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融資、圈地，再融資、再圈地……看似完美的產(chǎn)業(yè)鏈危機四伏，坐擁“地王”的企業(yè)可能的存活底線(xiàn)——房?jì)r(jià)年增15%
十多年來(lái)，從未有一個(gè)時(shí)刻，土地像今天這樣寸寸流金；從未有一個(gè)時(shí)刻，地價(jià)與股價(jià)的關(guān)系像今天這樣密切關(guān)聯(lián)。
今年以來(lái)，土地成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的代名詞，也成為資本市場(chǎng)的頭號寵兒。為購土地，房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統計，僅增發(fā)一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。不久的未來(lái)，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計21只，合計增發(fā)46.57億股。
從蓬勃發(fā)展的股票市場(chǎng)巨額融資，再到日益熱火的土地市場(chǎng)天價(jià)拍地，有了土地儲備“妝點(diǎn)”的房地產(chǎn)上市公司，再包裝盈利預期、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產(chǎn)業(yè)鏈。然而，這場(chǎng)“對賭局”卻蘊藏著(zhù)不小的投資風(fēng)險，那就是“地價(jià)賭的是股價(jià)會(huì )上漲，股價(jià)賭的是地價(jià)會(huì )上漲”，整個(gè)周期又建立在對未來(lái)房?jì)r(jià)高企的預期之下。
據上海證券報對近日一些熱門(mén)“地王”案例的獨家測算，未來(lái)這些項目所在區域的房?jì)r(jià)至少需保持年增15%的持續上漲曲線(xiàn)，才能保證收益。試問(wèn)，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控日益加碼的今天，在已然全民躁熱亟待清醒的大勢下，這將是怎樣一件難以完成的任務(wù)？一旦市場(chǎng)生變，房?jì)r(jià)收益抵不回地價(jià)和股價(jià)，如今的房企大佬們命運將會(huì )如何？◎于兵兵
李和裕
遍地“地王”，三大奇景
今年6月至今，上海證券報記者親臨多個(gè)土地招拍掛出讓現場(chǎng)，真正領(lǐng)略了逐次升級的土地爭奪大戰。每一次看似輕松的舉牌背后，都是驚心動(dòng)魄的財富較量，并可能成為改變未來(lái)幾年甚至十幾年區域房?jì)r(jià)的歷史時(shí)刻。
7月24日，湖南長(cháng)沙，近1個(gè)小時(shí)的激烈競價(jià)，北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)組成的競買(mǎi)聯(lián)合體戰勝北京金融街建設及長(cháng)沙世紀金源，以92億元的“天價(jià)”爭得國內最大金額單宗土地新河三角洲地塊———“全國地王”誕生，市場(chǎng)一片嘩然。
一個(gè)月后，8月24日，上海，短短半小時(shí)的較量，南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)從新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、九龍倉等九家外資企業(yè)的“包圍”中殺出，以44.04億元的總成交價(jià)、66930元/平方米的樓板價(jià)摘得黃浦區163#街坊地塊———“單價(jià)地王”出世，業(yè)內再度震驚。
9月11日，廣州富力地產(chǎn)以樓面價(jià)18729元/平方米的“天價(jià)”刷新廣州“地王”紀錄。
……
