在4月10日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會(huì )上，市民政局副局長(cháng)高菊蘭透露，上海對“以房養老”這一新型養老模式比較關(guān)注，“最近市建委專(zhuān)門(mén)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行相關(guān)的課題研究”。

　　1999年，我國正式步入老齡化社會(huì )。而且和其他國家不同，我國呈現出典型的未富先老的特點(diǎn)。因此，如何探索適合中國國情的養老模式，一直是有識之士關(guān)注的焦點(diǎn)。在此背景下，“以房養老”(住房反向抵押)進(jìn)入了人們的視野。住房反向抵押出現于1980年代，其好處在于：在不影響居住權的前提下，可以大大提高老年人的生活水平。這一模式因對解決養老問(wèn)題效果顯著(zhù)而迅速在許多國家推廣，目前已經(jīng)在多個(gè)國家運行十多年。
　　上海是我國第一個(gè)進(jìn)入老齡化的城市。到2006年底，上海戶(hù)籍老人(60歲以上)總數達275.62萬(wàn)，占戶(hù)籍總人口的20.1%，預計到2025年，這一比例將超過(guò)30%�？梢�(jiàn)，養老問(wèn)題在上海尤其突出。上海此次大膽承擔“以房養老”模式的試點(diǎn)工作，除了反映中央決策層對養老模式創(chuàng )新的高度關(guān)切以外，也反映了上海積極謀求符合自身特點(diǎn)的城市養老模式。
　　和正常的住房按揭(正按揭)不同，“以房養老”是指投保人以房屋產(chǎn)權作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現金直到亡故，相當于保險公司通過(guò)分期付款(按月支付)的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權，也即所謂的“倒按揭”。
　　形象地說(shuō)，“正按揭”是銀行用風(fēng)險較大的房產(chǎn)(價(jià)值變化大)換來(lái)了穩定的現金流；而“倒按揭”恰恰相反，是銀行用穩定的現金流換來(lái)了風(fēng)險較大的房產(chǎn)。正因為這樣，金融機構對“倒按揭”一般缺乏積極性，即便是在“以房養老”的最大市場(chǎng)———美國，這一養老模式也并非社會(huì )的主流。所以我們認為，“以房養老”能否在中國成功落地，關(guān)鍵是如何通過(guò)金融創(chuàng )新調動(dòng)起銀行等金融機構的積極性。
　　進(jìn)一步分析，正按揭的還款人(申請貸款人)從一開(kāi)始即獲得住房的所有權；還款人的資信水平必須經(jīng)過(guò)銀行嚴密的審核；還款的金額和期限是嚴格限定的；如果發(fā)生違約，則住房所有權歸銀行所有。而倒按揭的付款人(相關(guān)保險金融機構)并未從一開(kāi)始就獲取住房的所有權；其放款對象的資信水平要通過(guò)對未來(lái)住房?jì)r(jià)值的估算中獲得；由于未來(lái)老人在去世后住房才歸付款人所有，所以放款的金額和期限事前很難確定；違約模式的建立仍需考量中國國情；對于付款人而言，此項保險的價(jià)值在于未來(lái)所獲取的房屋所有權的變現，而且投保人并非必須通過(guò)投保方能養老。
　　從對上述兩種按揭模式的區別分析中不難看出：倒按揭的主要制度瓶頸在于無(wú)法確定未來(lái)住房的到期期限和價(jià)值，因而很難制定出合理的每月給付金額。不同于正按揭具備了明顯的盈利空間和模式。
　　其次，就中國傳統習俗與社會(huì )發(fā)展現狀而言，受制于“以?xún)吼B老”、“傳宗接代”等傳統觀(guān)念，或者“可憐天下父母心”———出于對自身子女未來(lái)發(fā)展的關(guān)切之情，廣大老人仍希望在去世后將住房所有權轉讓給自己的直接繼承人。這一點(diǎn)也大大限制了“以房養老”的受眾人群，由此帶來(lái)的問(wèn)題是：任何保險或者社會(huì )保障都是建立在“大數定理”的基礎上，如果缺乏足夠的投保人數基礎，那么大數定理就無(wú)法發(fā)揮作用，保險機構就很難規避因為特殊案例帶來(lái)的巨大風(fēng)險。
　　正是因為“倒按揭”對金融機構的風(fēng)險較大，而且在中國現有的國情下，有“倒按揭”意愿的老人數量的不足，導致這種風(fēng)險可能難以分散，所以，如何做好前期調研工作，并通過(guò)金融創(chuàng )新鼓勵金融機構的積極性，是“以房養老”模式能否成功的關(guān)鍵。
　　不可否認，養老問(wèn)題的解決主要還是應該通過(guò)社會(huì )保障制度，但由于我國社保體系建設會(huì )有一個(gè)過(guò)程，資金和服務(wù)都可能存在某種短缺，“以房養老”不失為一種自我保障的良好選擇。如果中國的經(jīng)濟能穩定發(fā)展，房產(chǎn)能保持健康的升值趨勢，再加上金融創(chuàng )新，“以房養老”應該能夠滿(mǎn)足部分老人豐富晚年生活的需要。