據4月16日《信息時(shí)報》報道，不少預備今年上市的房地產(chǎn)企業(yè)上市計劃擱淺，同時(shí)，今年前3個(gè)月在港上市的40家大型內地(包括有內地業(yè)務(wù)的)房地產(chǎn)企業(yè)市值平均縮水30%，讓發(fā)展商倍感資金壓力。

　　一直以來(lái)，看多房市者以宏觀(guān)經(jīng)濟向好、需求剛性、城市化、消費結構升級等宏大敘事來(lái)為繼續推高房?jì)r(jià)泡沫尋找理由。人民幣的內貶外升等務(wù)虛概念也一直作為房地產(chǎn)增值、蠱惑投資者進(jìn)入房市的賣(mài)點(diǎn)。
　　美國次貸危機的教訓在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)找不到哪怕是有點(diǎn)相關(guān)的成分�？陀^(guān)地講，發(fā)生在美國的次貸市場(chǎng)危機根源是房?jì)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴重脫節于消費者的可支配能力和風(fēng)險可承受能力。然而，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對于個(gè)人可支配收入甚至純收入，高達十幾倍甚至數十倍的房?jì)r(jià)，不論是對銀行還是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險敞口是不可避免的。但如果試圖繼續用蠱惑房?jì)r(jià)上漲來(lái)填充這個(gè)風(fēng)險敞口，則破壞性更不可避免。不過(guò)，當前房?jì)r(jià)的理性回歸進(jìn)程應該已經(jīng)開(kāi)始。
　　首先，當前的高通脹問(wèn)題，以及由此帶來(lái)的負利率正進(jìn)一步促使房?jì)r(jià)理性回歸。持續的高通脹問(wèn)題實(shí)際上反映了人民幣對內的貶值，這對目前的高房?jì)r(jià)和房貸無(wú)疑是一種真實(shí)的風(fēng)險。在高通脹和負利率下，把房地產(chǎn)喻作反通脹的保值增值投資存在誤導嫌疑。這是因為，在地產(chǎn)金融尚不發(fā)達的中國，房產(chǎn)的風(fēng)險對沖功能和避險功能缺乏，房?jì)r(jià)的波動(dòng)風(fēng)險尚無(wú)法得到有效的沖銷(xiāo)。而房地產(chǎn)本身屬于不動(dòng)產(chǎn)、非貿易品，人民幣升值與否并不能改變其內含的價(jià)值。并且，沒(méi)有工資增長(cháng)機制的策動(dòng)，高通脹實(shí)際上侵蝕的是居民住房需求的購買(mǎi)力和房貸供款風(fēng)險。所謂通脹無(wú)牛市，不僅說(shuō)的是股市，對房市也適用。
　　其次，在高通脹與負利率下，過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機構利益共贏(yíng)的局面必然出現了裂縫，利益訴求點(diǎn)的偏離不可避免。在經(jīng)濟高增長(cháng)、低通脹時(shí)期，房?jì)r(jià)的上漲客觀(guān)上使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機構間具有明顯的共同利益訴求。而隨著(zhù)高通脹和負利率的出現并持續，金融機構與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險敞口將持續暴露出來(lái)。為降低與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險敞口，金融機構并不愿意房?jì)r(jià)持續走高，因為這意味著(zhù)房貸違約風(fēng)險概率的增加。特別是房地開(kāi)發(fā)貸款，如果房?jì)r(jià)繼續走高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有動(dòng)機和資源高價(jià)買(mǎi)地；最終貸款買(mǎi)地實(shí)際上使得銀行成為了最后風(fēng)險的承擔者。對于銀行來(lái)講，如果高通脹與負利率持續并存，銀行的房貸類(lèi)資產(chǎn)的風(fēng)險概率將不可避免地上升。
　　在銀行的房貸類(lèi)資產(chǎn)中，開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險敏感度變得越來(lái)越大。目前由于房市交易量萎縮現象不斷加深，而且預計隨著(zhù)高通脹、負利率的持續，潛在的最終消費購房需求將受到壓制。房?jì)r(jià)降溫將使開(kāi)發(fā)商房款回收率和回收額受到明顯的影響，加之外部融資渠道受到了市場(chǎng)和政策等層面的限制，開(kāi)發(fā)商的現金流緊張問(wèn)題不可避免；同時(shí)銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險將越來(lái)越突出。顯然，銀行與開(kāi)發(fā)商的利益不一致將更加突出。
　　由此看來(lái)，目前的形勢顯示，房?jì)r(jià)理性回歸的條件和基礎已經(jīng)具備。

(北京普藍諾經(jīng)濟研究院研究員)