《中華人民共和國物權法》自今年10月1日起開(kāi)始施行，尚不足一月，北京、湖南長(cháng)沙、四川成都……各地群眾紛紛拿起物權法維權，“物權法讓我們腰桿更硬�！�

物權法，讓我們看到希望

　　10月8日，國慶長(cháng)假后的第一個(gè)工作日，北京市朝陽(yáng)區法院受理了物權法實(shí)施后該法院的首例訴訟。原告張先生和于先生將所在小區的物業(yè)公司告上法庭，要求確認業(yè)主對居民樓地下物業(yè)管理用房的法定共有權和管理權，并要求被告依法賠償損失。
　　“業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾由來(lái)已久”，原告代理人楊午對記者說(shuō)。楊午和兩位原告所在的北京市安華西里小區建于1987年，由十幾家國家機關(guān)、事業(yè)單位從開(kāi)發(fā)商手中購買(mǎi)后，作為福利分房供本單位職工使用。北京億方物業(yè)管理有限責任公司第四分公司對該小區進(jìn)行物業(yè)管理。1992年房改政策出臺，房屋產(chǎn)權劃歸個(gè)人所有，小區某臨街居民樓地下設備層的使用和收益問(wèn)題被擺上了桌面。這部分空間，建成后被物業(yè)公司作為旅館出租。居民們認為，自己對地下設備層也享有所有權。同時(shí)，旅館的商業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的衛生問(wèn)題、安全問(wèn)題、噪音問(wèn)題日益嚴重，引起了居民的不滿(mǎn)，糾紛開(kāi)始產(chǎn)生。
　　“最早的時(shí)候是和旅館鬧，大家不清楚到底誰(shuí)該為此承擔責任”，說(shuō)起當時(shí)的糾紛，楊午顯得有些無(wú)奈，“旅館當然不答應，說(shuō)自己是交了租金的，當然享有使用權”。這起糾紛持續多年，居委會(huì )、街道辦事處多次調解，均無(wú)效果。
　　物權法頒布以后，該樓的居民們看到了希望，根據物權法第七十二條規定，業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)。于是他們推舉了兩名代表——張先生和于先生提起訴訟，兩人又委托楊午代理。
　　地下設備層是如何出租出去的呢？記者打電話(huà)到物業(yè)公司要求采訪(fǎng)，一位不愿透露姓名的工作人員說(shuō)，原告告錯了對象，地下設備層不是由物業(yè)出租出去的，租金也沒(méi)有由物業(yè)收取。當記者詳細詢(xún)問(wèn)時(shí)，他以負責法律問(wèn)題的工作人員不在為由不愿多談。
　　據悉，北京市朝陽(yáng)區法院近期將對這起訴訟開(kāi)庭審理。這起案例所反映的爭議，在各地都有發(fā)生，頗具典型意義。77歲的楊午先生充滿(mǎn)期待，向記者展示了他收集的各種關(guān)于物權法的資料文件，“法律就是用來(lái)維護公平正義的。有了物權法，我們的腰桿就硬了！”

訴訟主要涉及房權

　　物權法正式實(shí)施半個(gè)多月來(lái)，各地涌現了一批具有典型意義的案例，這些案例以圍繞房屋產(chǎn)生的法律糾紛為主，涉及物權的保護、所有權以及用益物權等各方面，體現了物權法的全面性和有效性。
　　長(cháng)沙市的一起案例，被媒體稱(chēng)為“物權法第一案”。
　　據報道，2003年12月，長(cháng)沙市處理私房改造遺留問(wèn)題領(lǐng)導小組辦公室落實(shí)房屋政策，將位于長(cháng)沙市芙蓉區某房屋的所有權發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。此前，該房有一房間由劉某向房屋管理部門(mén)租住。落實(shí)房屋政策后，原租住戶(hù)劉某既不與房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。
　　法院審理認為，劉某構成惡意占有行為，雖然發(fā)生在物權法施行之前，但其行為一直連續存在至物權法施行后，因此，該案適用物權法，與“法不溯及既往”的原則并不沖突。
　　10月8日，湖南省長(cháng)沙市芙蓉區人民法院依據物權法對此案作出一審判決，判令被告搬出房屋，并賠償相關(guān)損失。
　　近日，成都市金牛區法院也受理了物權法正式實(shí)施后，該院的第一起訴訟。
　　據報道，家住成都市金牛區的王女士出國多年，房屋一直閑置。以前在王女士家中當過(guò)保姆的唐某通過(guò)偽造繼承公證書(shū)的方式，將王女士的房子過(guò)戶(hù)到自己名下，并通過(guò)中介將房屋賣(mài)給了張某。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價(jià)款以及產(chǎn)生的一切費用。
　　有關(guān)律師表示，物權法施行前，我國現行法律對房子等不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有明確規定“善意取得制度”，而物權法明確規定了對房子等不動(dòng)產(chǎn)適用“善意取得制度”。只要能證明張某沒(méi)有和唐某惡意串通，沒(méi)有以低于市場(chǎng)很低的價(jià)錢(qián)購買(mǎi)到該房產(chǎn)，能證明張某是善意購買(mǎi)的第三人，那么法律將保護張某的交易安全。王女士有權依法向保姆追討損失賠償。

法官判案更有底氣

　　提起物權法實(shí)施以后的情況，北京市第一中級人民法院一位法官說(shuō)，該院受理的案件集中在建筑物區分所有權、相鄰關(guān)系等方面。物權法實(shí)施以后，人們對這部專(zhuān)門(mén)保護公民財產(chǎn)相關(guān)權利的法律抱以很多期望，當事人打官司喜歡適用新法是符合常理的。
　　“對法官判案來(lái)說(shuō)，物權法的實(shí)施讓我們更有底氣了”，這位法官說(shuō)，以前的《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規雖然對相關(guān)問(wèn)題有規定，但比較散亂，有些規定欠明確，導致法官判案時(shí)只能根據民法理論進(jìn)行推導，現在物權法的實(shí)施讓法官在法律適用問(wèn)題上更加準確。
　　北京岳成律師事務(wù)所杜永浩律師也認為，原有的《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規，對新的經(jīng)濟背景下的商品小區共有部分的歸屬，缺乏直接、明確、具體的規定。因此，在共有部位的產(chǎn)權歸屬以及管理經(jīng)營(yíng)等方面存在著(zhù)混亂和不公平現象。物權法對此作出了明確具體的規定，必然成為權利人維護自己合法權益的有力武器。在司法審判活動(dòng)中，物權法也有可能更多地取代《民法通則》，成為處理財產(chǎn)權屬等糾紛的常用法律依據。
　　中國社會(huì )科學(xué)院法學(xué)研究所謝鴻飛博士認為，物權法的作用也需要辯證地看。比如小區的公用停車(chē)位，屬于業(yè)主共有，這無(wú)疑是件好事，但是同時(shí)也要看到，沒(méi)有車(chē)的人也要承擔這部分費用，是不是公平呢？謝鴻飛總結說(shuō)，“對復雜的現實(shí)情況來(lái)說(shuō)，物權法需要更為細致的司法解釋?zhuān)�以及在具體案例中的靈活使用，這樣才能讓老百姓腰桿更硬，法官底氣更足�！