昨天，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數研究院四家機構共同發(fā)布了最新一期華東百強企業(yè)報告，結果顯示，去年華東企業(yè)雖然在百強企業(yè)中占到三分之一以上的份額，但各項指標均出現衰退。

　　盈利指標出現下滑

　　數據顯示，2008年全國商品房銷(xiāo)售額為24071億元，同比下降19.47%；百強企業(yè)的銷(xiāo)售額占到5244億元，同比下降3.93%。其中，華東百強企業(yè)去年實(shí)現銷(xiāo)售額863億元，每家企業(yè)的平均銷(xiāo)售額為23.32億元，低于百強企業(yè)52.44億元的均值。進(jìn)入綜合實(shí)力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè)。
　　同時(shí)，伴隨全國商品房銷(xiāo)售總額的下降，百強企業(yè)去年的市場(chǎng)份額達到21.79%，同比增加3.35個(gè)百分點(diǎn)，為5年來(lái)的最高水平，也就是說(shuō)行業(yè)集中度進(jìn)一步加強。華東百強企業(yè)占到全國市場(chǎng)份額的3.59%，同比下降了0.78個(gè)百分點(diǎn)。
　　去年華東百強企業(yè)的運營(yíng)效率也出現下滑，總資產(chǎn)周轉率均值為0.32，流動(dòng)資產(chǎn)周轉率均值為0.39，分別比百強企業(yè)的均值低0.03和0.07。同時(shí)，去年華東百強企業(yè)預收賬款平均余額雖同比增長(cháng)20.13%，達到15.48億元；但存貨平均余額更同比增長(cháng)40.84%，達到49.92億元。
　　此外，百強企業(yè)去年平均實(shí)現凈利潤8.17億元，同比增加8.32%。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的凈利潤表現依然突出，去年凈利潤超過(guò)10億元的有萬(wàn)科、中海、保利、合生、龍湖、遠洋等17家企業(yè)，比前年增加了2家。而華東百強企業(yè)平均凈利潤為3.39億元，同比下降2.07%，比百強企業(yè)均值更低了58%。其他各項盈利比率也都低于百強企業(yè)均值，包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%，凈資產(chǎn)收益率降至16.73%，成本費用利潤率降至25.51%。

　　經(jīng)營(yíng)性現金流量仍為負數

　　從業(yè)內最關(guān)注的資金情況來(lái)看，華東百強企業(yè)去年的經(jīng)營(yíng)性現金流量仍為負數。與開(kāi)發(fā)規�？s減相對應，百強企業(yè)去年的籌資現金流量?jì)纛~均值下降了65.21%至9.15億元。企業(yè)現金及現金等價(jià)物基本保持穩定，去年均值為19.99億元。其中，華東百強企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~均值雖增長(cháng)1.85億元，但仍為負1.82億元；同時(shí)，籌資現金流量?jì)纛~均值下降50.32%，為3.86億元。
　　去年百強企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率則從前年的67.16%下降到65.15%；同期百強企業(yè)的流動(dòng)比率也保持穩定，3年均值為1.97，流動(dòng)資產(chǎn)對流動(dòng)負債的保障能力較強。其中，華東百強企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負債率為69.67%，同比下降2.33個(gè)百分點(diǎn)，但仍比百強企業(yè)均值高了4.52個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)比率則由1.55提高到1.68，仍低于百強企業(yè)均值。

　　面臨隱性衰退危機

　　“無(wú)論經(jīng)濟形勢如何變化，房地產(chǎn)企業(yè)面對的仍然是三大核心問(wèn)題：一是1年內的短期問(wèn)題，即現金流；二是3年左右的中期問(wèn)題，如資產(chǎn)負債表；三是5 年期的長(cháng)期問(wèn)題，指房地產(chǎn)生命周期成本，我們必須意識到目前的發(fā)展模式是不可持續的，而消費者的行為也在存在著(zhù)諸多變化�！笔缆�(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松提出。
　　他認為，對已經(jīng)存活下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問(wèn)題更嚴重�！叭缍唐趦群芏嗥髽I(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負債表的衰退。有兩類(lèi)公司在這方面的問(wèn)題很?chē)谰�：一是�?007年高點(diǎn)買(mǎi)了大量土地的；二是2006-2007年間引進(jìn)戰略投資者尤其是海外戰略投資者的，2009年他們的對賭協(xié)議將到期，外資通常都會(huì )拿利息走人。外資走了，內資能填上嗎？估計填不上，因為企業(yè)的資產(chǎn)負債率太高。這種情況在2009 年恐怕也不會(huì )改善，因為預計2009年不可能出現資產(chǎn)大規模的升值�！�
　　不過(guò)，業(yè)內對于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂(lè )觀(guān)想法。中國指數研究院的分析師表示，去年以來(lái)市場(chǎng)暫時(shí)性低迷帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的低估，為百強企業(yè)提供了低成本兼并收購的良機�！笆袌�(chǎng)的調整期也是企業(yè)最好的轉型期、發(fā)展期。加速資金周轉、保持資金的流動(dòng)性，控制成本費用，調整負債水平與結構，保持相對較好的盈利等等，都有助于實(shí)力企業(yè)應對當前的市場(chǎng)形勢，并在危機中創(chuàng )造機遇�！标悇潘梢脖硎�，資產(chǎn)負債表的改善仍然是抓住機遇的關(guān)鍵，從而由隱性的衰退步入顯性的重組。