房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待價(jià)值體系重估
    2008-10-29    倪金節    來(lái)源:上海證券報

    在中國經(jīng)濟下行風(fēng)險加劇之際,維持占據固定資產(chǎn)投資大頭的房地產(chǎn)行業(yè)穩定的意義不言自明。有人說(shuō),短期內在找不出第二個(gè)啟動(dòng)內需增長(cháng)點(diǎn)的情況下,救樓市實(shí)質(zhì)就是在救經(jīng)濟。

    但是,反思過(guò)去的十年中國經(jīng)濟所經(jīng)歷的一系列經(jīng)驗和教訓,本來(lái)很多可以避免的“非受迫性”失誤(指在正常情況下,能力所及能夠回擊的球出現失誤),最終成為阻礙中國經(jīng)濟健康成長(cháng)的致命性頑瘤。因此,當前中國絕不能夠像十年前那樣,再次創(chuàng )造極為優(yōu)良的房地產(chǎn)生存環(huán)境,讓房地產(chǎn)行業(yè)快速膨脹。
    盡管住房制度的市場(chǎng)化改革,最終被實(shí)踐證明是能夠有效拉動(dòng)中國經(jīng)濟快速增長(cháng)的馬車(chē)。在當時(shí)的歷史背景之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)式增長(cháng)一定程度上確實(shí)保證了中國經(jīng)濟的“高增長(cháng)、低失業(yè)”的黃金組合。然而,當前房地產(chǎn)業(yè)挾持中國經(jīng)濟已成為不爭的事實(shí)。自從2002年中國經(jīng)濟進(jìn)入新一輪增長(cháng)的上升周期以后,房地產(chǎn)業(yè)成為大多數企業(yè)最容易獲得暴利的行業(yè),成了各個(gè)地方短期內業(yè)績(jì)大見(jiàn)成效的耀眼明珠。同時(shí),房地產(chǎn)的發(fā)展又帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展,目前政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等哪一個(gè)不與國內房地產(chǎn)有關(guān)?目前經(jīng)濟上的瓶頸能源,電力、運輸、水等哪一個(gè)不與房地產(chǎn)有關(guān)?
    中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在固定資產(chǎn)投資中所占比例巨大(已達四分之一左右),不少城市的GDP增長(cháng)有30%以上,固定資產(chǎn)投資有50%以上來(lái)自房地產(chǎn),上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。
    以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資增速的居高不下,對中國銀行業(yè)的信貸造成巨大的壓力。這些年銀行信貸閘門(mén)屢屢失控,最近5年基本都是只需要9個(gè)月就能完成央行年初確定的全年信貸額度?梢哉f(shuō),只要以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資回落不下來(lái),銀行的信貸紀錄將會(huì )繼續被打破。而暴增的信貸為銀行的深入改革和治理設置了“攔路虎”,更為金融穩定帶來(lái)了嚴重的隱患,房地產(chǎn)商更是直言“銀行先死房地產(chǎn)商后死”。房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展危害巨大,還在于腐敗的滋生以及社會(huì )兩極分化的加劇,使和諧社會(huì )建設面對巨大的政治難題。
    在筆者看來(lái),樓市如果要救,其關(guān)鍵不在于通過(guò)放松貨幣環(huán)境和降低交易成本,更為重要的在于通過(guò)供求關(guān)系的內在調整,讓全國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次審慎而嚴肅的價(jià)值體系重估,讓投資者和地產(chǎn)商最終找到各自的利益平衡點(diǎn),并在這個(gè)過(guò)程中淘汰掉一批競爭力不強、并且有礙房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的地產(chǎn)商。
    經(jīng)過(guò)這輪博弈,讓70%的城市資源和財政資源集中在保障性住宅方面,而30%留給商品房市場(chǎng)。中國的房地產(chǎn)行業(yè)要想真正走向健康,大多數民眾都能安居樂(lè )業(yè),就不得不經(jīng)歷那樣殘酷的現實(shí)。

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