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| 重回正軌房地產(chǎn)市場(chǎng)大局初定 |
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| 2007-08-16 作者：葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的24號文，表示房地產(chǎn)市場(chǎng)大局初定。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將以廉租房與經(jīng)濟適用房滿(mǎn)足低收入階層的住房需求，以商品房滿(mǎn)足另一部分人的需求。
走了一大段彎路之后，中國房地產(chǎn)業(yè)終于重新回到正軌：以抑制交易這樣的反投機倒把式的房地產(chǎn)調控手段，終于在代價(jià)極大的試錯之后，重歸保障與市場(chǎng)雙格局。
今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現以下局面：低收入者通過(guò)政府的廉租房或者廉租房補貼解決住房問(wèn)題；中低收入人群通過(guò)有限產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房購買(mǎi)有限產(chǎn)權住房；其他收入人群則通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。為避免利益群體的貪婪，24號文對于廉租房與經(jīng)濟適用房的土地資金來(lái)源做了交待，嘗試用有限產(chǎn)權與資格認定堵住經(jīng)濟適用房的尋租之路，同時(shí)第一次明確表示，除了兩類(lèi)企業(yè)外，停止非驢非馬、大開(kāi)行政尋租之門(mén)的單位集資建房。
與以往口惠而實(shí)不至地滿(mǎn)足住房保障需求不一樣，此次政府下決心完成目標，大規模的配套措施即將出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控部際聯(lián)席會(huì )議負責研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關(guān)政策，協(xié)調解決工作實(shí)施中的重大問(wèn)題。完善廉租房管理辦法和經(jīng)濟適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認定辦法、廉租住房保障專(zhuān)項補助資金的實(shí)施辦法等政策將一一出臺。
但是，應該清醒地認識到，商品房市場(chǎng)上漲的形勢不會(huì )變。首先，鐵打的土地供給制度沒(méi)有改變，從土地招拍掛的屢創(chuàng )“地王”，到嚴厲禁止小產(chǎn)權房，都說(shuō)明了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地核心變得日漸堅硬。土地價(jià)格的提高，意味著(zhù)維護目前商品房市場(chǎng)的整個(gè)運作模式不會(huì )改變，否則就會(huì )產(chǎn)生崩塌現象。事實(shí)上，隨著(zhù)保障性住房體制的完善，反而會(huì )減小商品房市場(chǎng)漲價(jià)的社會(huì )壓力，放開(kāi)商品房市場(chǎng)的價(jià)格自然在情理之中，預計今后伴隨著(zhù)物業(yè)稅等政策的出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì )上漲。
貧富各歸其位，中產(chǎn)階層努力上進(jìn)成為富裕一族，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的高速不過(guò)是中國宏觀(guān)經(jīng)濟的縮影。
但貧富是否能夠各安其位恐怕還在未定之天。
首先，廉租房與經(jīng)濟適用房供應量過(guò)小，相對于龐大的低收入人群而言不過(guò)是杯水車(chē)薪，“十一五”期間擬建廉租住房144.7萬(wàn)套，平均每年28.9萬(wàn)套，年度建設資金需求285億元；其他低收入家庭的年度租賃補貼資金212億元，全國廉租住房保障年度資金需求為497億元�；氐浆F實(shí)，我國的低收入家庭估計有1000萬(wàn)戶(hù)，2006年全年財政收入接近4萬(wàn)億，區區495億并不算多，但即便如此，也必須動(dòng)用中央政府的強制性力量才能保證。
其次，我國通貨膨脹有惡化趨勢，只要通脹預期不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品價(jià)值就會(huì )凸顯，兩者成正相關(guān)關(guān)系，越通脹房?jì)r(jià)越漲，反之亦然。
更嚴重的是，目前對低收入階層與廉租房與經(jīng)濟適用房面積的界定過(guò)于苛刻———新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以?xún)扰c經(jīng)濟適用住房套型標準根據經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平、建筑面積控制在60平方米左右———有可能使大部分中低收入階層排除出保障住房之外。
如果以為建立了社會(huì )保障住房，就可以放任房?jì)r(jià)上漲，會(huì )犯大錯。從上面的分析來(lái)看，“十一五”期間僅提供144.7萬(wàn)套住房，加上等量的經(jīng)濟適用房，無(wú)法馬上緩解龐大的需求，而這些需求是無(wú)法在五年、十年的長(cháng)周期內緩慢釋放的。北京萬(wàn)人求購經(jīng)濟適用房的場(chǎng)景至今令人觸目驚心。除非將廉租房與經(jīng)濟適用房的應用人群大規模擴大至現有購房者的四分之一至三分之一，否則，以目前的供應量無(wú)法緩解房?jì)r(jià)壓力。
24號文讓我們看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)矯正的希望。從23號文、18號文到24號文，房地產(chǎn)以市場(chǎng)為名走過(guò)了一條超額壟斷利潤之路，對保障性住房的重視，讓我們看到壟斷利潤反哺社會(huì )的一絲光亮。 |
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