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國內住房預售制度是一種單邊的風(fēng)險分擔制度，只是讓消費者及銀行來(lái)承擔，具有先天嚴重缺陷。這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改。
最近，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院的報告建議，將住房預售改為現房銷(xiāo)售，引起了輿論的關(guān)注。
從最根本說(shuō)，國內住房預售制度是一種單邊的風(fēng)險分擔制度，只是讓消費者及銀行來(lái)承擔，具有先天嚴重缺陷。
這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改。
從國際經(jīng)驗來(lái)看，房屋預售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，關(guān)鍵在于設計合理的風(fēng)險擔保機制以分散其各個(gè)環(huán)節的風(fēng)險。無(wú)論是嚴格的市場(chǎng)準入或退出制度，預售資金的專(zhuān)項管理，嚴格的法律監管，或是為購房者提供更多的合約選擇形式等，這些都是風(fēng)險分擔機制的重要組成部分。
目前房地產(chǎn)預售出現許多問(wèn)題，其中一個(gè)重要原因在于缺乏嚴格的市場(chǎng)準入和退出機制，大量不合格的企業(yè)過(guò)度和無(wú)序涌入，一些不適應市場(chǎng)規律或不符合國家法規的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場(chǎng)，或者利用不完善的退出機制來(lái)逃避責任。只有實(shí)施科學(xué)嚴謹的市場(chǎng)準入和退出制度，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量，減少開(kāi)發(fā)商的敗德行為。
住房預售存在著(zhù)嚴重的信息不對稱(chēng)，不少?lài)叶贾贫▏栏竦姆梢巹t，要求開(kāi)發(fā)商公布其樓盤(pán)的詳細信息。如在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商申請預售或是銷(xiāo)售許可時(shí)，政府要求開(kāi)發(fā)商公布上市的房源套數、面積、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、預計價(jià)格；在銷(xiāo)售中，政府主管部門(mén)會(huì )要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)公布已售套數、面積、價(jià)格，以及可售套數、面積等等。也就是說(shuō)，采用住房預售制度，信息公開(kāi)化、透明化是必要前提。
在一個(gè)成熟的住房預售市場(chǎng)，住房預售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同，而是一個(gè)多樣化的選擇體系。消費者既可以選擇現有的格式化合同，也可以是住房消費者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就住房銷(xiāo)售合同談判的結果。政府、銀行以及開(kāi)發(fā)商應為具有不同風(fēng)險偏好、不同風(fēng)險承擔能力的利益主體設計不同的預售合同。
在一個(gè)成熟的住房預售市場(chǎng)，住房預售款不是收到款之后就全部轉到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而是有制度安排由專(zhuān)門(mén)的機構或銀行來(lái)專(zhuān)業(yè)管理。
住房預售款的使用是在嚴格監管下隨著(zhù)工程進(jìn)度快慢來(lái)發(fā)放。因此，對住房預售資金還可采取專(zhuān)項管理、專(zhuān)項信托、專(zhuān)門(mén)賬號等方式來(lái)管理這些資金。這樣既可以防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用住房預售的專(zhuān)項資金，也可以防止開(kāi)發(fā)商假按揭等違法行為。
住房預售制度還包括了對商品房預售的監管，事前要對開(kāi)發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查；工程開(kāi)工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；在交房時(shí)，要有相關(guān)機構監督開(kāi)發(fā)商公平、公正地與購房者做房屋交接；要通過(guò)多種手段的綜合運用，形成一個(gè)完整的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴格監管的鏈條，確保購房者的合法權益不受侵害。
如果允許預售制度的存在，就必須建立救助機制，其核心在于建立風(fēng)險擔�；�，這項基金是預售出問(wèn)題之后進(jìn)行快速賠付、穩定公眾信心，履行風(fēng)險擔保職責的重要保證。它是一種基金籌集模式，即通過(guò)風(fēng)險擔�；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式，不僅可以把風(fēng)險分散給消費者、銀行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)承擔，而且也能夠約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商減少違約。
(中國社科院金融所研究員) |