別誤解誤讀誤判了物業(yè)稅
    2009-06-11    王福重    來(lái)源:上海證券報
    房子是耐用品,會(huì )提供收益流,這個(gè)收益流的現值之和,就是房子理論上的現價(jià)。如果這個(gè)收益流下降了,房?jì)r(jià)就會(huì )下降,反之,則會(huì )上升。如果其他因素導致的收益增加,抵消了物業(yè)稅,凈收益就會(huì )增加,房?jì)r(jià)會(huì )上升。所以,征物業(yè)稅,對房?jì)r(jià)的影響非常不確定。希望物業(yè)稅降低房?jì)r(jià),打擊房地產(chǎn)投機,從長(cháng)期看,可能只是一廂情愿的幻想。
  其實(shí),把國務(wù)院《2009年深化經(jīng)濟改革工作意見(jiàn)的通知》“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開(kāi)征物業(yè)稅”這句原則性的話(huà),解讀為要開(kāi)征新稅,是誤解。1986年,中國就有了房產(chǎn)稅,就是對擁有房屋產(chǎn)權的人課征的一種財產(chǎn)稅(對租金也征)。從現在披露的關(guān)于物業(yè)稅的信息,可以認定,物業(yè)稅不過(guò)就是根據新形勢把財產(chǎn)稅調整一下而已,并非新稅。如果對擁有房產(chǎn)開(kāi)征新稅,那就是重復課稅了。
  改革房產(chǎn)稅確實(shí)必要。20多年來(lái),不但居民擁有住房的方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大變化,就是整個(gè)稅收制度,也經(jīng)過(guò)了重大調整,相應調整房產(chǎn)稅,改個(gè)更貼切的名字,都是可以理解的。
  因為對房子征稅存在諸多技術(shù)難題,房地產(chǎn)稅雖然存在多年,征收的效果卻不理想。比如,按照現行的《房產(chǎn)稅暫時(shí)條例》,房產(chǎn)稅的計稅依據是“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值”,可原值是多少,不易確定,因為同樣的房子,有成本價(jià)房、房改房、經(jīng)濟適用房、兩限房、商品房之分,即使同為市場(chǎng)價(jià),也相差懸殊,要評估、確定計稅依據,就得找大批專(zhuān)家一個(gè)一個(gè)核算,費用很大。
  計稅依據的麻煩,是房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)的宿病,連經(jīng)驗豐富的美國稅務(wù)部門(mén),也都頭疼不已。
  不過(guò),對物業(yè)稅來(lái)說(shuō),計稅依據不過(guò)是疥癬之疾,不是最要緊的。
  現在,圍繞房地產(chǎn)的稅,有好幾個(gè),比如營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅、土地增值稅等等,這些稅,雖然名義上由房地產(chǎn)企業(yè)繳納,實(shí)際上卻完全由購房人承擔。稅之外,更有數不清的收費,即使屢次清理之后,還剩下幾十項。
  按照經(jīng)濟學(xué)的理論,買(mǎi)房,主要是投資行為,應該受到鼓勵。所以,不少?lài),不但購買(mǎi)人的稅負極輕,還能享受到其他稅收照顧,如允許按照購房?jì)r(jià)格的一定比例,抵扣個(gè)人所得稅的應納稅所得額等。購房退稅的慣例,我們至今沒(méi)有實(shí)行。
  房產(chǎn)稅,或者物業(yè)稅公平的作用極為有限,不會(huì )因為征物業(yè)稅,窮人就能住上房;調節經(jīng)濟也談不上;其唯一的目的,就是增加地方財政收入。
  現在地方政府想的就是如何增加收入,因為地方事務(wù)繁多,支出太大,而中央財政也沒(méi)有多少轉移支付的空間,F在,房?jì)r(jià)越來(lái)越高,房子又是不動(dòng)產(chǎn),征稅比較方便。所以,物業(yè)稅是地方政府最好的收入渠道。有人建議,如果開(kāi)征物業(yè)稅,就不再征收營(yíng)業(yè)稅等,也不再征收各種費,這幾乎不可能。
  有人把物業(yè)稅理解成政府對服務(wù)的收費,個(gè)人買(mǎi)了房子,可是政府提供了保護,應該交稅。這也是一種誤會(huì )。因為公民已交了其他稅,政府有義務(wù)、也有財力保護公民的個(gè)人財產(chǎn)安全。
  有關(guān)部門(mén),應該出來(lái)明確一下“研究開(kāi)征物業(yè)稅”,具體內容到底如何?什么時(shí)候征?要知道燃油稅從“研究開(kāi)征”到靴子落下,經(jīng)過(guò)了十幾年。
  大家現在最關(guān)心的是,物業(yè)稅如果真的開(kāi)征,是不是會(huì )抬高本已難承受的高房?jì)r(jià);如果征收物業(yè)稅,那些擁有多套房的炒房人,成本會(huì )不會(huì )增加,因此可能打擊他們的投機積極性,進(jìn)而會(huì )穩定房?jì)r(jià)?
  物業(yè)稅肯定會(huì )影響房?jì)r(jià):房子是耐用品,人們買(mǎi)房,是因為在以后的很多年里,房子會(huì )提供收益流,收益流的現值之和,就是房子理論上的現價(jià)。如果收益流下降了,房?jì)r(jià)就會(huì )下降,反之,則會(huì )上升。當然這是理論上說(shuō)的,實(shí)際情形要復雜很多,不過(guò)這是一個(gè)觀(guān)察和判斷的重要視角。
  人們買(mǎi)房會(huì )獲得哪些收益呢?第一,租金。把買(mǎi)的房子租出去獲得租金,這是顯性的租金。如果自住,就不必再出去租房,實(shí)際上為自住者節約了租金,這是隱性的租金收入,雖然業(yè)主并沒(méi)有實(shí)際得到租金,但因為節約了租金,提高了業(yè)主的消費能力。所以,物業(yè)稅一般也包括對租金的課征,當然,隱性租金沒(méi)法征,在這個(gè)意義上,自住房者占了便宜。第二,房屋的增值收益。城市的土地是稀缺的,正常情況下,房屋會(huì )增值,長(cháng)期更是如此。
  但是,擁有住房也要付出成本:第一,抵押貸款利息。大部分人都有抵押貸款,每年要付出利息。第二,稅收(和其他費用),即房產(chǎn)存續期間的財產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅)、所得稅等。
  所以,擁有房子,每年獲得的凈收益是:租金加上房屋增值,再減去利息和稅收。房子的現價(jià),就是每年凈收益的折現值之和。如果其他條件不變,只是增加稅收,那么,擁有房子的凈收益就會(huì )下降,房子現價(jià)會(huì )下跌。因此,如果條件適當,物業(yè)稅有降低房?jì)r(jià)的作用,也可以在一定程度上可抑制炒作。
  可是,其他條件不變幾乎是不可能的,房子的租金和增值收益,就不好確定;抵押貸款利息也是變化的。如果其他因素導致的收益增加,抵消了物業(yè)稅,凈收益就會(huì )增加,房?jì)r(jià)會(huì )上升。所以,征物業(yè)稅,對房?jì)r(jià)的影響,非常不確定的。希望物業(yè)稅降低房?jì)r(jià),打擊房地產(chǎn)投機,從長(cháng)期看,可能只是一廂情愿的幻想。
                      (作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任)
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