此次“房貸七折風(fēng)波”表明,商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域一樣,需要仔細理順相關(guān)的政策措施。尤其是在當前整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟陷入低潮,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷的情況下,有必要對此前經(jīng)濟過(guò)熱時(shí)出臺的政策作相應的調整。更重要的是,可以通過(guò)一系列的政策安排來(lái)給予金融機構更多的創(chuàng )新空間,充分利用市場(chǎng)力量來(lái)規范金融機構的經(jīng)營(yíng)行為。
　　隨著(zhù)工行存量房貸政策實(shí)施細則的發(fā)布,近期鬧得沸沸揚揚的“房貸七折風(fēng)波”算是基本告一段落。自2008年10月央行出臺房地產(chǎn)貸款新政以來(lái),商業(yè)銀行特別是幾家大銀行就一直處于風(fēng)口浪尖上,這項一度被視之房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策,卻被幾家銀行演繹得既不得民心,又“開(kāi)罪”房地產(chǎn)商,落了個(gè)豬八戒照鏡子——里外不是人。
　　應當說(shuō),央行的這項房貸新政一出臺,就令商業(yè)銀行陷入頗為尷尬的局面之中,而且是不折不扣的“囚徒困境”。由于央行規定的利率七折只是下限政策而非強制,從商業(yè)利益考慮,各家商業(yè)銀行不愿打折本也無(wú)可厚非。一方面,此前央行的多次降息,已使銀行綜合利差不斷縮小,利息收入來(lái)源逐漸減少。同時(shí),隨著(zhù)經(jīng)濟減速,在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域趨于惡化的情況下,房貸仍將是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不良率不到1%,盈利潛力大。所以,商業(yè)銀行作為企業(yè),出于對利潤的追逐,不愿意對存量房貸實(shí)行七折優(yōu)惠實(shí)在也很有合理性。
　　但另一方面,由于央行政策宣示效應較強,房貸七折優(yōu)惠的政策出臺,使所有民眾都了解了這一政策,并形成了強烈且一致性的打折預期�；�于這一點(diǎn),各家商業(yè)銀行在經(jīng)過(guò)一番博弈之后,最終都將不得不貫徹執行,可謂市場(chǎng)力量使然。對于中小型商業(yè)銀行,由于其客戶(hù)群體相對窄小,因此當七折優(yōu)惠政策浮出后,他們定會(huì )搶占先機,以此來(lái)吸引客戶(hù),拓展業(yè)務(wù),這種行為恰好迎合了貸款購房者的“省錢(qián)”心理,兩者一拍即合,轉按揭現象或將大量出現;面對這種房貸搬家的巨大壓力,一直持觀(guān)望態(tài)度、或只愿向優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供利率優(yōu)惠的大銀行,若不及時(shí)調整政策,勢必將會(huì )出現客戶(hù)流失,貸款規模萎縮的現象。因此,博弈的結果,必然是各家銀行之間行動(dòng)一致,共同采取“房貸七折”的措施。
　　不過(guò),應該看到,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷,商業(yè)銀行僅僅依靠利率打折,難以有效刺激交易量、形成房貸規模的“價(jià)跌量增”的效應,而只會(huì )減少存量房貸的利息收入,因此銀行降價(jià)的確情非所愿。因此,某些銀行采取的辦信用卡、購買(mǎi)理財產(chǎn)品等通過(guò)附加條件來(lái)提供優(yōu)惠貸款的行為,盡管有捆綁銷(xiāo)售、不正當競爭之嫌,但對此卻不應簡(jiǎn)單采取行政禁令,而是更宜通過(guò)政策安排利用市場(chǎng)力量來(lái)規范。其中,一項很重要的安排便是監管層對商業(yè)銀行“轉按揭”以及“加按揭”等相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)禁。這樣一來(lái),就可以擴大房貸客戶(hù)的選擇空間,促進(jìn)商業(yè)銀行之間的競爭。通過(guò)這樣一項政策安排以后,不僅可以保證購房者的利益,還可以提高商業(yè)銀行服務(wù)能力,最終達到雙贏(yíng)的局面。實(shí)際上,目前很多商業(yè)銀行之間的“轉按揭”業(yè)務(wù)已經(jīng)推出,在既成事實(shí)面前,監管層有必要給個(gè)明確的政策。此外,監管層對商業(yè)銀行延長(cháng)存量購房貸款者還款年限的行為也應有所放松。因為,對于存量貸款者而言,其當初申請貸款額度是以當時(shí)的收入為基準的,但受到金融危機的影響,其可支配收入出現下降或者增長(cháng)放緩等等因素都會(huì )對其還款帶來(lái)壓力。因此,如果銀行可以適當延長(cháng)購房貸款的還款年限,無(wú)疑可以降低其還款壓力,并且還可以提高當前的消費能力。
　　說(shuō)到底,開(kāi)禁“轉按揭”、“加按揭”業(yè)務(wù)的風(fēng)險,總體都在可控范圍之內,不會(huì )產(chǎn)生類(lèi)似美國的次級債危機。畢竟,經(jīng)過(guò)這些年的改革和發(fā)展,商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的理念基本形成,并且,在商業(yè)銀行當前盈利壓力之下,以犧牲利潤來(lái)?yè)Q取客戶(hù)的行為不會(huì )發(fā)生。比如對于“加按揭”業(yè)務(wù),如果在房地產(chǎn)價(jià)格處于持續上漲的情況下,那的確會(huì )增加銀行的風(fēng)險,美國爆發(fā)次級債危機的部分原因,正是銀行在房?jì)r(jià)上漲期間給購房者發(fā)放加按揭貸款而積累了大量風(fēng)險。但當前中國各大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅已回落,即便個(gè)別城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍在上漲,但漲幅已經(jīng)遠遠低于前兩年。因此,筆者認為,對兩項業(yè)務(wù)以及其他相關(guān)業(yè)務(wù)的“開(kāi)禁”所帶來(lái)的風(fēng)險,應處于監管層和商業(yè)銀行可控范圍之內。
　　此次“房貸七折風(fēng)波”還表明,商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域一樣,需要仔細理順相關(guān)的政策措施。尤其是在當前整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟陷入低潮,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷的情況下,有必要對此前經(jīng)濟過(guò)熱時(shí)出臺的政策作相應的調整。更重要的是,可以通過(guò)一系列的政策安排來(lái)給予金融機構更多的創(chuàng )新空間,充分利用市場(chǎng)力量來(lái)規范金融機構的經(jīng)營(yíng)行為。比如,隨著(zhù)經(jīng)濟適用房和廉租房的大面積建成,此前的“二套房政策”應可考慮放松乃至取消。這樣一來(lái),經(jīng)濟適用房和廉租房能滿(mǎn)足中低收入者的住房需求,而商品房既滿(mǎn)足高收入階層的住房需求,又能滿(mǎn)足相應的投資需求。但有一點(diǎn)必須強調,“二套房政策”一定要在各地方政府真正落實(shí)經(jīng)濟實(shí)用房和廉租房政策的前提下才能放松乃至取消,否則,此前對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控豈非成了竹籃打水一場(chǎng)空？