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| 2007-07-25 楊白勞 來(lái)源:第一財經(jīng)日報 |
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房?jì)r(jià)高企、民眾買(mǎi)房難不只是困擾中國的難題，就連發(fā)達國家英國也對此頭痛不已。據新華社昨天報道，英國政府準備今后3年內投入80億英鎊建造至少18萬(wàn)套“買(mǎi)得起”的新住房，還有每年建造4.5萬(wàn)套屬于福利住房性質(zhì)的“社會(huì )住房”。80億英鎊不是個(gè)小數字，英國政府可謂是祭出一記狠招。
應該說(shuō)，雖然國情不同，但中英兩國近年來(lái)面臨的房地產(chǎn)矛盾有頗多相似之處。1998年住房體制改革以來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪快速發(fā)展，在這一過(guò)程中，住宅產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化步子邁得很大，取得了很大的成績(jì)。但另一方面，在自居需求、投資需求、投機需求以及外資大量涌入的背景之下，房?jì)r(jià)增幅過(guò)高，出現了普通居民尤其是中低收入群體買(mǎi)房難的問(wèn)題。與此同時(shí)，住房保障卻嚴重滯后，等于說(shuō)中國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是“一條腿”在走路。出現諸多矛盾，自然在所難免。
而英國在布萊爾當政的10年中，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了一波繁榮期，房?jì)r(jià)漲了3倍多，造成很多年輕人和低收入者無(wú)力購房。其實(shí)，英國房?jì)r(jià)的上漲具有全球背景，自2005年美國高科技神話(huà)破滅、納斯達克崩盤(pán)后，房地產(chǎn)業(yè)接過(guò)高科技業(yè)的“接力棒”，成為推動(dòng)發(fā)達國家經(jīng)濟增長(cháng)的重要因素。但英國和美國調控房地產(chǎn)的方式具有明顯差別，自2004年至2006年，美國主要通過(guò)17次加息，有效抑制了樓市過(guò)快增長(cháng)的勢頭，并在今年初引爆了次級房貸危機；而英國則把調控重點(diǎn)放在增加中低價(jià)住宅的有效供應上，如上述所言。
應該說(shuō)，英國的房地產(chǎn)政策非常具有典型意義。就此次英國出臺大規模興建“平價(jià)房”和福利住宅的政策而言，筆者認為有三點(diǎn)可供我國借鑒。首先，調控重點(diǎn)以住房保障為主，而非抑制需求、干預房?jì)r(jià)、扭曲市場(chǎng)。過(guò)去10年，倫敦新建住宅用房減少27%而需求卻非常旺盛。手持巨額英鎊的英國和國外買(mǎi)家，把英國房?jì)r(jià)哄抬到兩年來(lái)的最高點(diǎn)，近期倫敦房?jì)r(jià)在幾個(gè)月內幾乎上漲了10%。這一點(diǎn)與我國的樓市熱點(diǎn)城市如深圳非常相似。我國調控政策的重要一點(diǎn)是抑制投資需求、打壓投機需求，包括開(kāi)征二手房轉讓環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調稅，以及不斷加強的“限外政策”等。而英國的做法是，不去刻意打擊旺盛的需求，也不限制外國人在大城市買(mǎi)房，而是把重點(diǎn)放在大建中低價(jià)住宅，通過(guò)加強住房保障而把弱勢群體從高房?jì)r(jià)的泥沼中解救出來(lái)。
其次，由政府主導，大規模、強有力地增加中低價(jià)住宅。從中央層面看，我國一直很重視弱勢群體的住房問(wèn)題，比如早在1998年住房體制改革的“23號文”中，就已明確規定，“經(jīng)濟適用房是住宅供應的主體”�？墒聦�(shí)上，經(jīng)濟適用房從來(lái)都沒(méi)成為過(guò)供應主體，其年竣工套數占全部住宅竣工套數的比重，由1999年的約25%，一步步降至2005年的約8%。有關(guān)方面沒(méi)能有效監督，地方政府也不愿增加投入。英國宣布三年建造至少18萬(wàn)套“平價(jià)房”，是由議院通過(guò)的財政預算做硬性支持的，按過(guò)去幾年英國年均新建20萬(wàn)套住宅計算，未來(lái)三年“平價(jià)房”和社會(huì )住宅占住宅供應總量的比例分別為30%和22.5%，遠遠高于我國經(jīng)濟適用房的占比。雖然我國的財政支持力不如英國強，但我國經(jīng)濟適用房和限價(jià)房的建設規模還未達到合理水平，有待進(jìn)一步提高。
最后，英國的“平價(jià)房”和福利住房在選址上，一般采取分散化的方式。按照英國以前的經(jīng)驗，政府通過(guò)規劃手段，強制要求新的住宅建設項目必須有一定的低收入居民住房，這個(gè)比例一般占項目建設總量的15%~50%。這與美國的做法相似，美國多數州規定，開(kāi)發(fā)商建造的住宅項目中須有15%左右的建筑面積用于以低于市場(chǎng)的價(jià)格租售給中低收入群體。分散建房可以有效解決原來(lái)公房建設中存在的眾多社會(huì )問(wèn)題，有利于協(xié)調社區的貧富分化，有助于社會(huì )和諧。值得關(guān)注的是，目前國內的部分城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行政策性住宅的分散化建設，如近日出臺的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》中規定，三環(huán)以外的普通住宅項目須配建15%的兩限房和保障性用房。這是一種很好的嘗試。 |
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