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| 2007-08-03 作者：陳則明(上海學(xué)者) 來(lái)源:新京報 |
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目前有一些居民擁有二套以上住房，目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場(chǎng)。而當下的情況是，契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、轉讓所得稅等調控政策紛紛出臺，制約了這些住房出售。
近來(lái)，萬(wàn)科、保利、北辰等房地產(chǎn)企業(yè)大量買(mǎi)地，與此同時(shí)，買(mǎi)地的房地產(chǎn)上市公司的股票都扶搖直上，地產(chǎn)商又一次處于風(fēng)口浪尖。(據《東方早報》)其實(shí)，說(shuō)這些開(kāi)發(fā)商囤地可能并不確切，買(mǎi)地之后，若干年不建不賣(mài)才算囤積。用一個(gè)時(shí)髦的詞，開(kāi)發(fā)商在加緊“土地儲備”。
開(kāi)發(fā)商大量買(mǎi)地，給出了兩個(gè)信息。一是政府部門(mén)近期大量推出招投標土地，二是開(kāi)發(fā)商看好后期房?jì)r(jià)上漲。近年來(lái)的調控政策基本可以分為三種類(lèi)型，緊縮銀根，緊縮地根，增加交易稅收。在上世紀90年代初，這“三板斧”是相當有效的，當時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還剛剛起步，任何緊縮政策都會(huì )造成巨大的心理效應。但如今這“三板斧”效果正在減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了長(cháng)足的發(fā)展，價(jià)格已經(jīng)主要受供求關(guān)系影響。今年初，政府提出增加供給，穩定房?jì)r(jià)，應該說(shuō)是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律的調控措施。
政府擴大土地供應是必要的，否則今后幾年會(huì )出現更嚴重的供不應求。一級市場(chǎng)受開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略的影響，并不能直接形成當前的供給，現在要解決的問(wèn)題是增加當前的供應。許多建議都認為應該促進(jìn)存量土地形成供給，因為某些城市的存量土地可建面積甚至和目前的所有住房面積相當。
但是，存量土地短期內形成商品房供給同樣比較困難。
一是開(kāi)發(fā)商刻意長(cháng)期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經(jīng)過(guò)2005年以來(lái)的調控，有資金和風(fēng)險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線(xiàn)城市市中心一般是“錢(qián)找項目”，各種基金、投資銀行在社會(huì )經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)期利好條件下，熱購樓宇，開(kāi)發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開(kāi)發(fā)環(huán)節的延遲。一般來(lái)說(shuō)，已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過(guò)約180個(gè)圖章審批。正常情況下這個(gè)過(guò)程要2到3年時(shí)間，但開(kāi)發(fā)過(guò)程難免有某個(gè)環(huán)節遇到阻礙。四是動(dòng)遷的延遲，近年來(lái)動(dòng)遷成本逐年提高，政府為緩解動(dòng)遷矛盾而控制動(dòng)遷節奏，使動(dòng)遷的周期越來(lái)越長(cháng)。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開(kāi)發(fā)商追求經(jīng)濟利益，造成動(dòng)遷矛盾。把生地開(kāi)發(fā)成熟地出讓?zhuān)@個(gè)過(guò)程比較漫長(cháng)。六是根據“雙增雙減”調整規劃，提升城市環(huán)境，使原來(lái)的可建面積重新規劃減少�？梢�(jiàn)存量土地轉入住房供應也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤(pán)活存量住房。美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房，要滿(mǎn)足大部分需求，而在美國只需要滿(mǎn)足20%的需求。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數。中國目前有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房?jì)r(jià)增值，而不是投資出租。
目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場(chǎng)。而當下的情況是，契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、轉讓所得稅等等調控政策紛紛出臺，制約了這些住房出售。杭州市開(kāi)征20%轉讓所得稅之時(shí)，就是房?jì)r(jià)漲20%之時(shí)。上海市在春節房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格處于低潮的時(shí)候，上家不愿承擔這些稅賦，市場(chǎng)根本沒(méi)有二手房供應，房?jì)r(jià)反彈必然。北京公房還沒(méi)有完全放開(kāi)，市場(chǎng)有效的供給只能來(lái)自于新建房。而盤(pán)活存量，前提就是減稅。 |
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