2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局、央行等多個(gè)中央機構罕見(jiàn)地同時(shí)推出刺激樓市一攬子政策。此后，各地救市新政如雨后春筍般出現。地方、中央各項政策相加，每個(gè)區域市場(chǎng)可以看到的新政數量動(dòng)輒十條有余。以此為標志，中國啟動(dòng)金融危機下最早的一個(gè)產(chǎn)業(yè)振興計劃，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控由抑制全面轉向扶持。一年時(shí)間倏忽而過(guò)。面臨優(yōu)惠政策即將到期的節點(diǎn)，回首過(guò)去，盤(pán)點(diǎn)這次政府救市的得與失，或為將來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的政策制訂提供很多經(jīng)驗和教訓。
　　在2008年年底政府全面拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策出臺后，2009年，樓市的急速回暖令市場(chǎng)咋舌。不僅成交量屢創(chuàng )歷史新高，房?jì)r(jià)、地價(jià)更是在投資熱情的帶動(dòng)下一路走高。眼看救市期限將至，權威部門(mén)也基本明確，去年多項暫時(shí)性政策按時(shí)取消。然而，對于這次政策救市所引發(fā)的各種后果，政府不得不用新的政策去調整或彌補。那么政府的新政策取向如何，又成為業(yè)內高度關(guān)注的問(wèn)題。

　　救市任務(wù)完成 多項政策將全面退出

　　上海證券報從權威渠道獲悉，包括公積金貸款額度上調、契稅最低至1%等多項應急救市政策將全面取消。受此影響，各地成交低谷可能不會(huì )在年底出現。專(zhuān)家預測，進(jìn)入2010年第一季度，一系列救市政策面臨全面退出，彼時(shí)的樓市可能在緊縮氛圍中展開(kāi)此輪周期的首次調整。
　　上海一業(yè)內權威人士透露，“一些涉及普通商品房剛性需求的政策會(huì )有所變通，但有利于投資的部分政策會(huì )最先叫停�！逼胀ㄉ唐贩抠彿空咧唤�1%的契稅政策可能取消，公積金等優(yōu)惠政策也可能就此止步，營(yíng)業(yè)稅等國家規定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調可能。
　　“要買(mǎi)房子的話(huà)，趕緊在11月把契稅交掉。聽(tīng)說(shuō)1%的優(yōu)惠稅率要取消了�！痹谏虾�，一個(gè)位于嘉定新城的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者。
　　去年10月22日，央行等多個(gè)中央機構同時(shí)推出房地產(chǎn)救市政策。中央出臺131號文件（即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》），將部分優(yōu)惠明確界定為2009年12月31日截止。此后，數十個(gè)大中城市出臺系列救市政策，如上海14條、北京15條、杭州24條等。其中很多重要優(yōu)惠政策注明的截止時(shí)間為2009年12月31日。
　　“如果政策在年底按時(shí)取消，意味著(zhù)一套購買(mǎi)了兩年以上的普通商品房，在轉讓時(shí)由不交營(yíng)業(yè)稅變成了交差額部分的營(yíng)業(yè)稅。因為這兩年房?jì)r(jià)漲的厲害，百萬(wàn)的售房收益，可能就要多交好幾萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅。這對于售房人來(lái)說(shuō)是不小的成本。這就是為什么近期二手房高檔房源成交居高不下的原因�！北本┲性�地產(chǎn)工作人員告訴記者。
　　將在今年年底到期叫停的政策還有很多。比如上海目前購買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例為20%�；�本公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到了30萬(wàn)元，每戶(hù)最高為60萬(wàn)元�！斑@一政策將在到期后進(jìn)行修改�！鄙虾Ｒ晃粰嗤�專(zhuān)家向上海證券報表示。
　　此外北京關(guān)于限制外資購房的規定在2008年臨時(shí)取消，截止日期也是今年年底。業(yè)內人士稱(chēng)，因為對投資性購房的限制可能會(huì )加強，這一外資限制令有望重啟。

　　后勢影響：四季度或成牛市“末班車(chē)”

