從目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以來(lái)“有價(jià)無(wú)市”的現象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量一直維持這種下降態(tài)勢，那么，按上述理論，很可能2008年前三季度，我國房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍會(huì )總體維持上升格局，只是上漲速度會(huì )減慢，直至2008年第四季度，房?jì)r(jià)可能走向平穩，并會(huì )盤(pán)整一段時(shí)間，隨后開(kāi)始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟周期的轉折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整一般提前經(jīng)濟周期拐點(diǎn)一年時(shí)間。與前面理論相符，2008年在有價(jià)無(wú)市中，房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，其速度會(huì )減慢，之后可能盤(pán)整，真正的拐點(diǎn)來(lái)臨或許是2008年以后的事情。
　　對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，目前已歷經(jīng)兩年多時(shí)間，從2005年“國八條”，到后來(lái)“國六條”、土地增值稅政策、提高房貸首付比例、限制外資炒房、增加二手房交易稅，再到歷次加息以及提高存款準備金率、加強住房保障等等，調控政策之密集、數量之多、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。但是，2007年10月前，調控未能顯現效果，房?jì)r(jià)仍一路攀升。受ＣＰＩ不斷高企影響，政府加大了宏觀(guān)調控力度。2007年9月27日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合出臺了房貸新政。
　　第二套房貸新政重創(chuàng )了整個(gè)房市預期，使市場(chǎng)需求銳減。全國各地房市出現異變，各地不斷出現“退房潮”，觀(guān)望氣氛濃厚，房?jì)r(jià)呈一定幅度的波動(dòng)，同時(shí)房屋的交易量不斷下滑，全國許多城市普遍出現了量減價(jià)升的“空漲”現象。北京、上海、深圳、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮，直至2007年底及2008年初，成交量下滑嚴重，但是，成交價(jià)格卻創(chuàng )下新高。呈現“價(jià)漲量跌”態(tài)勢。
　　不能否認，國家宏觀(guān)調控政策對房市的作用一直在累積和疊加著(zhù)，因為，伴隨全國房地產(chǎn)價(jià)格持續上升，銷(xiāo)量并沒(méi)有同步增長(cháng)。第二套房貸新政出臺后，全國大中城市房屋銷(xiāo)售量出現較大幅下降，“有價(jià)無(wú)市”甚為明顯�？梢�(jiàn)，政策確實(shí)顯現一定威力了。然而，當前銷(xiāo)量下降、房?jì)r(jià)調整是否就意味著(zhù)中國房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)或即將來(lái)臨了呢？
　　目前，關(guān)于房地產(chǎn)是否出現拐點(diǎn)的討論不絕于耳。有的說(shuō)近期不會(huì )出現拐點(diǎn)，有的認為拐點(diǎn)已經(jīng)出現，有的還認為拐點(diǎn)在無(wú)限接近。那么情況到底是怎樣？
　　筆者認為，不能輕言拐點(diǎn)。所謂拐點(diǎn)，應是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走熊，房地產(chǎn)價(jià)格整體呈現下跌之勢。但從目前看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不存在整體走熊的特征。近年，一些城市和地區房?jì)r(jià)上漲太快，遠遠超出人們的購買(mǎi)力，在調控政策作用下市場(chǎng)自發(fā)調整，表現出房?jì)r(jià)的波動(dòng)性。同時(shí)信貸收緊、禁止外資炒房，提高第二套房首付比例和利率等政策，都一定程度上抑制了炒房現象，銷(xiāo)量出現下降以及房?jì)r(jià)在一定程度上波動(dòng)，這些都是可以理解的。但這并不意味著(zhù)拐點(diǎn)已經(jīng)降臨。
