地產(chǎn)行業(yè)正面臨調控，地產(chǎn)股一度深幅下調，或許是萬(wàn)科（000002，200002.SZ）2007年年度股東大會(huì )爆棚的原因。昨日（4月23日）326名股東或股東代表參加萬(wàn)科股東大會(huì )，創(chuàng )下了萬(wàn)科成立18年來(lái)的一個(gè)新紀錄。
    面對主會(huì )場(chǎng)爆滿(mǎn)而只能站立的部分股東，萬(wàn)科董事長(cháng)王石表示了歉意。他說(shuō)：“股市不好、地產(chǎn)行業(yè)面臨調整的時(shí)候，大家都關(guān)心公司的經(jīng)營(yíng)情況；股市好了，可能大家不一定都來(lái)了。當前，地產(chǎn)行業(yè)出現拐點(diǎn)已是事實(shí)，并面臨節能減排等不確定性因素，萬(wàn)科正以小戶(hù)型的主流產(chǎn)品，通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化的開(kāi)發(fā)模式，滿(mǎn)足自住性質(zhì)的剛性需求，以應對行業(yè)風(fēng)險。

[行業(yè)趨勢] 市場(chǎng)剛性需求仍然存在

    股東非常關(guān)心萬(wàn)科管理層對房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢的判斷。王石回應說(shuō)：“地產(chǎn)行業(yè)出現拐點(diǎn)已是事實(shí)，所以，我們去年11月份在廣州、深圳調整了住宅產(chǎn)品的價(jià)格。跟著(zhù)萬(wàn)科調整價(jià)格的房地產(chǎn)公司，房子賣(mài)得不錯；不跟著(zhù)降價(jià)的房地產(chǎn)公司，都很難受。但只要城市化的進(jìn)程不改變，3.5億人持續進(jìn)入城市，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在堅實(shí)的剛性需求，產(chǎn)品小型化是趨勢�！�
    王石與萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮都認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的重點(diǎn)不在價(jià)格，而在于市場(chǎng)心態(tài)。郁亮分析：“大家都知道，去年曾出現消費者排隊買(mǎi)房、搶購的現象，現在市場(chǎng)亢奮的心態(tài)已經(jīng)消除，心態(tài)理性調整的過(guò)程基本完成。不過(guò)，市場(chǎng)的現狀可能會(huì )繼續引起消費者的觀(guān)望，消費者對市場(chǎng)的預期和判斷也需要時(shí)間來(lái)消化，消費者過(guò)度觀(guān)望、市場(chǎng)過(guò)度調整的可能性也依然存在�！�
    王石與郁亮認為，目前的調整只是階段性的插曲，不會(huì )改變行業(yè)向上的趨勢。萬(wàn)科今年一季度的銷(xiāo)售數據顯示，1-3月份，該公司累計銷(xiāo)售住宅面積114.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額101億元，同比分別增長(cháng)82.9%和119.1%.進(jìn)一步分析這些數據發(fā)現，萬(wàn)科1月份銷(xiāo)售的房子中，屬于首次置業(yè)或改善自住條件的剛性需求部分占83%；到3月份，這個(gè)比例已上升至89%.

[資金瓶頸] 個(gè)人房貸成主要資金來(lái)源

    萬(wàn)科的股東們非常擔心2008年房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈會(huì )出現斷裂的風(fēng)險，并且提到了購房者“斷供”對地產(chǎn)商的影響。
    郁亮表示：“地產(chǎn)業(yè)現在的狀況就是，誰(shuí)準備了更多的糧草，誰(shuí)取得了先發(fā)優(yōu)勢，誰(shuí)就會(huì )獲得更多的機會(huì )。銀行對地產(chǎn)企業(yè)的銀根確實(shí)在縮緊，信貸成本上升不是問(wèn)題，關(guān)鍵是如何得到銀行貸款。也有外資希望給我們注入資金，但是國家對這種資金的口子收得很緊，外資還進(jìn)不來(lái)。所幸的是，銀行對我們的客戶(hù)購房按揭是有保證的。其實(shí)歸根結底，資金周轉的關(guān)鍵還是在銷(xiāo)售，所以我們更關(guān)注存銷(xiāo)比，當銷(xiāo)售不好的時(shí)候我們會(huì )減少開(kāi)工量�！�
    對此，國泰君安分析師孫建平認為，今年房地產(chǎn)企業(yè)從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制，銀行相對支持個(gè)人按揭貸款，因此，個(gè)人房貸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，萬(wàn)科看到了這一點(diǎn)，所以該公司非常果斷地調整住宅產(chǎn)品價(jià)格。
    即使在資金需求較大的情況下，王石明確表示，近期萬(wàn)科沒(méi)有從二級市場(chǎng)再融資的計劃。有股東當即表示，萬(wàn)科的做法比中國平安更負責任。

