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| 2008-06-10 作者：葉檀 來(lái)源:南方都市報 |
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銀行、地產(chǎn)商、政府與購房者之間的博弈已經(jīng)白熱化。
最近房地產(chǎn)行業(yè)奪人眼球的是兩則互相矛盾的新聞�！堆胍晣H》報道，深圳四大銀行集體違規，二套房貸政策再次松動(dòng)。根據記者的調查，深圳銀行都在打政策擦邊球，“幫助”二套房購買(mǎi)者得到優(yōu)惠利息貸款；《21世紀經(jīng)濟報道》的報道則稱(chēng)，銀監會(huì )亮劍，整治房貸假按揭、假首付、假房?jì)r(jià)“三假”，一場(chǎng)房貸大整治將至。
看上去不可思議，銀行一方面在監管部門(mén)的要求下進(jìn)行房貸整治，更加嚴厲地緊縮政策明顯對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不利，同時(shí)，深圳四大行又不惜集體違規鋌而走險幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商渡過(guò)難關(guān)。
只能用房地產(chǎn)行業(yè)博弈的深化來(lái)解釋這一現象。房地產(chǎn)景氣上升周期，房貸是銀行最佳贏(yíng)利來(lái)源，風(fēng)險低而獲利高，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期后，如何分攤房貸風(fēng)險則成為銀行與房地產(chǎn)商拉鋸的焦點(diǎn)。銀行與地產(chǎn)商在房地產(chǎn)上升周期的利益重疊處，在山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓的巨大調控壓力下，利益產(chǎn)生嚴重分歧。兩者在玩一場(chǎng)逃脫捆綁的游戲：房地產(chǎn)商以融資依賴(lài)癥捆綁銀行，銀行則試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走。
對已經(jīng)身處囚籠的房地產(chǎn)商而言，房地產(chǎn)下行周期更需要融資支持，更需要銀行向購房者發(fā)放貸款維持交易量；而對銀行而言，雖然一只腳踏入囚籠，但在竭力掙脫，首先要確保不產(chǎn)生新的風(fēng)險，其次要保證以往的貸款不產(chǎn)生過(guò)多的呆壞賬。
深圳各商業(yè)銀行之所以逆勢而行，原意并不在于展開(kāi)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的搶救運動(dòng)，而是自救。在此輪房?jì)r(jià)深幅下挫前，各銀行向房地產(chǎn)商發(fā)放了太多的貸款，與開(kāi)發(fā)商同坐一條船。為了掙脫困境，銀行惟一的辦法就是繼續與開(kāi)發(fā)商合作，使購房者成為最終埋單者。兩個(gè)歡喜冤家表面上成為親密無(wú)間的合作者。
購房者之所以成為被鎖定的目標，是因為購房者的信用實(shí)在太好。據上海銀監局報告所提供的數據，截至3月末，上海個(gè)人住房不良貸款率0.71%，比年初上升0.03%.其中住房開(kāi)發(fā)貸款和上海居民二手房貸款的不良貸款占比達到55.2%，是此間房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險點(diǎn)。雖然違約率上升，仍屬極低風(fēng)險，如此之低的不良貸款率，說(shuō)明個(gè)人房貸信用領(lǐng)域誠信水準之高。銀行與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手將風(fēng)險轉嫁至個(gè)人購房者，可以消化未來(lái)成為風(fēng)險之源的房地產(chǎn)存量貸款，是一本萬(wàn)利的買(mǎi)賣(mài)。
在與銀行的博弈中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注定贏(yíng)不了戰爭，不僅因為他們無(wú)力與政策所代表的國家意志抗爭，更重要的是，他們無(wú)法與目前的經(jīng)濟趨勢抗衡。
挑破資產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為中國經(jīng)濟戰略的組成部分。美國次貸危機顯示房貸風(fēng)險對金融領(lǐng)域具有可怕的傳染能力，最近以越南為核心的新興國家的金融風(fēng)險，顯示挑破資產(chǎn)泡沫是降低金融風(fēng)險的有力武器，否則所有新興國家的財富將被泛濫的美元吞噬。再說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)畢竟不是具有特殊地位的國企，公共財政可以為了政策性貸款為銀行的不良資產(chǎn)埋單，絕不會(huì )為房貸產(chǎn)生的呆壞賬埋單。如果說(shuō)中國經(jīng)濟必須斷臂求生，那么，在許多人眼中，房地產(chǎn)行業(yè)就是必須切除的那只“臂”，以防止房地產(chǎn)風(fēng)險蔓延到核心金融領(lǐng)域。據稱(chēng)，銀監部門(mén)將加強窗口指導和風(fēng)險提示，自主安排對房貸業(yè)務(wù)合規性的現場(chǎng)檢查，采取窗口指導這一具有極強行政色彩的手段，可見(jiàn)有關(guān)部門(mén)對房貸風(fēng)險的重視程度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中并非毫無(wú)籌碼，前兩年的房地產(chǎn)高峰期已經(jīng)有大筆銀行貸款流向了房地產(chǎn)企業(yè)。如果利率上升到8.5%，較高的財務(wù)杠桿系數將對房地產(chǎn)企業(yè)形成負面沖擊，所有房地產(chǎn)企業(yè)將玉石俱焚。有關(guān)部門(mén)投鼠忌器。事實(shí)上，為了保證即將到來(lái)的房地產(chǎn)大并購時(shí)代，國內大型房企有做強做大的武器。進(jìn)入4月份以后，有13家房地產(chǎn)企業(yè)獲得400億元左右的融資。
房地產(chǎn)企業(yè)不過(guò)是銀行的諸多客戶(hù)之一，本不應存在激烈博弈。存在博弈說(shuō)明中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了偏差，缺乏長(cháng)遠規劃。房地產(chǎn)業(yè)或是在東南亞金融危機之后被作為拉動(dòng)內需的工具，或是作為擠壓資產(chǎn)泡沫的手段，甚至成為民生象征物。
我們應該問(wèn)一聲，中國房地產(chǎn)業(yè)究竟應該如何發(fā)展？中國的城市化進(jìn)程是否需要健康的房地產(chǎn)行業(yè)作支撐？如果回答了這兩個(gè)問(wèn)題，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的魔障將迎刃而解。 |
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