　　“這兩周奇怪了，成交強勁反彈起來(lái)�！痹�經(jīng)在“十一”剛剛結束時(shí)宣布“此輪樓市牛市就此結束”的易居（中國）分析師薛建雄說(shuō)。進(jìn)入十月中旬，深圳、上海、成都等一些地方成交量強勁反彈。業(yè)內預測，這一趨勢或一直延續至11月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議前，后者可能針對寬松貨幣政策退出等問(wèn)題定下基調。
　　根據上海證券報調查，市場(chǎng)預期政策拐點(diǎn)即將到來(lái)是最重要拉動(dòng)成交的原因。無(wú)論是剛性需求還是投資客都希望趕上優(yōu)惠政策的最后末班車(chē)。
　　易居（中國）·CRIC系統顯示，剛剛過(guò)去的一周，上海商品住宅成交量大幅上漲51.44%，達到51.37萬(wàn)平方米，創(chuàng )近17周以來(lái)的最高水平，成交量直接回到了本輪樓市最高點(diǎn)的6月水平。深圳上周二手住宅成交量繼續環(huán)比上漲15%，其中豪宅成交量環(huán)比上漲68.4％。成交均價(jià)也受此拉動(dòng)而大幅上漲。成都方面，世家機構向本報提供的數據顯示，截至目前，成都10月份的商品房成交面積86.5萬(wàn)平方米。按此態(tài)勢，10月份將超過(guò)9月成交量，再創(chuàng )今年又一個(gè)成交新高。一個(gè)新的現象是，上半年未見(jiàn)大漲的成都房?jì)r(jià)大9月以來(lái)開(kāi)始攀升。
　　開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的熱情更是火爆。有數據顯示，北京截至目前的土地出讓金總額已經(jīng)超過(guò)800億元，上海前三季度賣(mài)地收入超過(guò)全年目標，而成都土地成交金額甚至可能超過(guò)2008年一倍以上。
　　“可以預期的是，去年為應對金融危機而臨時(shí)制定的刺激樓市消費的政策一定會(huì )在到期后受到弱化。但取消也是一個(gè)微調的過(guò)程。部分鼓勵和支持自住的政策會(huì )有一定程度和方式的延續。一些有利于投資的政策將最先取消。如果說(shuō)四季度會(huì )在末班車(chē)效應下延續高成交量，那么明年開(kāi)始，樓市調整可能真正啟動(dòng)�！鄙鲜錾虾�權威專(zhuān)家表示。

　　盤(pán)點(diǎn)得失：穩了成交 火了投資

　　“9月份，一個(gè)溫州投資客狂掃了保利某樓盤(pán)十余套房源，總額近1億元。這些投資客大量使用銀行貸款，在他們看來(lái)，低成本的貸款是投資過(guò)程的重大利好�！� 成都一家房地產(chǎn)公司工作人員向記者介紹,一些沿海城市的投資客大量涌入二、三線(xiàn)城市，在他們看來(lái)，這些地方的豪宅目前價(jià)格比較便宜且適合投資。
　　“在投資品種類(lèi)相對單一的中國市場(chǎng)，房產(chǎn)憑借其在資產(chǎn)保值方面的功能受到投資者的極大追捧。這是短期內難以改變的趨勢。而此前一些執行很松的優(yōu)惠政策，比如二套房貸等，都助漲了投資性購房的增加，間接推動(dòng)了房?jì)r(jià)的大幅上漲�！� 上述人士稱(chēng)。
　　“任何故事都會(huì )有結尾，有時(shí)候這個(gè)故事的結尾是一個(gè)悲劇。今天的房地產(chǎn)走勢和我們的政策相關(guān)性非常大，今天地價(jià)開(kāi)的這么高實(shí)際上是流動(dòng)性在后面支撐。大家在發(fā)現流動(dòng)性和政策可能發(fā)生變化的時(shí)候要特別小心，以防變化�！苯鸬丶瘓F董事長(cháng)凌克在一個(gè)月前的表態(tài)言猶在耳。
　　與優(yōu)惠政策取消預期同時(shí)出現的是對宏觀(guān)經(jīng)濟政策的轉向預期。十一月，包括中央經(jīng)濟工作會(huì )議在內的一系列重要會(huì )議將召開(kāi)。華林證券王漢東表示，本次中央經(jīng)濟工作會(huì )議在當前全球醞釀寬松貨幣政策退出、國內嚴控信貸的背景下如何為未來(lái)的宏觀(guān)政策定調備受市場(chǎng)關(guān)注�！伴_(kāi)發(fā)商也在密切關(guān)注這一會(huì )議可能涉及的房地產(chǎn)政策的轉向。和消費類(lèi)政策相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的資金和土地政策一旦變化，對樓市將產(chǎn)生更重大的影響�！鄙虾Ｒ患掖笮头科蟾邔痈嬖V本報記者。
　　回顧這一年來(lái)優(yōu)惠政策的利弊得失，業(yè)內人士認為，多數樓市優(yōu)惠政策為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展起到了積極作用。尤其是二套房貸政策放寬，契稅營(yíng)業(yè)稅減免等。這些政策直接導致了今年以來(lái)商品房成交量直線(xiàn)攀升。但令決策者始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動(dòng)的拉動(dòng)下，房?jì)r(jià)地價(jià)也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調整中實(shí)現房?jì)r(jià)平穩、理性的發(fā)展，是決策者需要思考的重點(diǎn)。