從10月23日起，上海市密集出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策。從政策效果來(lái)看，據《東方早報》昨天報道，“市場(chǎng)受鼓舞”，小戶(hù)型受歡迎，購房者欲“出手”。但對這些政策，有許多人仍然認為：政府的救市行為是在托市，是在救開(kāi)發(fā)商。那么，應該如何看待這些政策呢？

　　我們認為，在當前宏觀(guān)經(jīng)濟預期并不明朗的情況下，政府更多考慮的是如何防止經(jīng)濟過(guò)快下滑。房地產(chǎn)業(yè)從其產(chǎn)業(yè)特性來(lái)看，其產(chǎn)業(yè)鏈非常長(cháng)，可以拉動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據投入產(chǎn)出模型測算，每100元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門(mén)的產(chǎn)出286元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76元，高居各行業(yè)榜首。在當前各行各業(yè)都非常不景氣的背景下，尤其是鋼鐵行業(yè)、家電行業(yè)等更是一落千丈。由于房地產(chǎn)以上這些特征，“救市”就會(huì )起到事半功倍的效用。因此，“救市”不單單是救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是拯救整個(gè)經(jīng)濟。如果政府真的要“托市”的話(huà)，那么“購房退稅”、“購房入戶(hù)”、放開(kāi)“二套房”等政策，無(wú)論那一條政策對上海來(lái)說(shuō)都是“重磅炸彈”�，F在的“14條”，優(yōu)惠對象主要是第一次購買(mǎi)90平方米以下自住房的購房者。由此可見(jiàn)，政府此次房產(chǎn)政策的出臺，并非“托市”說(shuō)描述的那么簡(jiǎn)單。
　　盡管購房者已經(jīng)“有利可圖”，但可能許多人還是不以為然：一是一些購房者認為政府的“救市”措施還不到位，降點(diǎn)費、降點(diǎn)稅是蠅頭小利，開(kāi)發(fā)商降低房?jì)r(jià)才是實(shí)質(zhì)性的東西。二是另一些購房者認為，房?jì)r(jià)下跌空間非常大，遠遠沒(méi)有到出手的時(shí)候。
　　而開(kāi)發(fā)商又是如何看待政府“救市”的呢？一些開(kāi)發(fā)商也想降價(jià)銷(xiāo)售，然而擔心有三，一是降價(jià)幅度小了購房者肯定不買(mǎi)賬，降價(jià)幅度大了又承受不了；二是擔心降價(jià)以后，銷(xiāo)售仍然不見(jiàn)起色，尤其是對那些新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)而言是一場(chǎng)嚴峻考驗；三是擔心降價(jià)以后，前期購房者會(huì )鬧事。另有一些開(kāi)發(fā)商抱著(zhù)無(wú)所謂的態(tài)度，反正資金鏈沒(méi)問(wèn)題不會(huì )出大問(wèn)題。
　　我們認為，購房者和開(kāi)發(fā)商的以上這些想法都是可以理解的。
　　對開(kāi)發(fā)商而言，首先是不愿把到嘴的肉吐出來(lái)。誠然，追求利潤最大化是企業(yè)的終極目標，但作為房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的一方，如果不把嘴里的肉吐出一點(diǎn)的話(huà)，這個(gè)市場(chǎng)可能就很難復蘇，受損最大的當然是開(kāi)發(fā)商。其次，開(kāi)發(fā)商擔心降價(jià)之后，購房者的胃口會(huì )吊大。這就要看你的房?jì)r(jià)和市場(chǎng)的房?jì)r(jià)接軌的程度，如果你的房?jì)r(jià)與市場(chǎng)房?jì)r(jià)有10%以上的差價(jià)，相當多的購房者就會(huì )跟進(jìn)。第三，擔心購房者會(huì )鬧事。應該嚴格按合同辦，否則誰(shuí)破壞游戲規則誰(shuí)承擔。
　　作為購房者，第一，住房不是均質(zhì)產(chǎn)品，可以無(wú)限復制，該出手時(shí)就出手。尤其是對剛性需求而言，房?jì)r(jià)的漲跌對你沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。第二，住房?jì)r(jià)格從長(cháng)期來(lái)看盡管有波動(dòng)，但它的運動(dòng)軌跡是帶有一定斜率的向上S曲線(xiàn)。第三，住房具有雙重性，從投資角度來(lái)講買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，從消費角度而言，房?jì)r(jià)到可承受能力就該出手，你不可能抄到市場(chǎng)“底”。
　　對于政府而言，是要落實(shí)“14條”中第13條，即加強對市場(chǎng)信息和基礎數據的整合、監測和分析，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度。要增強房?jì)r(jià)的透明度，改進(jìn)住房?jì)r(jià)格統計指標。目前用平均房?jì)r(jià)統計指標引起房?jì)r(jià)嚴重失真。前些日子，有媒體報道房?jì)r(jià)下跌24%，這就是平均房?jì)r(jià)惹的禍。因此，其一，政府主管部門(mén)要利用信息網(wǎng)絡(luò )定期發(fā)布房?jì)r(jià)走勢，提供正確的房?jì)r(jià)信息，正確引導消費者心理預期。其二，改進(jìn)住房?jì)r(jià)格統計指標，采用三種房?jì)r(jià)統計方法：第一種是住房平均價(jià)格指數，反映總體房?jì)r(jià)水平；第二種是分區域房?jì)r(jià)指數，可分為：中心城區、中外環(huán)線(xiàn)之間、外環(huán)線(xiàn)以外等不同區域房?jì)r(jià)指數；第三種是不同住房類(lèi)型中位性房?jì)r(jià)指數，可分為：獨立式別墅房、多層住宅、高層公寓等等。其三，為保證房?jì)r(jià)指數的可靠性，建議把目前多種渠道的房?jì)r(jià)指數歸到國家統計部門(mén)的單一房?jì)r(jià)指數，同時(shí)建立適當的監督機構，監管并確保房?jì)r(jià)指數的準確性。