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| 允許買(mǎi)房者“有限后悔”有利社會(huì )穩定 |
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| 2009-06-11 唐尼陳 來(lái)源:新聞晨報 |
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實(shí)施15年的《消費者權益保護法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)消法）將首次進(jìn)行較大修改。日前，參與消法修改的學(xué)者向媒體透露，新消法可能對三類(lèi)商品建立消費者冷靜期制度。其中包括以交易額巨大為特征的消費行為，比如購買(mǎi)房屋。
所謂
“冷靜期制度”，即讓消費者購買(mǎi)后擁有在規定期限內無(wú)條件退貨的法定權利。我看不妨稱(chēng)之為“有限后悔權”。
“有限后悔權”源于美國，最初為對直銷(xiāo)企業(yè)的銷(xiāo)售行為進(jìn)行規范而專(zhuān)設。為直銷(xiāo)設定“有限后悔權”，是立法機構考慮到消費者在購買(mǎi)直銷(xiāo)商品的過(guò)程中，易受直銷(xiāo)員面對面銷(xiāo)售方式的影響，可能會(huì )發(fā)生沖動(dòng)性購買(mǎi)。美國“有限后悔權”的主要規定是：在3天之內，消費者可以退貨，而不必交納任何補償性罰款。
允許消費者“有限后悔”，其實(shí)質(zhì)是以立法調節特定商品買(mǎi)賣(mài)雙方在購買(mǎi)行為發(fā)生時(shí)存在的信息不對稱(chēng)和影響力不對稱(chēng)，防止生產(chǎn)者、營(yíng)銷(xiāo)者利用這種不對稱(chēng)取得的優(yōu)勢地位誤導消費者。對產(chǎn)品質(zhì)量有約束力的法律只能盡可能保證消費者不買(mǎi)到不合格的問(wèn)題產(chǎn)品，但無(wú)法保證消費者不買(mǎi)不需要的、不適合自己使用的產(chǎn)品。而“有限后悔權”給了消費者一個(gè)評價(jià)自己購買(mǎi)決策并通過(guò)調整減少損失的機會(huì )。在目前及今后相當長(cháng)時(shí)間均將處于賣(mài)方市場(chǎng)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程中引入此項制度，具有突出的現實(shí)意義。
中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中普遍采用的是認購書(shū)與定金制度。但由于賣(mài)方往往處于強勢地位，購房人無(wú)法逾越開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)機構掌握的信息優(yōu)勢，很難在看房、選房和下定的較短時(shí)間內，對房屋品質(zhì)做出較為理性的判斷。
受到定金不可退的激勵，開(kāi)發(fā)商和代理其銷(xiāo)售的企業(yè)銷(xiāo)售的主要手段往往是對住房產(chǎn)品的過(guò)度包裝、炒作，而不是房屋信息實(shí)事求是的準確介紹。所以，從中國住房銷(xiāo)售制度實(shí)際出發(fā)，“有限后悔權”可設在預約認購和定金環(huán)節，至少賦予購房人不受定金損失解除買(mǎi)賣(mài)合同預約的權利。
立法機構應該看到，“有限后悔權”既保護了購房人的利益，也保護了誠信開(kāi)發(fā)商的利益，更維護了市場(chǎng)秩序和社會(huì )穩定。有人稱(chēng)購房者是弱勢群體，不錯。這是指他們在購房時(shí)的博弈能力一般弱于開(kāi)發(fā)商。但在社會(huì )學(xué)意義上，這一部分有首付能力、有償付貸款能力的群體是相對弱勢，不是絕對弱勢。他們個(gè)人具有相當的博弈能力和手段。更重要的是，雖然購房時(shí)他們是分散的個(gè)體，購房后，他們完全可能形成有一致利益訴求的行為共同體。
住房產(chǎn)品的特殊性在于使用時(shí)間特別長(cháng)，甚至一代人買(mǎi)幾代人用。一次購買(mǎi)失誤造成的后悔給購房人帶來(lái)的影響很難用金錢(qián)估量。因此，圍繞買(mǎi)房、住房出現的集體維權行動(dòng)也更激烈，更容易走極端。而這類(lèi)維權行動(dòng)不僅會(huì )令開(kāi)發(fā)商得不償失，也會(huì )影響社會(huì )穩定。與其事后讓民間自發(fā)維權，不如盡可能由立法機構事先授權。如此，后悔也不致波及所有當事及不當事的人。 |
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