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廣州領(lǐng)頭，京滬聯(lián)動(dòng)，中國最重要的三個(gè)樓市主戰場(chǎng)競相顯露調整的征兆，結局誰(shuí)人能料？
隨著(zhù)從緊的貨幣政策出臺、隨著(zhù)房貸新政發(fā)揮影響、隨著(zhù)住房保障工作深入推進(jìn)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期正在發(fā)生根本性逆轉：房?jì)r(jià)有所調整、房地產(chǎn)股腰斬、土地拍賣(mài)流拍、捂盤(pán)囤地退潮等等現象開(kāi)始浮出水面。
但是，這些調整究竟是開(kāi)發(fā)商的集體作秀或營(yíng)銷(xiāo)手段，還是市場(chǎng)“拐點(diǎn)”已經(jīng)真的到來(lái)？究竟是樓市淡季的慣常表象，還是市場(chǎng)的確已經(jīng)不堪重負？究竟是調控之后結構變化的良好效果，還是一次惡性的非理性下滑？
樓市降價(jià)的真相究竟怎樣？帶著(zhù)這個(gè)問(wèn)題，上海證券報記者開(kāi)始了為期兩周的三地走訪(fǎng)調查。
廣州：連跌三月 波及周邊城市
陽(yáng)春三月，廣州樓市“打折風(fēng)”趨勁，但依然無(wú)法阻擋樓市量?jì)r(jià)齊跌之勢�！熬鶅r(jià)下跌，成交量反而萎縮，這是不正常的，也不是宏觀(guān)調控所預期的�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江這樣表示。
[看相] 整體降幅20% 個(gè)別房?jì)r(jià)近腰斬
國家發(fā)改委和國家統計局公布的今年2月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格數據顯示，雖然房?jì)r(jià)仍維持在同比兩位數增長(cháng)的高位運行水平，但有14個(gè)城市的新房?jì)r(jià)格出現環(huán)比下跌，其中廣州的新房?jì)r(jià)格已經(jīng)是自去年12月以來(lái)連續第三個(gè)月下跌。
去年12月，廣州萬(wàn)科金色康苑以14000元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格。作為行業(yè)老大，萬(wàn)科的降價(jià)行為加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛。由此，一輪席卷廣州樓市的降價(jià)風(fēng)潮拉開(kāi)序幕。
近期，富力地產(chǎn)部分樓盤(pán)更推出“首期免息月供計劃”、“11萬(wàn)元即可輕松入住”或“最大8.3折”等優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)策略�！叭f(wàn)科和富力地產(chǎn)在售樓盤(pán)太多，不得不降價(jià)�！睒I(yè)內人士告訴記者，“但一些跟風(fēng)樓盤(pán)成交量并不大�！�
某上市房企負責人甚至告訴記者，公司在售樓盤(pán)成交量萎縮，一季報業(yè)績(jì)堪憂(yōu)。顯然，富力與萬(wàn)科降價(jià)舉措的疊加效應在為自己積聚人氣的同時(shí)，加劇了廣州樓市的觀(guān)望氣氛。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則告訴記者，公司在廣州代理銷(xiāo)售的近20個(gè)樓盤(pán)成交量下降50%，相對去年10月，整體降價(jià)幅度達20%左右�！氨热缥挥谔旌颖钡膬S英花園，去年1月開(kāi)盤(pán)價(jià)10000元/平方米，10月達到峰值16500元/平方米后開(kāi)始回調，目前降幅達20%�？梢哉f(shuō)，去年價(jià)格升得多的樓盤(pán)，今年降得也多�！�
更引人注目的是，廣州的示范效應已波及周邊二線(xiàn)城市。
就在近日，佛山市建設局公布，今年2月佛山全市新建住宅成交套數1689套，比1月成交量減少逾五成，成交均價(jià)5314.12元/平方米，低于1月的5646.09元。
另有東莞萬(wàn)科運河東1號對某銀行推出最低七折的團購優(yōu)惠價(jià)，更引發(fā)“東莞樓市跳水”之說(shuō)。不久，運河東1號對一證券公司再推團購優(yōu)惠，均價(jià)5500元/平方米。
記者致電緊隨萬(wàn)科降價(jià)步伐的景湖灣畔，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，在一定期限內，無(wú)論戶(hù)型朝向等不同因素，均可享受七折的價(jià)格優(yōu)惠。
東莞豐泰城銷(xiāo)售人員則告訴記者，豐泰城在東莞雖然不是第一個(gè)折扣樓盤(pán)，但卻是降幅最大的樓盤(pán)�！熬退闳f(wàn)科不降，我們也要降。這是大勢決定的�！睋私�，去年該盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)8000元/平方米，均價(jià)7000元/平方米，現在則起價(jià)4300元/平方米，團購者、二次購房者更有其他優(yōu)惠。