2007年的土地市場(chǎng)，從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市，“地王”爭霸四處上演。如果簡(jiǎn)單看到價(jià)格上的“地王”紀錄，其實(shí)無(wú)可厚非，公平市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)高者得，這是土地招拍掛制度的初衷和原則。然而，仔細分析一下，眼下的“地王現象”與2006年以前明顯不同。歸納一下，該現象背后有三大奇景：最后地價(jià)所折合的樓板價(jià)高于現時(shí)周邊房?jì)r(jià)；“地王”一旦產(chǎn)生即拉動(dòng)周邊房?jì)r(jià)新一輪上漲；拍地資金越來(lái)越多地來(lái)源于房地產(chǎn)上市公司的股市直接融資。
面粉貴過(guò)面包，房?jì)r(jià)要年增15％
國泰君安的一份研究報告顯示，2007年增量土地競爭加劇，地價(jià)快速上漲并直逼區域房?jì)r(jià)。如8月9日廣州花都新華鎮中心區建設北路住宅地塊，樓板價(jià)4598元/平方米，周邊房?jì)r(jià)5000元/平方米左右；7月10日杭州文教區23號地塊樓板價(jià)1.57萬(wàn)元/平方米，周邊房?jì)r(jià)1.5萬(wàn)元/平方米；“全國地王”長(cháng)沙新河三角洲地塊，樓板價(jià)約3500元/平方米，已達到了目前長(cháng)沙商品房的均價(jià)，業(yè)內預測其項目定價(jià)會(huì )在5000元/平方米以上。
在面粉已經(jīng)或接近面包價(jià)格的情況下，當面粉在未來(lái)變成面包時(shí)，會(huì )賣(mài)什么價(jià)格？
6月份，在港上市的浙江房企綠城中國以12.6億元拍得上海新江灣城D1地塊，較起拍價(jià)5.16億元高出7.4億余元，樓板價(jià)達到1.25萬(wàn)元/平方米。針對這個(gè)項目，上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢誠算了一筆賬：綠城拿下D1地塊的樓板價(jià)為1.25萬(wàn)元/平方米，而目前新江灣城商品房銷(xiāo)售價(jià)格在1.4萬(wàn)元/平方米左右。按照綠城的預計，項目4年后上市的售價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，可以保證收益。但按此計劃，4年中新江灣城板塊的房?jì)r(jià)需上漲66%，也就是年漲幅在14%－15%以上。至于長(cháng)沙的全國地王，若要在3年內獲得收益，也需要實(shí)現總漲幅57%，年漲幅15%左右�！叭绻@些區域是特殊上漲區域，可能達到這個(gè)漲幅。但如果這些高地價(jià)項目很普遍，未來(lái)3至4年的城市房?jì)r(jià)將是怎樣的景觀(guān)？”
官方的統計數據是，2006年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格的全年漲幅僅5.5%，今年前8個(gè)月，國家統計局的房?jì)r(jià)漲幅數據月月刷出新高，到8月已經(jīng)達到同比8.2%的房?jì)r(jià)漲幅。顯然，如果上述指望房?jì)r(jià)年增長(cháng)15%的“地王”再層出不窮，城市房?jì)r(jià)漲幅還將繼續刷出新高。
“地價(jià)－股價(jià)”對賭
“2005年到2006年，各地也是‘地王’頻出，但拿地的多是和黃、世茂、凱德這些外資地產(chǎn)大鱷，他們有資金實(shí)力，另外，憑借在海外的投資經(jīng)驗，能夠在2005年房?jì)r(jià)漲幅高企的現象下看到仍然潛在的升值空間�！狈治鋈耸恐赋�。
時(shí)光輾轉進(jìn)入2007年，中國A股市場(chǎng)直線(xiàn)拉升。這一宏觀(guān)經(jīng)濟現象側面成就了房地產(chǎn)業(yè)的“反調控”繁榮，內地房企憑借在股市上的豐厚融資大舉拿地，且形勢逐漸演變成越來(lái)越強烈的“地價(jià)－股價(jià)”對賭局面。
