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| 2007-08-15 作者：巴曙松 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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一邊是資金，一邊是土地，寫(xiě)盡了當今中國的房地產(chǎn)企業(yè)的喜怒哀樂(lè )。
因為土地市場(chǎng)的變遷，拿地越來(lái)越成為資本密集的游戲，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內教科書(shū)在強調最為重要的前三位的要素時(shí)，往往已經(jīng)不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。
因為不同的金融工具運用方式，因為不同的運作技巧，中國的房地產(chǎn)業(yè)的版圖正在重構。我們既可以看到許多胸有成竹的房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)袖善舞，從容籌資，以雄厚的資金實(shí)力不斷拿地、不斷開(kāi)拓；同時(shí)也看到一些房地產(chǎn)企業(yè)在層出不窮的高速擴張土地儲備后，資金鏈條斷裂而陷入危機。
能否熟練靈活運用多種金融工具進(jìn)行融資，現實(shí)地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)商和投資商是一個(gè)主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來(lái)自于銀行；第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開(kāi)發(fā)商的分工開(kāi)始細化，既有投資商、開(kāi)發(fā)商，還有經(jīng)營(yíng)商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現象比較普遍，資金量明顯放大；第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過(guò)證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導致大量資金流向資本市場(chǎng)，再通過(guò)資本市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過(guò)渡的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來(lái)自于銀行貸款以外的資金來(lái)源，以減少融資途徑單一、政策調控壁壘的制約。
自2001年開(kāi)始，隨著(zhù)土地收購儲備制度的實(shí)施，政府介入土地出讓環(huán)節，并通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”的競價(jià)方式，大幅透支土地未來(lái)升值收益，土地價(jià)格在全國范圍內開(kāi)始明顯上漲。
眼下房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價(jià)拿地風(fēng)潮再次掀起。
高價(jià)拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來(lái)完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導作用。高價(jià)拿地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長(cháng)，房地產(chǎn)公司金融屬性越來(lái)越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調控的壓力下，資金實(shí)力成為開(kāi)發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。
實(shí)際上，高價(jià)拿地的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現比較明顯的馬太效應。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)：融資渠道多元化———有能力高價(jià)拿地———土地儲備增加———企業(yè)長(cháng)期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬(wàn)科2006年剛剛融資40億元，2007年又計劃融資100多億元。保利地產(chǎn)及金地集團也因現有土地儲備較多而受到市場(chǎng)的支持，再融資分別達到了70億元及40億元。
銀貸縮緊會(huì )使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購或退出。另外，2007年將面臨著(zhù)對期房銷(xiāo)售的限制，則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來(lái)源之一預售款的擠壓，必將導致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實(shí)力更強的公司手中。
在房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)中，與金融結合得越緊密，市場(chǎng)競爭能力就越高。強者恒強，金融正在急劇提升房地產(chǎn)行業(yè)集中度。 |
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