“金九銀十”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統旺季或將化作泡影

　　觀(guān)望，這是目前中國一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的流行性注腳。而“價(jià)升量跌”的數據顯示，中國樓市走到了一個(gè)岔道口。對于后市，一批研究者認為，一線(xiàn)城市市場(chǎng)的量?jì)r(jià)關(guān)系顯示出前期透支的征兆。房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)必將面臨拐點(diǎn)調整。另一種聲音則認為，目前的開(kāi)發(fā)商資金狀況良好，提供佐證的是開(kāi)發(fā)商拿地熱情不減

　　“金九銀十”或成泡影

　　隨著(zhù)7月傳統銷(xiāo)售淡季的到來(lái)，市場(chǎng)卻醞釀著(zhù)對未來(lái)房?jì)r(jià)產(chǎn)生普遍看漲的預期。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始有意放慢推盤(pán)速度。綜合因素已經(jīng)導致各城市庫存量繼續下滑。諸如上海、杭州、深圳等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場(chǎng)供應開(kāi)始偏緊。 不過(guò)，市場(chǎng)需求不免被高位運行的房?jì)r(jià)嚴重打壓。30個(gè)檢測樣本城市的總成交面積環(huán)比6月下跌約4%。熱點(diǎn)城市中，廣州跌出100萬(wàn)平方米行列�！�
　　價(jià)升量跌的背后是觀(guān)望心態(tài)濃重的表現。國巨資本總裁、首席經(jīng)濟學(xué)孫飛告訴記者，“觀(guān)望”的本質(zhì)是有效購買(mǎi)力的嚴重不足。他將此預見(jiàn)為“樓市泡沫的先兆”。不僅如此，接下來(lái)的市場(chǎng)或將由目前的價(jià)升量跌轉化為價(jià)平量跌，最后出現量?jì)r(jià)齊跌的慘烈結局。
　　回顧今年歷史數據便可看出，無(wú)論是研究機構甄選出的一線(xiàn)城市情況，還是被國家統計局、國家發(fā)改委納入監測的72個(gè)大中城市市場(chǎng)，中國樓市總體已經(jīng)迅速達到高位。此情此景之下，決策層不僅開(kāi)始收縮流動(dòng)性，并將以更加嚴格的態(tài)度收緊銀行二套房貸制度。這樣的針對性政策已經(jīng)對房地產(chǎn)投資和投機行為帶來(lái)了明顯的壓力�！巴顿Y和投機者們面對這樣的政策措施必然謹慎面對成本壓力，并提高投資風(fēng)險的預期�！睂O飛認為，過(guò)高的房?jì)r(jià)已經(jīng)鉗制了原本的剛性需求，有效購買(mǎi)力被大面積壓制。
　　海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭分析認為：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量，難再現熱潮�！彼�以身居城市—上海為例說(shuō)，自2005年以來(lái)，上海已連續４年都沒(méi)出現明顯的“金九銀十”現象，反倒是４、５月份的成交情況好于９、１０月份。

　　持續的“土地偏執”

　　住宅地產(chǎn)消費者的交易意愿下降尚不能撼動(dòng)開(kāi)發(fā)者對土地的偏愛(ài)。盡管上述市場(chǎng)概況已經(jīng)頗為緊張，但是房地產(chǎn)商取得土地的數據依然不斷上揚。
　　中國指數研究院發(fā)布數據顯示，在8月最后一周，全國20個(gè)重點(diǎn)城市土地推出量略有下降，但是成交量環(huán)比增加。根據公開(kāi)資料顯示，8月27日，央企華潤集團旗下華潤置地從長(cháng)江實(shí)業(yè)、萬(wàn)科、金地集團、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭包圍圈中殺出重圍，以35.22億元總價(jià)將上海嘉定南翔的兩幅相鄰地塊一舉納入囊中。
　　“這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)市場(chǎng)�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)何琦認為，由于3月到6月的樓盤(pán)銷(xiāo)售大幅攀升，開(kāi)發(fā)商所持有的資金鏈已經(jīng)脫離去年的落魄境遇。何琦預計，起碼到今年年底，開(kāi)發(fā)商不會(huì )再次出現資金緊張的憂(yōu)患。
　　一位來(lái)自廣東的不愿具名的開(kāi)發(fā)商告訴記者：“我看多未來(lái)，起碼對自己所處之地有信心�！边@位資深開(kāi)發(fā)商認為，畢竟房?jì)r(jià)總體上升的趨勢是不可逆轉的。他正在與董事會(huì )商議是否向內陸二線(xiàn)城市進(jìn)軍。而資金問(wèn)題則尚未納入議事日程，因為他們的一些庫存已經(jīng)被消化，現有資金流動(dòng)已經(jīng)能夠滿(mǎn)足組織運轉。

　　盤(pán)整節點(diǎn)已現

　　何琦在看待目前市場(chǎng)氛圍時(shí)表現出與他人不同的觀(guān)點(diǎn)。何琦認為，經(jīng)過(guò)樓市經(jīng)過(guò)5個(gè)月的暴漲，應該出現盤(pán)整節點(diǎn)�！熬拖窆墒幸话�，漲漲停停，才是正常的市場(chǎng)行為”。而“一升一降”的成因則是由于各地高檔住宅的大幅成交�！暗�是，這里面不排除投資和投機行為的存在�！�
　　當開(kāi)發(fā)商繼續在土地市場(chǎng)上拼力“耕作”之時(shí)，國土資源部于9月1日正式下發(fā)通文，要求地方全面清理批而未用土地。并明確提出，在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區，將暫停對該地區建設用地審批的受理。
　　這樣的“嚴打命令”能否對開(kāi)發(fā)商囤地不建的行為構成打壓還需時(shí)間考證。來(lái)自戴德梁行的研究結論認為，短期內整體住宅市場(chǎng)價(jià)格仍將維持高位運行，但價(jià)格的持續上漲已經(jīng)導致部分購房需求推遲了入市步伐，選擇持幣待購。戴德梁行預計，下半年政府的調控措施將以增大微觀(guān)市場(chǎng)的供應以平抑高位運行的房?jì)r(jià)為主。