根據上海證券報與申銀萬(wàn)國證券研究所共同推出的最新一期《股市月度資金報告》，截至8月，A股存量資金創(chuàng )13000億元，僅7、8兩月，流入資金逾3000億元，連續刷新資金紀錄。巨額資金不斷涌入資本市場(chǎng)，地產(chǎn)股又成為投資者最迷戀的權重股之一。據統計，從今年3月起至8月下旬，A股地產(chǎn)板塊指數已經(jīng)上漲近1.7倍。另?yè)緢蠼y計，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉力度最大的產(chǎn)業(yè)，56家基金公司的323只基金在地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達到136%。
投資者看好地產(chǎn)股的重要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的資源稀缺性，即土地資源儲備在房地產(chǎn)業(yè)盈利預期的特殊地位。哪個(gè)企業(yè)地多，哪個(gè)企業(yè)的股票就受追捧。在此情況下，地產(chǎn)股可借機增發(fā)或發(fā)債，以圈得更多資金。這就是今天的“地價(jià)－股價(jià)”聯(lián)動(dòng)格局。
根據萬(wàn)得的統計數據，今年以來(lái)，地產(chǎn)股增發(fā)（含定向增發(fā)）總額266.33億元，排名僅次于金融保險業(yè)股票。已經(jīng)確定增發(fā)預案的地產(chǎn)股共21只，合計增發(fā)46.57億股，在增發(fā)預案排名中僅次于醫藥和石油等制造業(yè)股票。
“地王”資金流：來(lái)自股市、流向股市
簡(jiǎn)單羅列土地市場(chǎng)的“地王”與股票市場(chǎng)的大舉融資情況，也許仍使人迷惑，但如果做一個(gè)連線(xiàn)游戲就可以發(fā)現，“地王”的創(chuàng )造者總是與各種形式的資本市場(chǎng)動(dòng)作相連。
隨意挑揀幾家權重地產(chǎn)股，各種融資方案花樣不同。如綠城中國6月斥資12.6億元拿下上海新江灣城D1地塊，而此前其剛通過(guò)配售1.415億股新股和發(fā)行可換股債券方式融資46億港元。截至6月底，綠城的流動(dòng)資金為57.48億元，并在上半年新增土地項目9個(gè)，共218萬(wàn)平方米。
富力地產(chǎn)9月摘得廣州“地王”，雖然其上半年鮮有融資動(dòng)作，但已在去年底配售融資16億港元，今年更傳出其將回歸A股的消息，融資額高達90億元，地產(chǎn)大佬李思廉可謂“心里有底，拿地不慌”。
此外，保利地產(chǎn)此前成功增發(fā)，募資近70億元，其中50億元用于投資保利在全國的9個(gè)項目，這些項目總投資約134億元。加上55.48元/股的增發(fā)價(jià)格，保利創(chuàng )造了目前A股最高公開(kāi)增發(fā)價(jià)及上市房企募資的最高規模紀錄。
另有萬(wàn)科公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)總股本20%的申請于7月13日獲中國證監會(huì )有條件通過(guò)。根據萬(wàn)科在今年3月的年報透露，今年其擬公開(kāi)增發(fā)A股融資100億元，部分資金用于開(kāi)發(fā)在長(cháng)三角及珠三角地區的11個(gè)項目，總投資額313億元。還有首創(chuàng )置業(yè)回歸A股，萊茵置業(yè)整體上市等等。
每一個(gè)資本市場(chǎng)的動(dòng)作背后，都是開(kāi)發(fā)商急切的融資需求與拿地目標�！胺康禺a(chǎn)公司絕大多數拿到土地后就囤積起來(lái)，并美其名曰土地儲備，他們拿到地并不急于開(kāi)發(fā)，而是等著(zhù)土地升值，去獲取利益，這種現象在最近兩個(gè)月越演越烈�！苯�，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹稱(chēng)。
盛基集團副總裁朱詠敏也坦言：“上市公司或準備上市的公司或與上市公司關(guān)聯(lián)的公司就是不怕高價(jià)買(mǎi)地，因為有籌資通道，以后再來(lái)個(gè)資產(chǎn)注入或打包上市，正所謂用貿易的方法做土地�！�
“如果我是某某（一內地大型房地產(chǎn)公司），我也要放開(kāi)了增發(fā)，趁著(zhù)股市好，有無(wú)數人追捧，能發(fā)多少發(fā)多少，等到以后股票沒(méi)人買(mǎi)了，發(fā)給誰(shuí)去？”香港恒隆集團主席陳啟宗直言不諱。