[應對策略] 提高小戶(hù)型銷(xiāo)售比重

    未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)不確定性和模糊性，對此，王石表示，萬(wàn)科則領(lǐng)先同行一步開(kāi)發(fā)小戶(hù)型產(chǎn)品，這使公司在應對市場(chǎng)不確定性方面取得了先發(fā)優(yōu)勢。源于萬(wàn)科的數據表明，該公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的戶(hù)型只占39%；到3月份，這個(gè)比例上升至54%.
    “對于銷(xiāo)售價(jià)格達200萬(wàn)元的大戶(hù)型住宅，價(jià)格下降30%，銷(xiāo)售情況會(huì )好嗎？”王石現場(chǎng)詢(xún)問(wèn)在座股東后接著(zhù)說(shuō)：“大戶(hù)型住宅即使降價(jià)30%，也不會(huì )有太多的人買(mǎi)。但是在我們產(chǎn)品中占主導地位的小戶(hù)型住宅，價(jià)格只要下調5%，市場(chǎng)就會(huì )很敏感了�！�
    前兩年，地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候，因為利潤高，絕大部分的地產(chǎn)商都想建大戶(hù)型，沒(méi)人想做小戶(hù)型。2005年，有關(guān)部門(mén)要求新開(kāi)工樓盤(pán)套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上時(shí)，大多地產(chǎn)商都在抵制，整整一個(gè)月都沒(méi)有人拿地，唯獨萬(wàn)科第一個(gè)響應了這一政策的要求。
    王石說(shuō)：“我們把重心調整到小戶(hù)型住宅上的策略是正確的。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，產(chǎn)品結構的調整不是6個(gè)月內就能做到的，住宅的戶(hù)型從土地的使用規劃、建設、設計這些環(huán)節就已經(jīng)確定了，要調整產(chǎn)品結構需要一年半的時(shí)間。我們已經(jīng)取得了先發(fā)的優(yōu)勢�！�
    郁亮稱(chēng)，90平方米以下住宅占萬(wàn)科去年銷(xiāo)售總量的比重為40%，今年小戶(hù)型住宅的銷(xiāo)售比重將進(jìn)一步提高。
    此外，王石還透露萬(wàn)科將通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化方式促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的節能減排工作。他表示：“在全球氣候變暖的背景下，再加上中國政府已經(jīng)承諾減排20%，所有的企業(yè)都將受到嚴格的節能減排限制。房地產(chǎn)企業(yè)在這方面要未雨綢繆。我們不僅在建筑施工方面，而且還和上下游聯(lián)系，使用通過(guò)綠色認證企業(yè)的產(chǎn)品，促進(jìn)節能減排目標的實(shí)現�！�

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國家發(fā)改委昨日發(fā)布“一季度中國住房市場(chǎng)價(jià)格形勢分析”指出，近期股票市場(chǎng)深幅調整，大量資金逃離股市，同時(shí)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟增長(cháng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節也會(huì )退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行，從而拉動(dòng)房?jì)r(jià)繼續走高；     此外，居民在等待觀(guān)望后也會(huì )逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。所以，部分城市經(jīng)過(guò)一段時(shí)期調整后住房交易將會(huì )有所回升，二季度房?jì)r(jià)上漲壓力加大，全國房?jì)r(jià)整體將保持溫和上漲趨勢。（何靜）