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| 2007-10-18 作者：章劍鋒 來(lái)源:廣州日報 |
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有一些地方?jīng)Q心加快經(jīng)營(yíng)性用地供給。例如有的城市年內計劃增加450公頃住宅用地供應。此外，有更多地方在推出經(jīng)營(yíng)性用地時(shí)大做文章，預期可以緩解受到高價(jià)燒灼的購買(mǎi)人的壓力，結果往往大相徑庭，一塊又一塊的“地王”和高價(jià)房不斷被催生。
顯然，越來(lái)越多的人正相繼陷入同一種認識誤區。他們總是相信，只要增加土地的供給，理當能夠降低商品房?jì)r(jià)格。不能不遺憾地說(shuō)明，這是一種不切實(shí)際的期望。問(wèn)題就出在，人們通常只是過(guò)分執著(zhù)于土地供給的數量，卻從來(lái)不對進(jìn)入市場(chǎng)的土地的性質(zhì)予以過(guò)問(wèn)。不同性質(zhì)的土地放量將決定不同的供給效果。如果土地的性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性用地，那么，即使擴大此類(lèi)土地的供給數量，也不可能自根本上壓低地價(jià)以及抑制建立在此類(lèi)土地之上用以牟取利潤的房屋價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)性用地是用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，是賺取利潤的基本生產(chǎn)要素。這類(lèi)土地自始至終處于一種商業(yè)實(shí)踐鏈條中。它不是公益性建設用地，獲得成本不可能廉價(jià)或無(wú)償。作為一種良好資本，市場(chǎng)個(gè)體通常需要支付相當大的成本才能獲得。當開(kāi)發(fā)商得到這類(lèi)土地，目標是將之投入到商業(yè)開(kāi)發(fā)與運作中去，使之產(chǎn)生盡可能多的利潤。
經(jīng)營(yíng)性用地是開(kāi)發(fā)商用來(lái)賺錢(qián)的唯一原料。當經(jīng)營(yíng)性用地稍微緊縮一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商輕易就能找到肆意抬價(jià)的借口；而當經(jīng)營(yíng)性用地供給增加，最大的好處是可以增加開(kāi)發(fā)商方面原就極度短缺的建設商品房的原材料，從而為其增加繼續牟取暴利的機會(huì )。土地多多益善，開(kāi)發(fā)商是再多也不會(huì )嫌多。
時(shí)至今日，只是簡(jiǎn)單地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用地來(lái)調節市場(chǎng)，非但無(wú)濟于事，還可能導致新的麻煩。因為經(jīng)營(yíng)性用地從來(lái)不是向低端供給，主要集中于商品房供應領(lǐng)域。通過(guò)招拍掛之后，經(jīng)營(yíng)性用地流入開(kāi)發(fā)商環(huán)節，迅速被建設成中、高檔物業(yè)項目(幾乎沒(méi)有人愿意將之建設成低檔項目)，賣(mài)價(jià)會(huì )被不擇手段地抬升。即使不是人為哄抬，高端物業(yè)也不可能被制定出一個(gè)能夠影響和拉低原有市場(chǎng)價(jià)位的發(fā)售價(jià)格。
不能將希望寄托在向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)個(gè)體大量批租經(jīng)營(yíng)性用地上面，否則就是違背常識。試圖通過(guò)土地供給來(lái)強化平抑作用，就要打破商品房建設領(lǐng)域提供經(jīng)營(yíng)性用地這單一供應格局，加大非經(jīng)營(yíng)性用地的供給。只有非經(jīng)營(yíng)性用地的集中和規模放量，使土地供應結構出現明顯的良性改善，平抑價(jià)格的目標才有可能實(shí)現。
國務(wù)院在早前公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中，已經(jīng)明確提到，必須通過(guò)直接的行政劃撥方式供應政策性住房建設用地。這說(shuō)明，政府必須直接劃撥足量的用于包括經(jīng)濟適用房、廉租房在內的政策性房屋建設用地。 |
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