樓市限外令發(fā)布一年多之后，上海豪宅的購買(mǎi)力越發(fā)強盛了，不過(guò)外資在其中的比例卻剛剛開(kāi)始降低。
　　事實(shí)上，上海樓市自６月達到高峰之后，成交量已經(jīng)持續下降了３個(gè)多月。從近２０天來(lái)月成交量環(huán)比下降兩成的情況來(lái)看，１０月樓市下降的幅度還可能加劇。然而，頂級公寓（單價(jià)３萬(wàn)元／平方米以上）的銷(xiāo)量卻在持續攀升。１０月前２１個(gè)交易日（１－３日停牌、４－２４日為實(shí)際交易日）就已成交了２２６套頂級公寓，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄根據目前各大豪宅樓盤(pán)的跟進(jìn)熱銷(xiāo)程度預計，未來(lái)一個(gè)星期的交易很有可能讓?zhuān)保霸马敿壒�寓的成交量再�?chuàng )新高。
　　從去年６月到今年７月，除改造上市的濟南路８號和推后續房源的幾個(gè)樓盤(pán)外，上海就沒(méi)有新的頂級樓盤(pán)上市，期間的成交主要集中在翠湖天地御苑和遠中風(fēng)華園兩個(gè)樓盤(pán)。但到８月以后，御翠豪庭、王子晶品、君御豪庭等多個(gè)頂級樓盤(pán)紛紛上市，先后都啟動(dòng)了強大的市場(chǎng)攻勢，帶來(lái)了交易量的攀升。

外資購房下降

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數據顯示，自２００５年１月到今年３月，上海頂級公寓的買(mǎi)家依照港澳臺及海外、本地、外地的三者比例為０．５２∶０．３７∶０．１１，可見(jiàn)此時(shí)的上海頂級公寓主要是非人民幣資產(chǎn)的進(jìn)入所帶動(dòng)。但自今年４月以來(lái)，上海買(mǎi)家的比例快速上升，至８月份這一比例已經(jīng)更改為０．２２∶０．６８∶０．１０。由此可見(jiàn)，頂級公寓的熱銷(xiāo)主要是本地購買(mǎi)力大幅上升所至，港澳臺及外資買(mǎi)家在這一過(guò)程中的實(shí)際購買(mǎi)量有所下降。
　　薛建雄表示，限外令的實(shí)施使得港澳臺及外資進(jìn)入上海樓市的難度加大，一些人放棄了購買(mǎi)上海頂級豪宅的想法。同時(shí)，另外一部分買(mǎi)家，通過(guò)本地代理人購買(mǎi)，這也導致了本地買(mǎi)家的快速上升。但是從８月的數據來(lái)看，港澳臺及海外買(mǎi)家通過(guò)本地代理購買(mǎi)的數量只有１３套（能夠確認的數據），只占２５８套總成交量的５％，因此修正后的比例應為０．２７∶０．６３∶０．１０�？梢�(jiàn)，港澳臺及海外買(mǎi)家在限外令政策的限制和內地房?jì)r(jià)高升之后，進(jìn)入內地的速度大幅下降。
　　這一數據也與之前摩根士丹利與美聯(lián)集團共同發(fā)表的“港人內地置業(yè)趨勢調查”結果相似，該調查顯示，計劃在未來(lái)３年內購買(mǎi)內地物業(yè)的受訪(fǎng)港人只占６．７％，較２００１年調查時(shí)的１６．２％減少近１０個(gè)百分點(diǎn)。

內地買(mǎi)家變更理財觀(guān)念

　　數據顯示，上海本地買(mǎi)家購買(mǎi)的頂級公寓套數從３月的１８套增加到４月的２８套、６月的９２套、再到８月的２０２套，幾何級數的增長(cháng)使得上海買(mǎi)家占頂級公寓的成交比重也上升了近１倍。除了股市創(chuàng )富外，上海富豪們理財觀(guān)念的改變也是主要原因之一。之前，國內富豪主要把現金存在銀行、或購買(mǎi)長(cháng)期國債，但現在富豪們的理財觀(guān)念開(kāi)始發(fā)生轉變，將手上的金融類(lèi)財產(chǎn)變更為穩健的既保值又增值的不動(dòng)產(chǎn)。
　　另外，對經(jīng)濟長(cháng)期穩定發(fā)展的信心，也是富豪們更加青睞既可以享受優(yōu)越居住環(huán)境，又可以獲得豐厚回報的頂級公寓產(chǎn)品的主要原因。
　　華府天地每套高達萬(wàn)元美元／月的租金回報和湯臣一品１１萬(wàn)的天價(jià)，讓很多富豪們覺(jué)得購買(mǎi)３萬(wàn)－７萬(wàn)元／平方米的公寓物有所值，且擁有一定的上升空間。另外，對國家經(jīng)濟長(cháng)期穩定發(fā)展可期，在此期間上海市區土地的日漸稀缺，頂級公寓未來(lái)走勢也同樣讓市場(chǎng)充滿(mǎn)信心。
　　但是，薛建雄認為，港澳臺及海外買(mǎi)家購買(mǎi)量的減少也必須引起市場(chǎng)的高度重視。目前本地買(mǎi)家的購買(mǎi)能力已經(jīng)在大量釋放，而這個(gè)釋放只是支撐如今豪宅的新增量和漲價(jià)幅度。一旦上海的房?jì)r(jià)達到一個(gè)頂峰，海外買(mǎi)家就很可能從之前的快速進(jìn)入期轉變?yōu)橥顺銎�。到那時(shí)，上海豪宅的供應量如果還在加大，已經(jīng)被釋放的本地購買(mǎi)力就很可能再大幅上升，來(lái)支撐海外買(mǎi)家的退出量，豪宅市場(chǎng)就很可能出現高潮后的長(cháng)期不振或衰退。
　　薛建雄猜測，湯臣一品長(cháng)達２年多的滯銷(xiāo)，其１１萬(wàn)的天價(jià)很可能是上海房?jì)r(jià)的頂峰。如果大多數豪宅的價(jià)格在短期（１－２年）內向這個(gè)價(jià)格靠攏的話(huà)，就很可能達到港澳臺及海外買(mǎi)家的最高預期而獲利回吐。屆時(shí)，上海豪宅很有可能進(jìn)入一個(gè)長(cháng)期的低迷。但如果這一過(guò)程放慢到３－５年，則本地購買(mǎi)力可以支撐頂級公寓從港澳臺及海外買(mǎi)家的投資者手中向本地實(shí)際消費過(guò)度。