　　因為促使房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力依然存在，大量的市場(chǎng)需求還沒(méi)有得到滿(mǎn)足，投機炒房機制也沒(méi)有真正被遏制。近日有報道，中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬(wàn)人，可見(jiàn)，投資和投機行為并非個(gè)別現象。那些前期沒(méi)有大幅上漲的地方可能還會(huì )出現一定幅度上漲。信貸收緊，但投資、投機資金仍大量存在，旺盛的真實(shí)性自住需求與投資投機性需求，使供不應求的局面終難緩解，若沒(méi)有實(shí)質(zhì)性政策出臺，房?jì)r(jià)整體出現下降還很難。
　　當前房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵是遏制投機。筆者2007年4月曾公開(kāi)撰文指出，房地產(chǎn)稅收，即物業(yè)稅對遏制投機炒房、囤房行為至關(guān)重要，可以說(shuō)物業(yè)稅不出，房?jì)r(jià)終難下降。更值得關(guān)注的是，近日有報道，與成交量下滑相對應，2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。2007年12月，北京存量房源發(fā)布環(huán)比下降了20．5％�？梢钥闯�，隨著(zhù)房?jì)r(jià)波動(dòng)以及交易量下降，二手房市場(chǎng)不但沒(méi)有出現拋售現象，上市量反而減少。市場(chǎng)上供不應求或者基本平衡的情況仍未改變，房?jì)r(jià)近期整體下降還不現實(shí)。
　　從理論上解釋?zhuān)�房�(jì)r(jià)向下是非常有粘性的。面對需求下降，調整的只能是銷(xiāo)量，而不是價(jià)格。開(kāi)發(fā)商其實(shí)比二手房產(chǎn)擁有者更有積極性去銷(xiāo)售房產(chǎn)，因為他們面臨較大的資金鏈壓力。而房產(chǎn)擁有者非常不愿意在一個(gè)弱勢市場(chǎng)賣(mài)掉房產(chǎn)。行為經(jīng)濟學(xué)告訴我們，人們存在損失規避行為，只要不賣(mài)掉房子，就可以充分維持所支付的房子的價(jià)值。
　　如今，國家加強了廉租房、經(jīng)濟適用房等保障住房的建設，會(huì )增加房地產(chǎn)的供應量，一定程度上會(huì )緩解需求壓力。這也會(huì )使那些囤房、炒房的投資和投機客無(wú)較大空間，從而大大減緩投資和投機性需求，緩解供求矛盾。但是，受影響較大的只可能是低端房產(chǎn)，而對高端市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生較大沖擊。真正影響市場(chǎng)的恐怕還是物業(yè)稅的出臺。
　　國外對房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期關(guān)系的研究（美國學(xué)者Ｅｄｗａｒｄ Ｅ． Ｌｅａｍｅｒ，2007）顯示，當房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度后，交易量達到頂峰，之后交易量呈下降趨勢，但此時(shí)房?jì)r(jià)仍會(huì )繼續上漲，可維持一年時(shí)間，這時(shí)即使銷(xiāo)售量是以前一半的速率，房?jì)r(jià)仍可轉為平穩并維持一年調整期，直至房?jì)r(jià)整體開(kāi)始緩慢下降。但總體下降幅度不會(huì )非常大，大概每年5％左右，維持5年時(shí)間，直至調整到此輪價(jià)格的最低位。
　　中國房地產(chǎn)價(jià)格調整不一定按此規律。不過(guò)，從目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以來(lái)“有價(jià)無(wú)市”的現象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量一直維持這種下降態(tài)勢，那么，按上述理論，很可能2008年前三季度，我國房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍會(huì )總體維持上升格局，只是上漲速度會(huì )減慢，直至2008年第四季度，房?jì)r(jià)可能走向平穩，并會(huì )盤(pán)整一段時(shí)間，隨后開(kāi)始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟周期的轉折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整一般提前經(jīng)濟周期拐點(diǎn)一年時(shí)間。與前面理論相符，2008年在有價(jià)無(wú)市中，房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，其速度會(huì )減慢，之后可能盤(pán)整，真正的拐點(diǎn)來(lái)臨或許是2008年以后的事情。

（作者單位：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心）