|
|
|
|
|
|
|
|
| 2009-07-01 任志強 來(lái)源:東方早報 |
|
|
正當統計局和國土局對土地在商品房開(kāi)發(fā)中到底占多少比例的調查未公布結果時(shí)，由國土資源部土地利用司和中國土地勘測規劃院共同編寫(xiě)的《2008中國城市地價(jià)狀況》報告公布了40個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)房?jì)r(jià)比為二至四成，并創(chuàng )造了一個(gè)新名詞“成本地價(jià)房?jì)r(jià)比”。根據這份報告，他們認為是“房?jì)r(jià)預期影響地價(jià)”而不承認是地價(jià)在推高房?jì)r(jià)，甚至認為“土地升值轉化為房企利潤”，以此想將房?jì)r(jià)升高的責任推給開(kāi)發(fā)商。
什么是成本地價(jià)房?jì)r(jià)比？趙松所長(cháng)解釋為：從商品房成本的角度將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的房?jì)r(jià)比——即為成本地價(jià)房?jì)r(jià)比。
似乎所有官方的研究機構都在犯著(zhù)同一個(gè)錯誤，他們都只會(huì )按計劃經(jīng)濟的計算方式靜態(tài)地計算土地供給的初始價(jià)格，即土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)周長(cháng)不變，測算土地占房?jì)r(jià)的比重。只知道土地附著(zhù)時(shí)間的變化可能會(huì )升值，卻不知道持有這些土地時(shí)，這些土地的成本也在提高，持有土地是要支付持有成本的。專(zhuān)家們夢(mèng)想著(zhù)用“物業(yè)稅”來(lái)加大住房的持有成本，難道不知道土地的持有也有成本？
購買(mǎi)土地時(shí)有契約稅、未建成之前有土地使用稅、購買(mǎi)土地有建設期的資金成本，還有不少于5%的不可銷(xiāo)售面積的地價(jià)分攤，再加上土地增值稅，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子時(shí)，計算房?jì)r(jià)時(shí)，總不能不計這些成本吧？那這些因取得土地而產(chǎn)生的費用難道不是地價(jià)中的組成嗎？
住房市場(chǎng)也處于這樣一種悖論中，政府總想收取更高的土地收入，也想從房地產(chǎn)中收取更多的稅收。但如果政府從土地和稅收中收取得太多，那么開(kāi)發(fā)商又如何生產(chǎn)低價(jià)的普通商品房呢？然而經(jīng)濟學(xué)的道理似乎并不被重視，土地部門(mén)對成本土地房?jì)r(jià)比的解釋似乎認為土地在房?jì)r(jià)中所占的比重并不高，因此開(kāi)發(fā)商可以生產(chǎn)出更廉價(jià)的房子。如果這些研究人員能實(shí)際地看看市場(chǎng)中的二手房房?jì)r(jià)都在隨著(zhù)周邊一手房的土地價(jià)上升而水漲船高，就會(huì )知道市場(chǎng)追求利潤最大化的經(jīng)濟學(xué)道理了，至少二手房并不是開(kāi)發(fā)商在獲取“土地升值的利潤”吧。
最可恨的是許多專(zhuān)家級的研究人員們并不按經(jīng)濟規律與市場(chǎng)實(shí)踐將真相告訴民眾，反而用表面現象來(lái)掩蓋事實(shí)真相。這豈不讓市場(chǎng)經(jīng)濟越來(lái)越向計劃經(jīng)濟倒退，讓政府在開(kāi)發(fā)成本的構成公開(kāi)中成為眾矢之的。（作者系華遠集團總裁；本文摘自其博客；原題：越描越黑）
|
|
|
|
|