在11月8日的上海新一批土地出讓中，上海仁恒房地產(chǎn)有限公司以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內的多位對手，拿下新江灣城D3地塊，樓面價(jià)(出讓總價(jià)／總建筑面積)達到每平方米2萬(wàn)元。同時(shí)在上海外環(huán)外的青浦趙巷地塊，重慶龍湖地產(chǎn)以15億4214萬(wàn)元、樓面價(jià)10672元／平方米的掛牌價(jià)格競得，上海外環(huán)外住宅地價(jià)首次破萬(wàn)（11月12日《21世紀經(jīng)濟報道》）。

　　從第一大城市傳出的信號清晰地表明，“二套房”規定和39號令帶來(lái)的觀(guān)望期已經(jīng)結束，房地產(chǎn)業(yè)的選擇沒(méi)有改變：繼續圈地以做高房市。
　　在這種情況下，被公認為房市穩定器的物業(yè)稅，其推出的緊迫性應當再次引起人們的注意。
　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的稅種有14個(gè)，但主要以交易環(huán)節為主，近年來(lái)還不斷加重。在這種條件下，“短期投機”轉化為“長(cháng)期囤積”。二手房交易活躍本來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)完善的重要標志，限制二手房交易，在打擊了投資和投機的同時(shí)，老百姓正常的住房置換受限制，調控成效仍不能惠及百姓。
　　最近聽(tīng)說(shuō)，某城市還要強征20%的二手房轉讓所得稅。契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等交易環(huán)節的稅種已經(jīng)被證明不能穩定房?jì)r(jià)，反而會(huì )推高房?jì)r(jià)。從經(jīng)濟學(xué)原理上，供大于求的狀態(tài)下，任何交易稅收都會(huì )提高價(jià)格，并轉嫁給消費者。物業(yè)稅則不同，它是對持有狀態(tài)征稅，是轉嫁不了的。
　　因此，物業(yè)稅的開(kāi)征能形成合理的供求關(guān)系。調控要充分發(fā)揮市場(chǎng)本身的作用，出路只有改善稅制。也只有“重持有，輕交易”的房地產(chǎn)稅收原則得到落實(shí)，才會(huì )降低投機需求和囤積現象；大家也不會(huì )為子女將來(lái)結婚買(mǎi)房、不會(huì )為增值保值買(mǎi)房，不會(huì )為當房東買(mǎi)房。開(kāi)征物業(yè)稅之后，買(mǎi)房惟一要考慮的因素就是自身的需要和經(jīng)濟實(shí)力匹配。
　　從法律角度來(lái)看，我國的城市土地產(chǎn)權性質(zhì)是國有；而住宅的土地使用權有70年，可以納入財產(chǎn)的范疇，也就是有征稅的依據。但是，早期購房者所支付的費用和開(kāi)征物業(yè)稅之后所支付的土地使用費用不是同類(lèi)使用權。早期購房者的房?jì)r(jià)是在沒(méi)有稅收的條件下做出的決策，相比后者是偏高的，所以物業(yè)稅需要和70年的土地使用權限結合在一起設計，例如滿(mǎn)70年的住房再全額征收物業(yè)稅。
　　從社會(huì )利益分配的角度來(lái)看，既得利益者必然有抵觸。物業(yè)稅是做減法，大戶(hù)型、多套住房繳稅比較多。但從另一個(gè)方面，也是社會(huì )公平、資源節約得以實(shí)現的一個(gè)手段。目前用行政手段對大戶(hù)型、多套住房的限制基本上不成功。物業(yè)稅既承認了各種房型的市場(chǎng)存在合理性，又可以引導資源的節約利用、公平使用。
　　從技術(shù)角度看，物業(yè)稅的價(jià)值評估是開(kāi)征的前提。目前我國的房地產(chǎn)信息和評估手段可能與發(fā)達國家存在一定差距。但是，幾乎所有的國家和地區都征收物業(yè)稅等持有階段的稅種，說(shuō)明技術(shù)手段并不是關(guān)鍵的制約因素。技術(shù)手段先進(jìn)的城市，可以采用精確的信息，技術(shù)手段落后的城市，可以采用粗略的信息。
　　從中央與地方的財政體系角度看，財權與事權如果分離，不可能有積極性。一般來(lái)說(shuō)，其他國家和地區的物業(yè)稅由地方政府征收和支配，用于當地的教育、醫療等公共事業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權產(chǎn)籍資料也是由地方政府掌握，也便于地方政府防止偷逃漏稅。
　　稅收政策一般用來(lái)抑制和引導需求，而金融政策一般用來(lái)擴大和解決需求。稅收和金融措施是調控房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的兩個(gè)手段，如果指望其他手段來(lái)達到調控效果，說(shuō)明我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達到成熟的狀態(tài)，往往也難以奏效。

(上海社會(huì )科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心 博士)