“目前房?jì)r(jià)的下跌，是對去年廣州平均房?jì)r(jià)大幅上漲36.2%后的一種理性回歸。36.2%的平均漲幅意味著(zhù)有的區域或樓盤(pán)價(jià)格甚至可能有50%至80%的上漲幅度，這是一種非理性的上漲�！秉S韜認為。
據《2008廣東房地產(chǎn)藍皮書(shū)》介紹，去年1至11月，廣州、東莞商品住宅同比升幅接近35%，價(jià)格呈創(chuàng )記錄式地上漲，去年前三季度更被稱(chēng)為20年來(lái)廣東樓市難得一見(jiàn)的“黃金時(shí)期”。
[探源] 開(kāi)發(fā)商維系資金鏈
“很多開(kāi)發(fā)商把責任推到政府身上，其實(shí)是市場(chǎng)承受不了，有效購買(mǎi)力嚴重不足�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家韓世同有自己的一番見(jiàn)解，“如果不啟動(dòng)投資性需求，市場(chǎng)很難短時(shí)間內回暖。以前是投資推動(dòng)，但目前在高位購房的投資者已經(jīng)被套了，廣州不像北京、上海，樓市缺乏大量國際資本的支撐�！�
而開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)下跌則另有分析：“同一樓盤(pán)各單位本身就有價(jià)差，以我們自己的某個(gè)樓盤(pán)為例，園景比較好的均價(jià)7000元/平方米，但是靠路邊的最低4000元/平方米，整個(gè)樓盤(pán)均價(jià)6000多元/平方米。如果我把所有的單位都做成6000多元/平方米，再把路邊的這些單位拿出一些來(lái)做特價(jià)房，打七折也是4000多元，你能說(shuō)我真的降價(jià)30%？但我也不否認部分樓盤(pán)讓利可能確實(shí)很大�！�
“折扣等降價(jià)措施實(shí)際上更多是市場(chǎng)處在低位期時(shí)吸引人氣的一種營(yíng)銷(xiāo)策略�！被浐赀h總經(jīng)理鐘振強的看法與之頗為相似。
“但也不排除開(kāi)發(fā)商有套現的壓力，因為今年處于銀根緊縮的狀態(tài)，如何保持資金鏈的延續，是很多開(kāi)發(fā)商面臨的共同問(wèn)題�！辩娬駨娺M(jìn)一步分析認為。
在近日保利地產(chǎn)及香江控股的年度股東大會(huì )上，如何確保資金流的延續性，成為了管理層報告的重點(diǎn)，也是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
香江控股董事長(cháng)翟美卿明確提出，公司將在今年加快樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度，以更快回籠資金。年報顯示，香江控股的資產(chǎn)負債率已接近70%，資金成為公司進(jìn)一步擴張的最大絆腳石。近期頻推優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)策略的富力地產(chǎn)，資產(chǎn)負債率則高達140%。
對于一些融資渠道單一的中小開(kāi)發(fā)商而言，對回籠資金尤為倚重�！澳壳爸行￠_(kāi)發(fā)商資金中25%左右為自有資金，25%左右為銀行貸款，銷(xiāo)售回籠資金占了近50%，而以前三者的比例基本為各占三分之一�！表n世同介紹說(shuō)。
“現在已有一些中小型房企，因為資金不足，有出讓項目或者找合作方共同開(kāi)發(fā)項目的情況�！秉S韜告訴記者，“萬(wàn)科在這個(gè)時(shí)候大打折扣牌，積極回籠資金，便可在合適的時(shí)候收購一些較小的公司�！�
北京 房?jì)r(jià)并未出現明顯下降
雖然打折聲四起，北京市房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)跡象，但上海證券報記者在調查后卻發(fā)現，北京房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現明顯下降。
[看相] 打折的不少，降幅卻不大
“現在均價(jià)14000元/平方米，其中二居（90平方米左右）南北通透戶(hù)型，5層的價(jià)格在13100至13300元/平方米，14層的在14200元/平方米�！北本┤f(wàn)科中糧·假日風(fēng)景的售樓小姐說(shuō)。
她告訴以客戶(hù)身份問(wèn)詢(xún)的記者，目前該樓盤(pán)折扣已經(jīng)恢復為住宅統一折扣，即一次性付款9.5折，按揭貸款9.8折。記者注意到，根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)3月18日的數據統計，萬(wàn)科假日風(fēng)景項目已經(jīng)簽約52套，成交均價(jià)為13075元/平方米。
值得注意的是，3月1日，該項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，均價(jià)為13800元/平方米，開(kāi)盤(pán)當日購買(mǎi)可以享受一次性付款9.3折的優(yōu)惠，按揭貸款則為9.6折。
同樣以客戶(hù)身份，記者從位于北京西南三環(huán)的萬(wàn)年花城售樓處獲悉，其在售現房均價(jià)16000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭貸款9.5折。據了解，3月20日后，萬(wàn)年花城項目將推出新房源，價(jià)格每平方米還將微漲約七八百元。