而在一些業(yè)內人士看來(lái)，乘股市“東風(fēng)”大舉“斂財”，地產(chǎn)股表面上“趁熱打鐵”，卻沒(méi)有理性地看到背后危機�！吧鲜泄救﹀X(qián)容易，可一旦樓市風(fēng)向有變，開(kāi)發(fā)項目有可能入不敷出�！蹦撤治鋈耸糠Q(chēng)。
除房地產(chǎn)調控本身的不確定性外，資本市場(chǎng)走向也將對日益依賴(lài)股市資金的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。央行貨幣政策委員會(huì )委員樊綱日前表示，綜合經(jīng)濟增長(cháng)的各種要素，中國經(jīng)濟持續增長(cháng)“是很正常的”，但他同時(shí)指出應警惕股市和樓市的資產(chǎn)泡沫。
“市場(chǎng)必須清醒，股票市值僅僅是一些數字，一旦樓市有變，地產(chǎn)股動(dòng)輒上千億的市值可能迅速蒸發(fā)�！币晃辉诟劢�(jīng)歷了多個(gè)樓市漲跌周期的資深人士不無(wú)擔憂(yōu)。在“地價(jià)”對房?jì)r(jià)“正促動(dòng)”的同時(shí)，不排除房?jì)r(jià)漲幅趨緩的“反威脅”。一旦房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力不足，開(kāi)發(fā)商盈收資金鏈很難保證。
那時(shí)，傳導效應下，這個(gè)對堵格局真的可能改變一切。
[鏈接]2007“地王”錄
1月31日
上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以總價(jià)35.02億元、樓板價(jià)3290元/平方米拿下武漢市武昌區中北路147號的武重地塊，成為武漢新“地王”。
2月6日
世茂房地產(chǎn)以8.16億元摘得杭州市下沙錢(qián)塘江地塊，這是杭州自開(kāi)始有土地掛牌交易以來(lái)所出讓的建筑面積最大的項目。該地塊占地面積逾28萬(wàn)平方米，總規劃建筑面積約72萬(wàn)平方米。
3月12日
和記黃埔以24.5億元拿下重慶市南岸區楊家山片區，土地面積近2500畝，這也是今年國內所出讓的占地面積最大的土地。
5月22日
南京圣和科技以3.85億元的總價(jià)、28865元/平方米的樓板價(jià)拿下南京市漢府街地塊。雖然總價(jià)不高，但其樓板價(jià)卻是目前全國最高的。7月12日
萬(wàn)科取得廣東省東莞市塘廈大坪村地塊使用權，其以15243元/平方米的樓板價(jià)躍居為廣東省新科“地王”。
7月19日
香港嘉華集團下屬公司以10.9億元競得廣州市珠江新城一地塊，該價(jià)格比2億多的起拍價(jià)高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價(jià)成為廣州“地王”新貴。
7月26日
上海郎達和寶靜置業(yè)以17.85億元總建筑高價(jià)競得面積近60萬(wàn)平方米的南京市江寧區牛首山地塊，而此前該地塊5.82億元的掛牌價(jià)已經(jīng)創(chuàng )下了江寧單幅地塊出讓價(jià)格的新高。
7月24日
國內最大金額單宗土地———湖南省長(cháng)沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開(kāi)發(fā)集團有限責任公司以92億元聯(lián)合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價(jià)，該地塊已經(jīng)是“中國地王”。
8月24日
上海南京路步行街商辦寶地———黃浦區163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元競得，折合66930元/平方米的樓板價(jià)也使得該地塊成為了內地“單價(jià)地王”。
9月11日
廣州富力地產(chǎn)以18729元/平方米的樓板價(jià)刷新廣州“地王”紀錄，拿得廣州白云區云祥路地塊。
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