新年伊始，存量房貸利率可以打7折的消息令“房奴”們格外興奮。盡管有些“心有不甘”，但從各地分行陸續公布的申請標準來(lái)看，各家銀行的“老貸新惠”政策明顯有了松口跡象。業(yè)內人士分析，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷和轉按揭客戶(hù)爭奪戰的日益激烈，各家銀行對存量房貸的執行很快就會(huì )全部到底(按基準利率0.7倍執行)，曾經(jīng)“暴利”的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)入微利時(shí)代已是大勢所趨。

    銀行之所以對于存量房貸打折態(tài)度曖昧，主要是認為打折后房貸業(yè)務(wù)利潤太微薄。有銀行個(gè)貸部經(jīng)理向記者抱怨，現在５年期以上貸款利率打７折只有４．１５８％，與五年期存款利率３．６０％相比，只有０．５５８個(gè)百分點(diǎn)的利差，這樣的利差水平和前兩年實(shí)在是天壤之別，根本無(wú)法承擔包括營(yíng)銷(xiāo)費用、準備金成本、日常經(jīng)營(yíng)成本在內的銀行資金運營(yíng)成本。
    其實(shí)，中國銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)曾經(jīng)享有的高利差原本就非業(yè)界常態(tài)。從全球范圍看，以房貸業(yè)務(wù)為代表的傳統商業(yè)銀行業(yè)務(wù)早已進(jìn)入微利時(shí)代，在國外主要市場(chǎng)，銀行房貸的利差都在1厘以下，而國內銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱，前幾年房貸業(yè)務(wù)的利差一直維持在2厘左右。隨著(zhù)經(jīng)濟景氣的下行和寬松貨幣政策的實(shí)施，貨幣市場(chǎng)的流動(dòng)性日漸充裕，房地產(chǎn)投資需求卻依然低迷，代表資金成本的房貸利率必然下行。
    從政策層面來(lái)看，對于以自住為目的的房貸消費，政府的鼓勵態(tài)度日漸明朗，從最開(kāi)始允許優(yōu)惠住房按揭利率為基準利率的9折到去年的8.5折，再到如今的7折，政策逐漸松綁。而且，由于房地產(chǎn)投資對于中國的GDP增長(cháng)起著(zhù)舉足輕重的作用，為保經(jīng)濟增長(cháng)，各級政府將來(lái)有望出臺更加寬松的貨幣政策來(lái)刺激樓市。在一些地區，二套房貸也開(kāi)始享受優(yōu)惠利率。在此背景下，銀行昔日的“暴利”勢必難保。換言之，在所有行業(yè)都不景氣的年代，曾經(jīng)被保護政策“寵”慣了的銀行業(yè)不可能再過(guò)以前一樣的好日子。
    而且，今天的房貸市場(chǎng)已非四大銀行壟斷的天下，而是各家中小銀行激烈競爭的大蛋糕。7折之后的房貸利差雖然降到了0.558厘，但依然是銀行信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險最低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2008年中期上市銀行披露的個(gè)人住房貸款不良率均在1%以下，所以銀行一方面擔心利潤損失，但另一方面，更擔心房貸客戶(hù)流失。在此背景下，銀行很難結成價(jià)格同盟。事實(shí)上，不少地區，各銀行之間轉按揭客戶(hù)爭奪戰已進(jìn)入白熱化，免費辦理轉按揭的銀行并不鮮見(jiàn)，爭戰的結果必然是所有存量房貸一律打7折。
    房貸進(jìn)入微利時(shí)代，對于消費者來(lái)說(shuō)當然是一件好事情。對于中國的銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然痛苦，但也未必是一件壞事。與世界成熟銀行相比，目前，中國銀行業(yè)的利潤來(lái)源仍顯得非常單一，中間業(yè)務(wù)占比不到20%。這其中很重要的原因就是有“中國特色”的高利差讓中國銀行業(yè)喪失了業(yè)務(wù)拓展的動(dòng)力。以房貸為代表的傳統業(yè)務(wù)利差下降，也許能夠激發(fā)銀行苦練內功，加大對中間業(yè)務(wù)的研發(fā)，推出更多創(chuàng )新類(lèi)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。事實(shí)上，縱觀(guān)西方金融史，銀行業(yè)的成熟和創(chuàng )新也都是被傳統業(yè)務(wù)的不斷衰敗給逼出來(lái)的，信用卡、電子銀行、貨幣市場(chǎng)基金……無(wú)一不是“急中生智”的產(chǎn)物。漸行漸遠的房貸暴利，也許能讓中國的銀行更有活力，也更健康。