而記者了解到，去年10月左右，萬(wàn)年花城樓盤(pán)項目均價(jià)還在12000元/平方米。今年以來(lái)，則一直保持在16000元/平方米的水平，其價(jià)格沒(méi)有明顯下降。
正是由于上述原因，北京購房者普遍感覺(jué)房?jì)r(jià)沒(méi)有下降。本周?chē)野l(fā)改委和國家統計局公布的最新統計數據也顯示，北京新建住房銷(xiāo)售價(jià)格2月仍以16.5%的漲幅處于70個(gè)大中城市中的第五位，且這一漲幅超過(guò)了70個(gè)大中城市11.8%的平均漲幅。
對此，萬(wàn)年投資集團萬(wàn)年長(cháng)興置業(yè)總經(jīng)理黃璽慶也向記者表示，北京房?jì)r(jià)并沒(méi)有下降�！按蛘蹆H僅是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，并不意味著(zhù)價(jià)格松動(dòng)�？紤]到北京住房的剛性需求，北京房?jì)r(jià)下降不太可能�！�
然而，可以肯定的是，京城樓市打折聲四起卻是不爭的事實(shí)。對此，鏈家地產(chǎn)一份有關(guān)北京打折樓盤(pán)的調查報告也指出，目前北京市場(chǎng)打折項目占到調查項目的79.5%，具有一定的普遍性。有一成左右的項目打折幅度在95折及以下，屬于大幅讓利行為。
[探源] 開(kāi)發(fā)商都還想看一看
“實(shí)際上，最可怕的事是住房交易量持續走低�！币晃粯I(yè)內人士表示。記者也注意到，按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的記錄統計，今年2月的網(wǎng)上認購數和網(wǎng)上簽約數分別為3628套和2823套，而去年同期的這兩個(gè)數值分別是4295套和6604套，同比分別下降了15.5%和57%。另從每日簽約數估算，目前成交量也較去年下降了約50%左右。
對此，業(yè)內人士分析指出，連續六次加息，加之對第二套房的限制，以及經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，在一定程度上改變了人們對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期。
“特別是今明兩年一大批保障性住宅投入市場(chǎng)后，會(huì )明顯緩解實(shí)際剛性需求的壓力�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟說(shuō)。
3月初，北京市建委主任隋振江向媒體透露，今年北京保障性住房的供應面積已經(jīng)確定為800萬(wàn)平米，相比去年530萬(wàn)平米的供應量，大幅增加了51%。
這正是本次市場(chǎng)觀(guān)望與以往的不同之處，也正是由于上述原因，房地產(chǎn)專(zhuān)家普遍認為，目前北京樓市進(jìn)入了購房者和開(kāi)發(fā)商集體觀(guān)望期。雖然隨著(zhù)3月傳統銷(xiāo)售回暖季節的到來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以打折的方式促銷(xiāo)，期望增加銷(xiāo)售量，但回暖跡象并不明顯。
上海 只被萬(wàn)科特賣(mài)“閃了下腰”
與北京的情況相似，上海樓市也只是被“拐點(diǎn)”論閃了下腰。雖然市場(chǎng)內的一系列現象以及數據表明上海的房?jì)r(jià)有下行趨勢，但購房者甚至業(yè)內人士并沒(méi)有感覺(jué)到。
[看相] 大都擺出不降價(jià)姿態(tài)
作為當年樓市重要的“風(fēng)向標”之一，本周一剛結束的“上海之春”房產(chǎn)展示交易會(huì )恐怕讓開(kāi)發(fā)商和購房者都感到失望。
對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房展會(huì )顯示出樓市的“虛假繁榮”之相，人流量比去年那屆下降了5%，成交及意向金更下降了30%；對購房者來(lái)說(shuō)，多數人只是來(lái)“打樣”的。
攜樓盤(pán)前來(lái)參展的開(kāi)發(fā)商也是態(tài)度各異。如以大華為代表的開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)價(jià)格堅持去年水平，無(wú)論是位于浦東、均價(jià)18000元/平方米的“錦繡華城”，還是位于浦西、均價(jià)17000元/平方米的“御品水岸”，都擺出一副不降價(jià)的姿態(tài)；上月曾95折特賣(mài)的萬(wàn)科新里程也“重回”17000至18000元/平方米的均價(jià)高位，銷(xiāo)售人員甚至稱(chēng)本周六將開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金色雅筑還會(huì )比同地段的萬(wàn)科新里程賣(mài)得貴。
一小部分開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始采用送裝修、贈家具、免2%契稅等方式進(jìn)行暗降；還有一些樓盤(pán)定在4、5月份開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售人員對外表示房?jì)r(jià)尚未確定，但先期登記屆時(shí)可享受98折優(yōu)惠。
