二手房市場(chǎng)：被兩個(gè)“最”字困惑

2005年3月2日，位于上海外灘十六鋪的“金外灘花苑”商品房開(kāi)始對外銷(xiāo)售，5000多名購房者蜂擁而至，搶購總共178套商品房。國新攝（資料照片）

    今年北京市二手房交易量增幅創(chuàng )歷史最低，價(jià)格增幅卻創(chuàng )歷史最高。這是我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司剛剛發(fā)布的“2006年回顧”報告中顯示的。
    該報告中，一組數據引人注意：2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右，同去年相比增幅約為8％。這是1999年10月開(kāi)放二手房市場(chǎng)以來(lái)，北京二手房交易量增幅最小的一年。
    另一個(gè)值得重視的數字是：今年1至10月，北京市二手房交易均價(jià)為4897元／平方米，與去年同期相比，上漲了1106元／平方米,同比增幅為29.17％,增幅是歷年之最。
    這兩個(gè)“最”，有些讓人疑惑——國六條中專(zhuān)門(mén)有談到大力發(fā)展住房二級市場(chǎng)，也就是二手房市場(chǎng)，但今年的二手房市場(chǎng)的表現卻與政策導向恰恰相反，為什么？
    “今年連續出臺的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和土地增值稅，是造成二手房市場(chǎng)量小價(jià)高的最主要原因�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)。
    他認為，這三個(gè)稅的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售為租。從需求來(lái)看，二手房?jì)r(jià)格的上漲，使得一部分客戶(hù)轉向一手房或租房市場(chǎng)。因為，二手房的價(jià)格優(yōu)勢沒(méi)有了，甚至在一些地區出現了一手房和二手房的價(jià)格倒掛現象。
    今年針對二手房市場(chǎng)出臺的這些調控措施，本意是想打擊投機行為，也確實(shí)起到了一定作用，“但副作用很大�！焙�景暉說(shuō)。
    胡景暉覺(jué)得，這些調控措施造成二手房交易量減少、價(jià)格上漲，從而一手房的價(jià)格也會(huì )受到影響，繼續上漲。而不論一手房還是二手房，價(jià)格持續上漲，會(huì )讓人們形成一種升值預期——房地產(chǎn)是投資的好領(lǐng)域。也就是說(shuō)，上述三項針對二手房市場(chǎng)的調控措施，非但沒(méi)能有效遏制炒房的投機行為，反而刺激了房?jì)r(jià)的上漲。
    對于自住者來(lái)說(shuō)，不斷上漲的房?jì)r(jià)有可能引起一種價(jià)格恐慌——“現在不買(mǎi)以后房?jì)r(jià)會(huì )更貴�！敝苯雍蠊�，就是購房需求提前釋放。
    “這應該是政府最不愿看到的結果�！焙�景暉說(shuō)。如果二手房的交易量能達到一定規模，價(jià)格會(huì )相對穩定，甚至下降，從而帶動(dòng)一手房?jì)r(jià)格趨于穩定，止住不斷上漲的勢頭，這才是政府最想看到的結果。
    而在北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經(jīng)理康勝看來(lái)，“北京是國際化城市，全國各地的人來(lái)，很多國家的人也來(lái)，他們對住房的需求是客觀(guān)存在的”。
    正是這種賣(mài)方市場(chǎng)的前提下，目前出臺的種種調控措施，短期內會(huì )拉高房?jì)r(jià)。因為交易費用增加后，賣(mài)方會(huì )立即轉嫁給買(mǎi)方。但從長(cháng)期來(lái)看，這些調控政策對房?jì)r(jià)卻是有抑制作用的，“那些還沒(méi)有介入房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的人，看到房?jì)r(jià)和交易費用如此之高，會(huì )暫緩房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為。需求減少，價(jià)格就會(huì )下降�！笨祫僬f(shuō)。

