投資品種因為價(jià)格上漲預期有了升值可能而受到追捧。房地產(chǎn)與股票作為目前最重要的投資品種，在重慶成為改革區一年之前價(jià)格就已經(jīng)上漲。中原地產(chǎn)的數據是重慶、成都房地產(chǎn)去年上漲20%。相比而言，股市板塊預期更早，從去年開(kāi)始，渝開(kāi)發(fā)、渝三峽等重慶上市公司就以重組模式成為輪漲的領(lǐng)頭板塊。成為試驗區之后，重慶板塊龍頭股更是成為抗跌熱點(diǎn)，走勢明顯強于大盤(pán)。
理解了投資預期之后，就能夠明白重慶房?jì)r(jià)的上漲動(dòng)因，首先是由于重慶房地產(chǎn)在許多人眼中具備了投資價(jià)值，這才有了噬腥而來(lái)的投資者炒作的可能。其次，城市化加大了商品房的需求，土地流轉的行政工程將使土地價(jià)格逐步上漲，投資者的跟風(fēng)炒作將使重慶樓市進(jìn)入上漲周期。
重慶市政府的城鄉統籌大體思路包括：轉移近1000萬(wàn)農村富余勞動(dòng)力進(jìn)城，使其由農民轉化為市民；與此同時(shí)，在農村實(shí)現農業(yè)產(chǎn)業(yè)集約化、規�；�，保障農民增收。重慶的城市化將使目前占80%的農村居民逐步地轉移到城市之中，如果1000萬(wàn)農村富余勞動(dòng)力的20%購置城市商品房，也將有200萬(wàn)的剛性需求。當然，為了解決這一問(wèn)題，政府在“一小時(shí)城市圈”規劃了30多個(gè)有特色的工業(yè)園區，準備把農村青壯年勞力都轉移到這些園區。這就意味著(zhù)大多數農村勞動(dòng)力不會(huì )成為商品房市場(chǎng)的購買(mǎi)者，而是政府規劃區內的勞動(dòng)者與限價(jià)房的消費者。
但其中部分高收入者已經(jīng)或者即將購置主城區房產(chǎn)，成為重慶中心城區的主力居民。同時(shí)，也有看好重慶房?jì)r(jià)的外地投資客將投資重慶主城區的房地產(chǎn)，目前的銷(xiāo)售數據印證了這一點(diǎn)。試驗區與城市化提供了兩撥兒商品房的消費者，一是看好重慶未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的外來(lái)客，二是重慶農村中的富裕階層。財富梯度效應開(kāi)始顯現，區縣和市外等非主城居民的外來(lái)投資比例明顯增多。
撥開(kāi)媒體對“重慶土地新政”的過(guò)度解讀，所謂“將帶來(lái)新中國成立以來(lái)第三次土地革命”的評價(jià)過(guò)高，名不副實(shí)。重慶土地變革的主要方法是置換，將原農村宅基地的20%建立集約型的容積率高的農村社區，將剩下的80%的宅基地指標置換為城市建設用地，相當于土地空間挪移，在保證土地總面積不變、耕地性質(zhì)不變、糧食產(chǎn)量不變的前提下，增加城市建設用地。
這是一場(chǎng)政府主導下的新農村變革，是在不涉及土地產(chǎn)權基礎上，在給定的范圍內進(jìn)行試驗——這從當地國土資源局對小產(chǎn)權房的嚴厲禁止就可以看得出來(lái)——以期降低城市化的成本的同時(shí)，使農民順利轉變身份。這不是一場(chǎng)放開(kāi)土地產(chǎn)權的革命，而是一場(chǎng)關(guān)于土地流轉即農民土地使用權的部分改良，農民獲得基本保障，政府獲得的是集約化的土地所有權和使用權，在權力與土地使用權之間的置換仍是不平等的。以土地收益支付城市化改革成本，將成為政府試驗的主要路徑。
不過(guò)，土地新政常常過(guò)猶不及，這方面教訓已經(jīng)足夠沉重。重慶房?jì)r(jià)進(jìn)入了上升通道，如果重慶房?jì)r(jià)脫離現實(shí)就此坐上云霄飛車(chē)，重慶新政很有可能成為新一輪圈地新政與房改新政，這將會(huì )給當地市場(chǎng)帶來(lái)嚴重的不良影響，最終妨礙農村城市化的步伐。
尤其值得注意的是,重慶以往數年房?jì)r(jià)比較穩定的一個(gè)重要原因是力保保障型住房的土地供給，普通商品房和廉租住房、經(jīng)濟適用房的建設用地占居住用地的88%，同時(shí)先后推出商品房銷(xiāo)售聯(lián)機備案、房屋銷(xiāo)售按套內面積計價(jià)、商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)信息公示、商品房預售資金監管等一系列科學(xué)而規范的管理制度。因此，為了繼續保證廣大普通市民的住房需求，此次重慶土地新政，不應放棄保障性住房的優(yōu)先地位，以及以消費者利益為上的主旨。同時(shí)，作為改革試驗區，重慶完全可以再進(jìn)一步放開(kāi)農民土地使用權價(jià)格，適當放開(kāi)市場(chǎng)化沽價(jià)，使農民有機會(huì )更多分享土地流轉收益，而不是走政府牢牢控制土地價(jià)格的老路。 |
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