“前一階段萬(wàn)科打折銷(xiāo)售，客觀(guān)上反映了開(kāi)發(fā)商配合政府宏觀(guān)調控，是超前主動(dòng)規避市場(chǎng)可能潛伏的風(fēng)險，并快速回收資金避免被動(dòng)的考慮。當然，這會(huì )對其他開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生不小的心理影響和示范效應，但目前來(lái)看，上海樓市還未迎來(lái)促銷(xiāo)高潮�！狈治鋈耸恐赋�。
為了自身利益這一共同的目標，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)發(fā)生著(zhù)變化，但他們卻難以改變購房者的預期。
“我覺(jué)得供需關(guān)系是決定房?jì)r(jià)的一方面，但現在還有一方面就是大家的預期。今年許多大城市的樓市進(jìn)入了觀(guān)望，但像去年那樣在觀(guān)望后一下子爆發(fā)的情況不會(huì )重新出現�！敝袊笖笛芯吭喝A東分院副院長(cháng)陳晟表示。
數據也能說(shuō)明一些問(wèn)題。如在剛剛過(guò)去的3月上半月，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量為36.92萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比增長(cháng)了33%，但是相比去年同期仍下降了39.7%；此外，去年同期的成交量環(huán)比增長(cháng)率高達121%，是3月上半月漲幅的近4倍。
而在連續上漲一年之后，上海新建商品住房?jì)r(jià)格在今年2月首次出現環(huán)比下跌。國家發(fā)改委和國家統計局發(fā)布的報告顯示，2月上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格增長(cháng)停滯，房?jì)r(jià)與1月持平。其中，新房?jì)r(jià)格還出現了0.1%的環(huán)比下跌。
“房?jì)r(jià)‘拐點(diǎn)’論的紛爭多少反映了群眾對緩解住房難的企盼，而當前的上海住房市場(chǎng)就處在新一輪調整期的前夜�！敝蟹可虾Ｖ笖缔k公室的分析師指出，雖然上海住房?jì)r(jià)格總體沒(méi)有出現調頭，但成交量收縮，價(jià)格漲幅平緩，許多開(kāi)發(fā)商延緩新盤(pán)上市并扛住房?jì)r(jià)，購房者則持幣觀(guān)望耐心等待，市場(chǎng)博弈正在進(jìn)一步演進(jìn)。
[探源] 期待購買(mǎi)力恢復性上漲
面對上海樓市的“搖曳”姿態(tài)，開(kāi)發(fā)商選擇了“慎行”，業(yè)內人士則選擇了“謹言”。
“其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，一些前期漲價(jià)太多和地段較偏的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上往往比較容易松口，而市區的品質(zhì)較高的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商肯定不太會(huì )選擇降價(jià)�！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄如此看待開(kāi)發(fā)商之間的態(tài)度分化問(wèn)題。
至于房?jì)r(jià)走勢，資深評論人士蔡為民則認為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素正在不斷減少，政策調控加緊、房貸大幅度萎縮、產(chǎn)品價(jià)格上漲而購買(mǎi)能力下降等等，讓大家再去期待房?jì)r(jià)有一個(gè)大幅度的飆升是不可能的。
中國指數研究院華東分院副院長(cháng)陳晟也認為，政策已經(jīng)開(kāi)始深層次地影響房地產(chǎn)業(yè)，隨著(zhù)中小戶(hù)型樓盤(pán)及保障類(lèi)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及供應逐步放大，未來(lái)“技術(shù)層面”導致的短期供需不平衡的情況不會(huì )出現�！坝纱宋覉孕欧康禺a(chǎn)價(jià)格的漲幅一定會(huì )趨緩�！�
不過(guò)，薛建雄卻認為，在國家經(jīng)濟快速發(fā)展、人民幣升值也較快的背景下，上海以市區為主的房?jì)r(jià)不漲才是沒(méi)道理的。而之所以現在樓市過(guò)冷，一個(gè)原因是前期漲得太快，需要一個(gè)緩沖再接受的過(guò)程；另一個(gè)原因就是購買(mǎi)力被過(guò)度抑制，其中購買(mǎi)市區住房的有錢(qián)人主要是受房貸新政影響，中低收入者則是基于政府正推行各種保障類(lèi)住房而不急于購房�！暗�，在去年購買(mǎi)力過(guò)度釋放的情況下，再抑制購買(mǎi)力，一旦搞得不好，如銀根松動(dòng)或者出現其他的融資渠道，也很有可能重新出現一輪像前年至去年那樣‘先抑后揚’的報復性上漲�！� |