一手房市場(chǎng)：政策與對策博弈

    不僅二手房市場(chǎng)價(jià)格增幅大，一手房?jì)r(jià)格也在持續攀升。
    國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局發(fā)布的統計數據顯示，10月，中國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6．6％，漲幅比上月提高0．3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京更是以10.7％的漲幅名列首位。
    據了解，前段時(shí)間一些中心城市因為房?jì)r(jià)過(guò)高被中央點(diǎn)名批評。
    從去年到今年，針對一手房市場(chǎng)也出臺了被業(yè)內人士稱(chēng)為“組合拳”的宏觀(guān)調控措施。但隨著(zhù)政策的執行，很多人產(chǎn)生了困惑：為什么宏觀(guān)調控的效果似乎總沒(méi)到位，房?jì)r(jià)越漲越高？
    就在一手房、二手房市場(chǎng)調控政策不斷出臺的情況下，11月中旬以來(lái)，北京市卻有三塊地拍出了高價(jià)。其中，位于朝陽(yáng)區四惠橋東北側的四惠地塊以7．5668億元的價(jià)格被金地集團拍得，地面樓價(jià)已經(jīng)達到7389元／平方米，業(yè)內人士預計將來(lái)建成的樓盤(pán)售價(jià)將會(huì )達到1．4萬(wàn)／平方米至1．5萬(wàn)元／平方米。
    家住交道口的白女士近期非常關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)，因為她想把現在住的舊房子賣(mài)掉，買(mǎi)一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價(jià)”的消息后，白女士非常不解：“國家不是在調控房?jì)r(jià)嗎，怎么地價(jià)還是這么高？”
    白女士的不解也是大多數人的不解。
    地價(jià)高，房?jì)r(jià)能不高嗎？北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經(jīng)理康勝介紹，一般情況下，地價(jià)占據了房?jì)r(jià)的30％至40％。從成本的角度看，地價(jià)對房?jì)r(jià)的影響可想而知。
    “地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益，這種模式必須改變�！焙�景暉說(shuō)，地價(jià)是推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的最重要原因，控制地價(jià)才能有效控制房?jì)r(jià)。
    北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心平新喬教授的調查研究表明，地方政府今年賣(mài)地收入有望超過(guò)1萬(wàn)億元，依靠土地出讓?zhuān)�地方政府已�?jīng)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
    康勝認為，賣(mài)地的最大受益者是地方政府�，F在中央不斷出臺宏觀(guān)調控政策，地方政府在博弈，一下子可能剎不住車(chē)。

住宅用地收益補貼了工業(yè)用地

    去年到今年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，把人們的注意力吸引到了住房市場(chǎng)上。但實(shí)際上，對土地的調控更加關(guān)鍵。
    在業(yè)內人士看來(lái)，無(wú)論是針對房地產(chǎn)還是針對土地的宏觀(guān)調控政策，均會(huì )產(chǎn)生不同程度的影響。
    11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)通知，規定從2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準，將在原有基礎上提高一倍。
    “提高新增建設用地門(mén)檻，帶來(lái)的就是存量土地的走俏、合作開(kāi)發(fā)走俏�！痹�經(jīng)與地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的國際商務(wù)策劃師崔元星說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商都囤積了不少土地，有報道說(shuō)，近年來(lái)，就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地處在囤積未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。
    崔元星認為，今年還有一個(gè)政策很值得注意——“工業(yè)用地納入公開(kāi)出讓渠道�！苯衲�9月，國務(wù)院通知規定：工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準，不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)�其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標準。也就是說(shuō)，工業(yè)用地出讓打破了過(guò)去協(xié)議出讓的規則。
    表面看，工業(yè)用地與住宅用地并沒(méi)有什么直接聯(lián)系，工業(yè)用地公開(kāi)出讓似乎跟房產(chǎn)調控也沒(méi)有什么聯(lián)系，但實(shí)際上二者密不可分。
    據崔元星介紹，不論工業(yè)用地還是住宅用地，其一級開(kāi)發(fā)成本相差無(wú)幾，一般在20萬(wàn)元／畝。但以前幾乎所有國家級開(kāi)發(fā)區的土地出讓價(jià)格，都在10萬(wàn)元／畝左右，一般開(kāi)發(fā)區的地價(jià)更低，有些地方甚至出臺了零地價(jià)招商的政策，“這些低于成本的虧空怎么補？用住宅用地收益來(lái)補”。
    眾所周知，地方政府吸引投資商，往往會(huì )通過(guò)降低土地價(jià)格的方式。同時(shí)由于住宅用地是市場(chǎng)化的方式運作，政府基本掌控供求關(guān)系，可以無(wú)限拉高。所以住宅用地價(jià)格越高，地方政府越受益，不僅能夠把工業(yè)用地低價(jià)出讓的漏洞補上，還能夠通過(guò)后期的商品房契稅等手續獲得更多財政收入。開(kāi)發(fā)商也不愿意承擔此部分開(kāi)支，就會(huì )通過(guò)抬高房?jì)r(jià)的方式將高額住宅用地價(jià)格轉嫁給購房者。
    崔元星認為，如果把工業(yè)用地放開(kāi)，地方政府就不會(huì )通過(guò)拉高住宅用地價(jià)格來(lái)補貼工業(yè)用地，從而就能夠抑制房?jì)r(jià)的上漲。
    然而，工業(yè)用地公開(kāi)出讓的政策出臺之后，市場(chǎng)似乎并未呈現出該政策拉低住宅用地的情況。
    在我國，土地經(jīng)營(yíng)由政府壟斷。崔元星告訴記者，一方面，政府需提供住宅、廠(chǎng)房、商廈用地來(lái)滿(mǎn)足居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要�！斑@就要求土地價(jià)格越穩定、越低廉越好”。另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來(lái)源，又是征稅的重要基礎。這個(gè)目標又要求土地價(jià)格最好能夠不斷上漲。
    “地方政府一直處于兩難境地，是保證城市長(cháng)期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現行管理政績(jì)？”崔元星說(shuō)，在很多情況下地方政府都選擇后者。從這一點(diǎn)來(lái)講，地價(jià)、房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)及土地違法行為的發(fā)生歸根到底與政府脫不了干系。