一季度房地產(chǎn)投資的迅猛提速，房地產(chǎn)貸款發(fā)放量的猛增，使得樓市泡沫迅速累積。與此同時(shí)，人民幣升值壓力和通脹壓力不斷增大，這些都使得國家不得不出手調控樓市。昨日，在上海房地產(chǎn)綠色低碳高峰論壇上，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生拋開(kāi)會(huì )議主題，先向與會(huì )的諸多房地產(chǎn)商解讀了此次中央調控樓市的背景和動(dòng)機，并告誡房地產(chǎn)商們保持冷靜，尤其保護好自身的資金鏈。
    聶梅生介紹說(shuō)，一季度，房地產(chǎn)貸款發(fā)放量大增。根據央行發(fā)布的數據，2010年僅一季度新增貸款就達2.6萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款國內貸款3207億元，同比增長(cháng)31.1%，個(gè)人按揭貸款5227億元，同比增長(cháng)53.4% 。整個(gè)一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸與個(gè)貸共計8434億元，占一季度放貸總量的32.4% 。而2009年貨幣供應完全寬松，新增貸款總額為9.59萬(wàn)億元（2007年為3.63萬(wàn)億，2008年為4.45萬(wàn)億）的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸與個(gè)貸共占比平均值為20%。今年一季度天量的房地產(chǎn)貸款致使供求雙方資金十分充裕，繼續推高資產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)力很足。然而，供給和需求雙方的資金杠桿率同時(shí)提高，則意味著(zhù)房地產(chǎn)泡沫積累迅速。
    按照聶梅生的測算，在去年前三季度，部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)金融杠桿率從年初的2.86倍大幅提高到6.67倍，隨著(zhù)去年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量的繼續走高，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)資金杠桿率已逼近10倍。如果考慮在土地環(huán)節上存在的資金杠桿（各種形式的股權融資基金），則意味著(zhù)自有資金杠桿率至少翻一番。當前，自有資金相對于總價(jià)值的杠桿率在熱點(diǎn)城市將達20倍以上。大量資金快速進(jìn)入房地產(chǎn)，通過(guò)土地、銀行、投資炒房，快速流動(dòng)造成房?jì)r(jià)過(guò)快上升，而當前供需雙方資金杠桿率已經(jīng)達到泡沫積累條件，由此造成的金融風(fēng)險很大。為此，抑制高房?jì)r(jià)的問(wèn)題很迫切。
    聶梅生分析認為，利用銀行貸款炒多套房的投機客這次可能會(huì )被“套牢”。另外，去年高價(jià)拿地，準備用土地抵押貸款再做開(kāi)發(fā)或再拿地的開(kāi)發(fā)商，在地價(jià)款首付提高到50%的政策影響下，可能有一部分面臨資金困境。