10月22日晚間，央行發(fā)布房貸新政：自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0．7倍,最低首付款比例調整為20％。但是大型國有銀行遮遮掩掩，中小銀行不約而同地觀(guān)望，讓本該陸續浮出水面的房貸新政細則集體遲到。（人民網(wǎng)11月4日）

    眾所周知，近幾年房貸利率不斷上漲，給房奴造成極大壓力。央行要求將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0．7倍，是減輕房奴壓力、刺激貸款購房的一大利好。但是，這項所謂的惠政，可能會(huì )成為中看不中吃的畫(huà)餅。
    大家都知道，目前中國的商業(yè)銀行也是市場(chǎng)化運作的，他們只關(guān)注自己的利潤和風(fēng)險，對于改善民生，并不會(huì )有什么興趣。這當然符合利潤最大化的企業(yè)行為特征。事實(shí)上，央行的要求，也不過(guò)是指導性的意見(jiàn)，并不是指令性的命令，商業(yè)銀行可以執行，也可以不執行，也可以有條件地執行，本來(lái)不值得大驚小怪。需要引起注意的倒是人們誤以為這樣的規定已經(jīng)實(shí)行，受到誤導，誤入陷阱。
    可以用我的親身經(jīng)歷說(shuō)明這件事。前年，筆者貸款購買(mǎi)了一套房子，也成了房奴。我一直以為我的貸款利率是享受85折優(yōu)惠的，因為當初媒體大量報道房貸85折優(yōu)惠的政策。但后來(lái)我發(fā)現不對，去咨詢(xún)貸款的銀行，結果人家說(shuō)，你憑什么享受85折優(yōu)惠？我們的85折優(yōu)惠，是和一些大開(kāi)發(fā)商簽約的，而且這些大開(kāi)發(fā)商的購房戶(hù)也不是全部享受85折，只有軍人、公務(wù)員、金融行業(yè)和電力行業(yè)四大行業(yè)的人憑證明才能辦理，你不屬于這四種中的任何一種，憑什么享受？我說(shuō)，你們中央銀行有規定房貸有85折的優(yōu)惠，這家銀行回答說(shuō)，中央銀行的規定是指導性的，而不是指令性的，我們可以執行，也可以不執行。筆者又問(wèn)憑什么給那四個(gè)行業(yè)優(yōu)惠，銀行回答說(shuō)，他們還款能力強，信用好。
    原來(lái)是這種情況。銀行說(shuō)得當然對，央行的意見(jiàn)可以執行，也可以不執行。當然，一點(diǎn)也不執行恐怕說(shuō)不過(guò)去，他們挑軍人、公務(wù)員、金融行業(yè)和電力行業(yè)所謂信用好的四個(gè)行業(yè)予以?xún)?yōu)惠，既執行了央行的意見(jiàn)，也給這些行業(yè)做了人情。除此之外的大量客戶(hù)得不到優(yōu)惠，銀行也增加了不少利潤。
    論理說(shuō)，現在銀行也是多家經(jīng)營(yíng)，屬于競爭性行業(yè)，銀行為了爭奪房貸這個(gè)優(yōu)質(zhì)資源，可以有降價(jià)之類(lèi)利率優(yōu)惠措施�？墒�，這種競爭在開(kāi)發(fā)商主導的選擇面前，大打折扣。個(gè)人貸款買(mǎi)房，到底選擇哪家銀行，一般是由開(kāi)發(fā)商決定的，個(gè)人沒(méi)有決定權。銀行為了爭奪客戶(hù)，一般要給開(kāi)發(fā)商好處，開(kāi)發(fā)商才能選擇它。拿了人家銀行好處的開(kāi)發(fā)商當然不會(huì )為客戶(hù)爭取優(yōu)惠利率。筆者后來(lái)遇到我那房子的開(kāi)發(fā)商，說(shuō)起貸款利率之事，他說(shuō)，“利率可以?xún)?yōu)惠，你們在簽約時(shí)也可以和銀行談判，但是我當時(shí)不好給你們講�！遍_(kāi)發(fā)商當然不好講，貸款客戶(hù)比如我，又不知道這樣的道道，沒(méi)有和銀行談。其實(shí)也有客戶(hù)簽約時(shí)提到利率優(yōu)惠的事，銀行說(shuō)，你不想貸款可以找別的銀行去。但開(kāi)發(fā)商提供擔保的銀行就這一家，別的銀行怎么會(huì )貸款給你。所以，不管央行有怎樣誘人的優(yōu)惠政策，最后得到優(yōu)惠的很少。
    銀行優(yōu)惠利率政策能否真正落實(shí)，需要一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)真正進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。那種情況下，開(kāi)發(fā)商為了爭取客戶(hù)賣(mài)出房子，主動(dòng)和銀行爭取優(yōu)惠利率。如果沒(méi)有優(yōu)惠利率，購房者不選擇這家開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將不選擇這樣的銀行。這時(shí)候，競爭的銀行為了得到房貸這樣的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，才可能真正考慮落實(shí)優(yōu)惠政策。