目前上海樓市最受關(guān)注的就是調控新政具體實(shí)施問(wèn)題。繼中央出臺新的樓市政策后，上海上周末頒布了拯救樓市的“十四條”政策，在稅收優(yōu)惠、貸款放寬等方面做出了許多調整。單純從調控政策的實(shí)施力度看，“十四條”新政理應并不算小，但是由于新政所指向的一些具體細節概念尚未厘清，加之市場(chǎng)需求方看淡房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，因此從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，對樓市的刺激效果并不明顯。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟的核心就在于價(jià)格定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。如果一項商品的價(jià)格明顯高于合理定價(jià)，那么無(wú)論其短期價(jià)格如何暴漲，從長(cháng)期看最終必然要回歸合理定位。以此規律來(lái)觀(guān)察上海樓市，我們可以清楚地判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續向下調整。上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數據顯示，10月前29天本市商品住宅的平均成交價(jià)格為12778元／平方米，盡管環(huán)比較之 9月的13599元下跌了6%，不過(guò)與去年同期相比漲幅仍然高達21.6%。而統計數據顯示，2007年上海城鄉居民家庭人均可支配收入為23623元��。由此，按照三口之家購買(mǎi)100平方米住房來(lái)計算，本市房?jì)r(jià)收入比要高達19倍之多。而世界銀行所認可的房?jì)r(jià)收入合理比值應該在4-6倍之間，即便參照國際上房?jì)r(jià)較高的區域，這一倍數也是明顯偏高。
　　由于國內房地產(chǎn)絕對價(jià)格依然明顯過(guò)高，因此當下從中央政府到地方政府所出臺的各項房地產(chǎn)救市政策，其根本要義絕非是推動(dòng)房?jì)r(jià)拐頭向上，而是面對海內外經(jīng)濟衰退風(fēng)險所采取的積極應對舉措。具體講，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況關(guān)乎眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上影響著(zhù)總體經(jīng)濟增長(cháng)狀況，因此調控部門(mén)要著(zhù)力避免房?jì)r(jià)暴跌對宏觀(guān)經(jīng)濟的負面影響。對于這一政策導向的內在含義，其實(shí)調控部門(mén)早已明確。之前就財政部和地方出臺的各項救市方案，權威媒體新華社就以“救市并非救房?jì)r(jià)”為題發(fā)表了相關(guān)報道，這就足讓房地產(chǎn)救市調控政策的最終指向清晰而明了。
　　由此而言，房地產(chǎn)調控新政的細則將不會(huì )是全面支持房?jì)r(jià)回升的信號，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期望“一役翻身”的愿望必然要落空。事實(shí)上，從已經(jīng)出臺的各項細節內容看，調控新政基本上圍繞自住型剛性需求給予優(yōu)惠政策，對于有可能助推房?jì)r(jià)高漲的奢侈型購房者、投機型購房者，其實(shí)并未開(kāi)放政策優(yōu)惠。
　　就以上海為例，周末剛剛公布了所謂“普通住房”的具體含義。盡管較之于2005年的政策定義看，新定義對標準的限定已經(jīng)有所放松，但從現實(shí)的市場(chǎng)情況看，這并不會(huì )成為房?jì)r(jià)止跌回升的推動(dòng)因素。其一，只有適當放開(kāi)普通住房標準，才能夠滿(mǎn)足剛性購房者的現實(shí)市場(chǎng)需求。2005年所限定的普通住房標準是內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊陀?7500元／平方米，內外環(huán)之間低于10000元／平方米，外環(huán)以外低于7000元／平方米。而現實(shí)房?jì)r(jià)遠遠高于這一標準，這使得中低收入群體所期望的購房?jì)?yōu)惠政策形同虛設，適當開(kāi)放標準推動(dòng)現實(shí)市場(chǎng)成交，就屬于理所當然之舉。其二，以當下的高房?jì)r(jià)觀(guān)察，普通住房標準的適當開(kāi)放只會(huì )對中小房型需求形成優(yōu)惠。比如以新定的內環(huán)線(xiàn)內每套總價(jià)245萬(wàn)元的標準，參照內環(huán)內平均3萬(wàn)元以上的單價(jià)計算，購房者只有選擇80平方米以下房型才能夠享受各項優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策的覆蓋面并不算廣。
　　這兩點(diǎn)特征清楚表明，調控新政就是既要活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交投，避免對經(jīng)濟增長(cháng)的負面影響，但同時(shí)也在力求避免優(yōu)惠政策的隨意擴大化。而本市包括契稅減免、貸款利率下調、營(yíng)業(yè)稅減免、手續費減免、提高公積金貸款額度等一系列優(yōu)惠政策，其政策目標正是基于此，因此部分開(kāi)發(fā)商期望借此而實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回潮幾無(wú)可能。