近日，國家發(fā)改委發(fā)布報告指出，今年一季度房?jì)r(jià)總體漲幅明顯趨緩；由于各項交易成本的快速上升，二季度房?jì)r(jià)上漲壓力加大，將呈溫和上漲之勢（4月23日《新京報》）。

　　筆者以為，二季度房?jì)r(jià)上漲的可能性的確很大。但是，報告所稱(chēng)助推房?jì)r(jià)上漲的原因卻有待商榷。房地產(chǎn)業(yè)的暴利屬性眾所周知，成本高低只影響開(kāi)發(fā)商最終的盈利空間，卻并非是助推房?jì)r(jià)上漲的決定性因素；而房地產(chǎn)作為一種投資品，心理預期對未來(lái)價(jià)格變化起著(zhù)更為關(guān)鍵的影響作用。
　　該報告認為，以土地資源價(jià)格上漲為主的一系列交易成本攀升是推動(dòng)二季度房?jì)r(jià)上漲的主要因素。這一觀(guān)點(diǎn)與事實(shí)并不相符。數據調查表明，土地價(jià)格在房地產(chǎn)總成本中所占的比重并不是很高。就全國平均水平而言，土地價(jià)格在商品房總成本中的占比為26%，北京為22.98%，上海則只有16.15%。這就決定了土地成本不可能成為最終房?jì)r(jià)的決定者；房地產(chǎn)毛利空間較大，完全有能力消化這些交易成本的上漲。一些業(yè)內人士也曾公開(kāi)承認房地產(chǎn)業(yè)存在暴利。而武漢一家地產(chǎn)公司一次性降價(jià)30%。該公司負責人仍向媒體坦陳“即使是這樣，還能得到10%到15%的利潤”。
　　事實(shí)上，助推二季度房?jì)r(jià)的主要因素還在于購房者的心理預期。就市場(chǎng)需求方而言，之所以前期能夠持幣觀(guān)望等待價(jià)格回落，主要是因為調控政策措施和市場(chǎng)狀況給了房?jì)r(jià)可能下跌的期望。但是從歷史慣例看，結婚、落戶(hù)等剛性需求所能夠容忍的空白時(shí)間不會(huì )很長(cháng)，極限往往不過(guò)半年左右。開(kāi)發(fā)商恰恰就是看透了市場(chǎng)剛性需求的這一弱點(diǎn)，在耐心地等待半年時(shí)間過(guò)去后，一次次地取得銷(xiāo)售的成功。之前的事實(shí)也表明，在這半年時(shí)間內，相關(guān)的調控政策往往是“前緊后松”，直至最后階段幾乎就成為政策出臺的真空。所以才會(huì )使得歷次房?jì)r(jià)停頓或者下跌，最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結，并且開(kāi)始新一輪的房?jì)r(jià)上漲。
　　就本次調控政策而言，顯然也沒(méi)有徹底走出以往的輪回循環(huán)。在市場(chǎng)觀(guān)望的關(guān)鍵時(shí)刻，不僅罕見(jiàn)進(jìn)一步調控措施跟進(jìn)，反而有諸如“防止房?jì)r(jià)暴跌”的言論開(kāi)始出現在一些官方機構。而諸如經(jīng)濟適用房工作的實(shí)質(zhì)進(jìn)展、“90/70”項目的推出、物業(yè)稅實(shí)施等等這些有助于打擊開(kāi)發(fā)商炒作熱情、遏制捂盤(pán)待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空、或是推延。其最終的結果是購房者因心理備受煎熬而不得不停止觀(guān)望。一旦市場(chǎng)上出手購房的人增多，房?jì)r(jià)將會(huì )上漲的預期也會(huì )日趨強烈，隨后在追漲殺跌的買(mǎi)房心態(tài)刺激下，市場(chǎng)潛在需求和投資需求隨之被激發(fā)，房?jì)r(jià)將很難避免下一輪的上漲周期。
　　發(fā)改委報告發(fā)布，必然會(huì )對二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。諸多跡象表明，買(mǎi)賣(mài)雙方在經(jīng)過(guò)一番長(cháng)達半年時(shí)間的博弈之后，心理層面的天平越來(lái)越向開(kāi)發(fā)商傾斜。而這又恰恰是開(kāi)發(fā)商財務(wù)資金壓力已經(jīng)達到極點(diǎn)的時(shí)刻，如果政策導向和市場(chǎng)需求方能夠再堅持些時(shí)日，或許整個(gè)市場(chǎng)局面就會(huì )出現可喜的變化。相反的，如果在二季度果真出現房?jì)r(jià)走勢的轉身向上，對于多數民眾而言，顯然是令人遺憾的結局。