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| 2009-04-24 楊紅旭 來(lái)源:東方早報 |
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終于有政府出來(lái)挺房?jì)r(jià)收入比了。之前,房?jì)r(jià)收入比一直停留在學(xué)界研究、業(yè)界爭論的境況,如今重慶副市長(cháng)斬釘截鐵地表態(tài):“在宜居重慶的32項指標體系里,一定要有房?jì)r(jià)這個(gè)核心要素,雙職工7年收入買(mǎi)一套房”。這對于中國樓市來(lái)說(shuō),聲若驚雷,意義非凡。
眾所周知,房?jì)r(jià)收入比是國際上衡量房?jì)r(jià)合理性的重要標準,拿居民收入比對房?jì)r(jià),是最樸素,也是最科學(xué)的方式�？蓡�(wèn)題的關(guān)鍵在于,在確定房?jì)r(jià)收入比的標準及計算方法上,國內一直存在較大爭議,以至于很多研究機構和專(zhuān)家一談此物,便招質(zhì)疑,甚至惡評。比如,前些時(shí)候北京社科院藍皮書(shū)提到北京房?jì)r(jià)收入比為23倍,遠超國際標準,結果招致任志強的狂批。
近些年來(lái),我國住宅價(jià)格上漲過(guò)快、水平偏高,已成社會(huì )共識,尤其部分大城市的房?jì)r(jià)增長(cháng)遠超普通城鎮居民家庭收入。近幾年國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控重點(diǎn)之一,就是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。即便是2008年部分城市房?jì)r(jià)有所下滑,國務(wù)院“131號文”中依然期望開(kāi)發(fā)商認清形勢,合理定價(jià),而北京、上海、深圳等地的重要官員也一再表態(tài)自己城市的房?jì)r(jià)水平依然偏高。
那么,房?jì)r(jià)到底高多少？終歸需要一些指標予以量化,否則房?jì)r(jià)問(wèn)題永遠是筆糊涂賬。正基于此,重慶市政府開(kāi)全國之先河,首度提出以房?jì)r(jià)收入比衡量房?jì)r(jià)高低,且明確以不超過(guò)7倍為宜的具體標準,這對于其他城市的執政者而言,具有很大的借鑒意義。而落實(shí)的難點(diǎn)在于,各地如何根據區域經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)、居民收入特征的不同,因地制宜明確各自房?jì)r(jià)收入比的合理區間。
筆者最近正好撰寫(xiě)了一份《關(guān)于全國房?jì)r(jià)收入比的研究報告》,對此頗有心得。首先需要澄清國內常見(jiàn)的關(guān)于房?jì)r(jià)收入比的三點(diǎn)誤區。一是由于國情懸殊,不宜拿我國的房?jì)r(jià)收入比與發(fā)達國家（3-5倍）簡(jiǎn)單對比;二是由于區域經(jīng)濟、樓市差別顯著(zhù),我國東中西部、大中小城市之間的房?jì)r(jià)收入比的可比性并不強;三是對一個(gè)國家或城市的房?jì)r(jià)收入比作跨年度的縱向比較,更具研究?jì)r(jià)值。
根據國家統計系統中商品住宅（包含經(jīng)濟適用房）價(jià)格、城鎮人均可支配收入、城鎮人均住房面積（建筑面積）,經(jīng)過(guò)計算后,筆者得出結論:2003年之前,全國房?jì)r(jià)收入比均值約為6.2倍,處于合理水平;2003年之后,房?jì)r(jià)快速上漲,房?jì)r(jià)收入比同步上揚,2007年達7.44倍,出現些許泡沫,2008年回落至6.78倍。從很大程度上看,我國房?jì)r(jià)收入比維持在6-6.5倍區域比較合理。
而全國各區域之間的房?jì)r(jià)收入比差別較大,東中西部呈現由高向低的梯度分布形態(tài)。以2007年的房?jì)r(jià)收入比為例,廈門(mén)為13.22倍、北京為13.09倍、深圳為13.15倍、廣州為12.09倍、上海為11.25倍、武漢為8.89倍、沈陽(yáng)為6.65倍、重慶為5.15倍。筆者的研究表明,一線(xiàn)城市目前房?jì)r(jià)存在泡沫,考慮到這些城市經(jīng)濟發(fā)達、住宅的境外省外投資需求較大,房?jì)r(jià)收入比維持在9-10倍才算合理。中部二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比的合理區間為7-8倍,而西部大中城市5-6倍可能更合適。
文頭那篇新聞報道中也提到,2007年底重慶市主城區的房?jì)r(jià)收入比為6.4倍,而筆者報告中所謂的5.15倍是指重慶全市范圍,兩個(gè)數據存在差異理由充分。因此,對于重慶主城區而言,政府設定的“雙職工7年收入買(mǎi)一套房”相當科學(xué),符合重慶的實(shí)際情況。
推而廣之。全國、一線(xiàn)城市、中部大城市、西部大城市,若能分別以6-6.5倍、9-10倍、7-8倍、5-6倍的標準界定各自房?jì)r(jià)收入比的合理區間,則全國和各地調控房?jì)r(jià),無(wú)異于有了一把實(shí)實(shí)在在的尺子。如此,則政府調控有據可依,房?jì)r(jià)健康可期,百姓亦幸矣。 |
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