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| 2009-06-02 郭凱 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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不久前深圳人大會(huì )議通過(guò)了《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，引起了人們的普遍關(guān)注。市人大有關(guān)負責人表示，旨在解決城市化土地遺留問(wèn)題的相關(guān)立法，絕不意味著(zhù)現有違建轉正后就可以等同于商品房一樣自由流通。據介紹，根據目前的立法目的，在對歷史遺留違建問(wèn)題進(jìn)行解決時(shí)，大部分經(jīng)過(guò)補交罰款以及其他一系列審批手續拿到房產(chǎn)證的原有“違建”，將只有合法的使用權，并非外界所理解的商品房市場(chǎng)流通權。
盡管該決定只針對一定時(shí)間之前的已有建筑，但深圳目前在此方面的努力，或許不僅會(huì )給其他地方化解既存的小產(chǎn)權房矛盾帶來(lái)有益經(jīng)驗，也可能會(huì )為建設城鄉建設用地統一市場(chǎng)提供一些有益案例。
面對市場(chǎng)需求，農村建設用地(包括宅基地)只能等待地方政府征用之后，才能進(jìn)入市場(chǎng)轉讓使用權。其中，一些地區的農民并未獲得合理的土地收益補償，令到城鄉公共福利存在不均衡的問(wèn)題�，F存的城鄉土地使用權的二元分割，提高了城市化和工業(yè)化的土地利用成本。
在一些工業(yè)化先行的地方，比如深圳，許多農村集體建設用地早期都曾大量興建廠(chǎng)房，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟變遷、產(chǎn)業(yè)遷徙以及城市化中的人口聚集之后，一些原來(lái)的廠(chǎng)房逐漸變?yōu)榧w集資或者集體統建型的居民小區。如果不考慮這些現實(shí)情況，再由政府征用集體土地、拆遷農民建筑，然后再重新放到市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，那么既不會(huì )帶來(lái)社會(huì )福祉，也會(huì )增加社會(huì )成本。所以，我們需要考慮的是如何將其疏導，納入合理有序的規劃之中。
一些既存的符合建設建筑標準的農民建筑，自然會(huì )有出租、交易的要求，而且需要有適宜的制度設計來(lái)規范，并且引導交易秩序。目前相關(guān)制度面臨的問(wèn)題，仍是農村集體建設用地和宅基地的成本與城市商用建設土地的成本，存在著(zhù)巨大價(jià)差。這個(gè)價(jià)差的存在，一部分是因為城市建設用地的征用、管理環(huán)節等產(chǎn)生了一定的費用，另外一些農村建設用地則被隔絕在市場(chǎng)之外，形成了一種供不應求的表象。事實(shí)上，部分農民建筑的合理流轉，在技術(shù)操作層面上，只要通過(guò)核定適當的用地價(jià)格、補交土地使用費和交易稅費等，就是可以實(shí)現的。確認農民建筑也即小產(chǎn)權房的流轉合法，并不影響土地的集體所有權(已轉為國有土地的為國家所有權)，而且會(huì )提高土地的利用效率，補繳的土地費用，并且交易費用會(huì )讓農村集體和地方政府的土地利用收入得以增加。
或許我們的眼光還可以更長(cháng)遠一些，可以考慮將一些小產(chǎn)權房所補繳的土地價(jià)格和稅費，用于農村村民或者村改居后的社區居民的社會(huì )保障建設，這樣可以讓達到一定年齡的農民按城市(退休)養老社保金的標準領(lǐng)取社保，而不是目前有些地方實(shí)行的按低保水平發(fā)放的“村改居保障”。
長(cháng)期來(lái)看，如果我們能夠通過(guò)各級政府不同地方的試驗、試點(diǎn)，逐漸探索出一套農村集體建設用地和宅基地的定價(jià)和市場(chǎng)交易管理服務(wù)系統，令土地溢價(jià)利益合理化，并通過(guò)其收益令到相關(guān)的農民群體(或者更大地理范圍的農民群體)得到更完善的社會(huì )保障，那么這或許也會(huì )是統籌城鄉的一個(gè)有效途徑。 |
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