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| 2008-03-28 馮海寧 來(lái)源:中國經(jīng)濟時(shí)報 |
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武漢一家叫東星集團的房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動(dòng)揭開(kāi)了房地產(chǎn)利潤的冰山一角，這家公司不僅公開(kāi)宣稱(chēng)房地產(chǎn)存在暴利，而且主動(dòng)把自家樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)下調了30%，離樓盤(pán)很遠就可看到幾條巨大的紅色條幅，上寫(xiě)著(zhù)：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房?jì)r(jià)”，“響應政府號召，平抑武漢房?jì)r(jià)”。
關(guān)于樓市暴利之爭早已有之，因暴利新聞而引發(fā)的暴利事件也不絕于耳。自2002年以來(lái)，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續3年居我國10大暴利行業(yè)之首，一批學(xué)者開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)漫長(cháng)而激烈的口水戰；2005年，福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會(huì )平均成本，經(jīng)測算，該市開(kāi)發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過(guò)90%。更有開(kāi)發(fā)商自曝“沒(méi)高利潤誰(shuí)做房地產(chǎn)”。
值得注意的是，類(lèi)似以上這些內幕披露、引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”，也只是嘴巴層面的爭論，不僅開(kāi)發(fā)商依然我行我素，買(mǎi)房人依然蜂擁售樓處，即使政府相關(guān)部門(mén)也缺少實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。如此，盡管頻發(fā)“暴利事件”，但樓市依然面不改色。
在筆者看來(lái)，“暴利事件”之所以打不垮高房?jì)r(jià)，最大的原因是供求失衡。樓市持續數年的調控既沒(méi)有抑制住炒房、投機，對自住性需求也缺乏合理引導，甚至一直對需求缺少有效估計，致使需求呈泛濫之勢。當然，房屋需求泛濫也與整個(gè)社會(huì )大環(huán)境相關(guān)。
從供應層面來(lái)說(shuō)，政府壟斷土地和經(jīng)營(yíng)土地，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著(zhù)房屋供應量和供應效率，因為土地是房屋之根。而且，政府在壟斷土地和經(jīng)營(yíng)土地的同時(shí)，也對開(kāi)發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營(yíng)土地治理不善。那些大開(kāi)發(fā)商不僅大量圈地，也在大量囤地。至于開(kāi)發(fā)商囤房、違規銷(xiāo)售、逃稅等，更是牟取暴利的手段。
從另一個(gè)角度分析，開(kāi)發(fā)商普遍缺乏社會(huì )責任感也是一個(gè)原因。樓市自有暴利之說(shuō)起，從沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商正大光明地站出來(lái)戳穿樓市的暴利面目。之前，雖有開(kāi)發(fā)商曝行業(yè)黑幕，但都是隱姓埋名，其真實(shí)性就大打折扣，對行業(yè)的沖擊力也極其有限。
而武漢這家開(kāi)發(fā)商光明正大地來(lái)戳穿樓市的暴利面目，也未必是基于企業(yè)的社會(huì )責任感，很可能是緣于從今年初開(kāi)始的銷(xiāo)售突然遭遇谷底，春節期間一套都沒(méi)有售出，也就是一分錢(qián)收入都沒(méi)有，對他們刺激很大。
更重要的是，在房地產(chǎn)成本以及開(kāi)發(fā)商利潤是公開(kāi)秘密的情況下，依然很少見(jiàn)行業(yè)主管部門(mén)對暴利采取行動(dòng)，只有極個(gè)別地方政府采取了限制房?jì)r(jià)的辦法。更多的地方政府卻在袒護暴利，據《21世紀經(jīng)濟報道》披露，有的開(kāi)發(fā)商在二三線(xiàn)城市的項目決定降價(jià)時(shí)，居然得不到當地物價(jià)等部門(mén)的批準。原因竟然是房?jì)r(jià)降了會(huì )影響當地土地財政的收益，甚至覺(jué)得當地房?jì)r(jià)低了“沒(méi)面子”。
可見(jiàn)，有地方政府撐腰，樓市暴利難除。那么，還有沒(méi)有其他辦法來(lái)治理暴利呢？筆者認為一是可以借鑒德國經(jīng)驗，德國房?jì)r(jià)10年不漲的原因之一就是，房?jì)r(jià)并不是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是取決于獨立的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構。二是完善法律，比如說(shuō)及早出臺物業(yè)稅、《住宅法》進(jìn)行綜合調控，更直接的辦法是制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |
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