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| 2007-09-13 作者：陳軍華 來(lái)源:上海證券報 |
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二手房貸“首付提高說(shuō)”一時(shí)間傳得沸沸揚揚。一位業(yè)內人士稱(chēng)：“北京二手房貸首付提高的措施快出臺了�！睋撊耸客嘎�，首付提高比例估計至40%-50%左右，而且是“全部銀行”統一實(shí)施。
房貸首付提高的消息如果屬實(shí)，也并不令人奇怪，這很可能是銀行為了防范風(fēng)險不得不采取的行動(dòng)。今年以來(lái)，房?jì)r(jià)漲速很快，深圳市今年1-5月累積漲幅超過(guò)50％。某知名網(wǎng)站的調查顯示，有約89%的人認為深圳房?jì)r(jià)有泡沫；有73%的人認為深圳會(huì )面臨“房災”，其中預期3年內“房災”就會(huì )來(lái)臨的占78%。
這種調查結果銀行肯定會(huì )予以重視，因為這暗示著(zhù)人們對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期正在大大降低，相應地，銀行的風(fēng)險也將增加。目前，銀行房貸首付以20%和30%居多，以深圳為例，假如其房?jì)r(jià)回到去年年底的價(jià)位，就意味著(zhù)房?jì)r(jià)將在目前的價(jià)位基礎上下跌40%以上，這意味著(zhù)銀行手中持有的抵押物已經(jīng)不足以彌補其虧損，風(fēng)險將急劇累積起來(lái)。這無(wú)疑是銀行非常擔憂(yōu)的。
最近幾年房?jì)r(jià)持續上漲，銀行擴大房貸業(yè)務(wù)量的動(dòng)力一直非常強烈，降低門(mén)檻的結果必然是風(fēng)險的加大。一旦房?jì)r(jià)偏離上漲軌道下跌，銀行就面臨著(zhù)抵押物砸在自己手里的風(fēng)險。在這種情況下，銀行提高房貸首付就顯得順理成章。
但是，房貸首付提高以后能夠抑制炒房嗎？恐怕很難。假如一個(gè)人過(guò)去能夠炒100套房子，在首付提高以后，這個(gè)人只能炒90套房子了，還不是在炒嗎？這還僅僅是對那些靠貸款炒房者而言，對于那些靠自我資金炒房的人，房貸首付提高的風(fēng)險更是可以忽略不計。
而且，即使房貸首付提高，那些炒房者仍然可以鉆空子。房貸最重要的一個(gè)環(huán)節就是抵押物的估值問(wèn)題，對貸款者而言，估值的結果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50％，倘若房屋的評估體系不嚴格，炒房者照樣可以從銀行貸到資金。比如，媒體廣為報道過(guò)的那套位于上海市“世茂濱江花園”之復式高檔房，“優(yōu)佳投資”買(mǎi)入價(jià)是2400萬(wàn)元，最終估值卻高達1億元，即使首付提高到50％，它仍可以從銀行貸到5000萬(wàn)元。顯然，房貸首付提高對抑制房?jì)r(jià)的作用不能高估。
炒房者泛濫，根本原因在于對房?jì)r(jià)上漲的預期比較強烈，倘若國家宏觀(guān)調整得到認真執行，房?jì)r(jià)持續暴漲之路走向終結，炒房者自然會(huì )放棄炒房。莫說(shuō)房?jì)r(jià)下跌，即使房?jì)r(jià)上漲的步伐趨緩，炒房的人數就會(huì )大為減少。從根源上來(lái)講，這才是抑制炒房的必走之路。
另外一點(diǎn)，就要有針對性地打擊炒房，即加大炒房者的成本，壓縮其獲利空間，迫使其退出炒房。比如新加坡，國家規定購房者只有取得相應的資格、符合條件才能購房。購房者購房之后，倘若在十年內賣(mài)出新房要征收百分之百的所得稅。這意味著(zhù)，在付出長(cháng)達的時(shí)間成本的情況下，炒房者依然可能一無(wú)所獲，價(jià)值折舊成本、機會(huì )成本，炒房者自然會(huì )放棄炒房。
倘若不采取這種行之有效的針對性的措施，只是在房貸首付方面做文章，對抑制炒房很難有幫助。 |
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