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隨著(zhù)今年以來(lái)樓市持續回暖，擺脫資金之虞的地產(chǎn)企業(yè)尋找新的土地儲備已成當務(wù)之急，而近期不少開(kāi)發(fā)商確實(shí)已開(kāi)始大手筆地拿地。市場(chǎng)擔心，連續出現高地價(jià)，是否會(huì )很快導致樓市新一輪漲價(jià)潮。
現象：地產(chǎn)商又開(kāi)始“圈地”
由于樓市的持續好轉，加上資本金比例下調的最新利好政策，去年還在資金困境中掙扎的中國地產(chǎn)商,現在似乎已經(jīng)緩過(guò)氣來(lái),開(kāi)始了新一輪的跑馬圈地。
不久前，廣州2009年第一幅公告掛牌的住宅用地，經(jīng)過(guò)四家公司約31輪的競價(jià)，最后被廣東佳兆業(yè)地產(chǎn)公司以高于底價(jià)65%，即3.18億元的成交價(jià)成功獲得，折合樓面地價(jià)達5910元/平方米。4月底，杭州上城投經(jīng)46輪競價(jià)競得上城區南山路一地塊，樓面價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，再次刷新單價(jià)地王紀錄。5月，富力以240%溢價(jià)率拿下北京廣渠路10號地。值得關(guān)注的是，對市場(chǎng)回暖一向保持謹慎的萬(wàn)科最近也集中出手，以19.43億元在無(wú)錫、佛山購得超過(guò)87萬(wàn)平方米的大型地塊，其中佛山地塊溢價(jià)50%。
疑問(wèn)：買(mǎi)地的錢(qián)從哪里來(lái)？
去年還連喊“差錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商近期踴躍入市、高價(jià)拿地，之所以如此有底氣，主要有三大原因：
一是樓市的持續好轉，使得開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售狀況超出預期，資金回籠加快。
二是國家政策緩解資金壓力。根據國務(wù)院5月27日發(fā)布的通知，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004
年的35%調低至20%，恢復到1996 年的水平，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例由35%調低至為30%。這是房地產(chǎn)項目資本金比例自1996
年資本金制度建立以來(lái)首次調低，從而提高了開(kāi)發(fā)商的銀行融資額度，對于資金饑渴型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最大的一個(gè)利好。
三是開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境好轉，僅在4月至5月間，包括華潤置地、龍湖地產(chǎn)、綠地、恒基地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、金地、雅居樂(lè )、星獅地產(chǎn)、北京金隅、五礦建設等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)融資及計劃融資總額超過(guò)520億元。融資方式包括增發(fā)、企業(yè)債、貸款(包括銀行授信)等。另外，北京金隅股份計劃赴港上市，此舉或率先開(kāi)啟新一輪地產(chǎn)IPO大幕。
趨勢：土地“低價(jià)期”或很快結束
從這些企業(yè)的公告來(lái)看，雖然有部分融資用途是開(kāi)發(fā)現有房地產(chǎn)項目，但多數房企融資是為了趕上土地市場(chǎng)“低價(jià)期”的難得機遇。
克而瑞(中國)上海區總經(jīng)理于丹丹表示，雖然商品房?jì)r(jià)量齊升，但地方政府目前顯得冷靜很多，在推地時(shí)對底價(jià)的設定相當理性和謹慎。
根據中國地產(chǎn)網(wǎng)統計信息，今年以來(lái)，上海住宅用地的出讓價(jià)格與供給價(jià)格進(jìn)入基本相符的時(shí)期，價(jià)格區間調整在1000至3000元/平方米之間。
于是，很多開(kāi)發(fā)商視目前為進(jìn)入土地市場(chǎng)的絕佳機會(huì )。連一向以嚴控風(fēng)險著(zhù)稱(chēng)的萬(wàn)科也積極入市，令市場(chǎng)更加堅定回暖已經(jīng)實(shí)質(zhì)性到來(lái)。
以最為火爆的北京市場(chǎng)為例，北京土地整理儲備中心網(wǎng)站數據顯示，5月份,北京共有23個(gè)地塊成交，成交金額達到61.70億元人民幣，較4月份暴漲481.73%。
對于未來(lái)土地市場(chǎng)的出讓趨勢，多數專(zhuān)家認為，一場(chǎng)席卷全國的土地出讓潮剛剛開(kāi)始，而目前較低的土地價(jià)格形勢或許很快就會(huì )扭轉。
高地價(jià)潛藏風(fēng)險
“開(kāi)發(fā)商的心態(tài)已從之前的保生存，慢慢轉變?yōu)橹\發(fā)展�！敝性禺a(chǎn)研究中心總經(jīng)理程澐說(shuō)。
“去年很多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有拿地，今年如果再不拿地，在開(kāi)發(fā)周期上會(huì )受到影響�！边h洋地產(chǎn)控股投資管理部總經(jīng)理張耘表示。
不過(guò)，程澐指出，在目前整體經(jīng)濟有較大不確定性的情況下，一些資金不是很雄厚的企業(yè)缺乏大步擴張的勇氣，拿地的開(kāi)發(fā)商大多是大型企業(yè)或者上市公司。
同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿土地，更多的是出于戰略性土地儲備的考慮，這并不能代表他們認同樓市將由成交“回暖”走向價(jià)格“回升”。樓市冷暖的重要指標--房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工項目數據仍低迷，暗示了開(kāi)發(fā)商的謹慎態(tài)度。
高地價(jià)無(wú)疑是把雙刃劍，為催生樓市泡沫的同時(shí)，也會(huì )抑制市場(chǎng)需求，而這與政府希望穩定房?jì)r(jià)的初衷有所背離�！霸谑袌�(chǎng)未真正回升之前，高價(jià)地將成為企業(yè)未來(lái)的負擔，甚至潛伏了新的風(fēng)險�！背虧氛f(shuō)。
地價(jià)往往推高房?jì)r(jià)
“地價(jià)上漲毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )推高房?jì)r(jià)�！焙┩顿Y有限公司總經(jīng)理韓世同對本報記者指出，2007年廣州樓價(jià)的瘋狂，很大程度上與幾大標志性地王出現相關(guān)�！爱斈�9月份出現18700元的樓面地價(jià)，一下子把房?jì)r(jià)推到極端�！倍鴱慕衲陙�(lái)看，拿地熱情似乎又重新高漲起來(lái)，6月10日，廣州將推出珠江新城D8-C3地塊，記者從廣州市國土和房屋管理局網(wǎng)站上了解到，這塊地已經(jīng)吸引了多家開(kāi)發(fā)商參與競價(jià)，廣州“新地王”很有可能在此誕生。
不過(guò)，韓世同認為，隨著(zhù)供應量的減少，房?jì)r(jià)的上漲以及購買(mǎi)力的消化，下半年房?jì)r(jià)還是存在很大的變數。 |